立地条件が良い物件と悪い物件とは｜見極め方のポイントと注意点3つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

立地条件がアパート経営に必要な理由

「安定した老後生活を送るために、アパート経営をはじめて家賃収入を得たい」と考えている方も多いことでしょう。

ですが、アパート経営を行っている人の中には思うように利益が得られず、大きな損失を抱えてしまうケースさえあります。

入居者を確保して空室リスクを減らし、安定した家賃収入を得るためには、立地条件がよいアパートを選ぶことが大前提になるでしょう。

立地条件

立地条件とは、アパートなどの物件がどのような場所にあるのかを意味する言葉です。具体的に、最寄り駅から徒歩どれくらいでアクセスが可能か、周辺に生活をする上で必要な施設があるかといった点が重視されます。

一般的に、立地条件の悪い場所に建てられたアパートは入居率が低く、入居者を確保するために家賃を下げざるを得ないケースも少なくありません。

立地条件のポイント7つ

ここまで見てきたように、アパート経営を成功させる上で立地条件の良し悪しは、決定的に重要であると言えます。

立地条件の悪いアパートは、初期費用を抑えることはできますが、安定的に入居者を確保するのが難しくなるため、特に不動産投資初心者は避けたほうがよいでしょう。

ここからは、不動産投資を行うにあたって知っておきたい立地条件のポイントを6つピックアップしてご紹介していきます。

立地条件のポイント1：エリアのイメージや知名度

立地条件のポイントとしてまず重視したいのが、エリアのイメージや知名度です。同じ市内であっても、イメージのよいエリアもあれば「住みにくそう」「犯罪率が高い」といったマイナスのイメージのエリアもあるため、極力好感度や知名度の高いエリアを選びましょう。

また、大学生向けのアパートを経営するのであれば、学生街をメインエリアにするなど、ターゲットに合わせて立地条件を吟味することが大切です。

立地条件のポイント2：学校や公共施設などの生活環境

学校や公共施設など、快適な生活を送る上で必要な環境が整っているかという点も、立地条件を考える上でチェックすべきポイントのひとつでしょう。

とりわけファミリー向けの物件を購入・運用する場合は、近くに学校などの施設がなければ子供の通学が難しくなるため、他の競合物件に潜在的な入居者を奪われてしまいかねません。

ターゲットとする層が求める生活環境が整っているかどうかも、立地条件で重視すべきです。

立地条件のポイント3：電車やバスなどの交通の利便性

立地条件のポイントのひとつとして、電車やバスといった交通の利便性も挙げられるでしょう。

歩いて行ける範囲内に電車の駅やバス停があれば、立地条件としては合格であり、入居者を獲得しやすいと言えます。

裏を返せば、10～15分以上歩かなければバス停もないような場所は、不動産投資を行う上であまりおすすめできない立地条件です。

立地条件のポイント4：土地周辺の道路や鉄道環境

周辺の道路や鉄道環境の良し悪しも、立地条件を検討する上でチェックしたいポイントのひとつです。

交通アクセスが便利な道路や鉄道環境でなければ、通勤・通学がしにくくなるので、入居者の獲得が難しくなりかねません。

鉄道の駅から離れた場所に不動産投資用の物件を購入するのは、ややリスキーだと言えるでしょう。不動産投資のノウハウや十分な経験がない初心者にはおすすめできません。

立地条件のポイント5：治安や周辺に住む人の特徴

立地条件のポイントのひとつとしてご紹介したいのが、エリアの治安や周辺に住む人々の特徴です。

ファミリー向けの物件を購入する場合、治安の面で不安要素があれば、入居者を確保しにくくなるでしょう。

ファミリー層は、子供を安心して育てられるような環境であり、なおかつ自分たちと同じような属性を持つ人々が住んでいるエリアを好むからです。

立地条件のポイント6：ライバル物件の数

ライバル物件の数も、立地条件を検討する上でチェックせねばならないポイントとして挙げられます。

交通アクセスがよく、環境や治安もよいエリアであったとしても、周辺にライバル物件が多くあれば、競合物件に入居者を奪われてしまい、安定した家賃収入を期待できません。

かと言って、競合物件がゼロのエリアは立地条件が悪い場合が多いので、両者の兼ね合いを上手に考える必要があるでしょう。

立地条件が悪い物件の特徴6つ

立地条件が悪いと、よっぽどの工夫と努力をしなければ、入居者を確保することも安定した家賃収入を得ることも難しくなってしまいます。

いつまでも空室が埋まらず、最終的には家賃の値下げを余儀なくされる可能性もあります。では、避けるべき立地条件の物件とは、いったいどのようなものなのでしょうか。

ここからは、立地条件が悪い物件の特徴を6つ解説していきますので、ぜひチェックしてみてください。

立地条件が悪い物件の特徴1：川沿いや線路沿い

立地条件が悪い物件の特徴としてまず知っておきたいのが、川沿いや線路沿いです。川沿いは湿気がひどく、豪雨時にはリスクが高いと言えます。また、線路沿いは騒音が避けられないので、入居先を探している人からは敬遠されやすいでしょう。

もちろん、川沿いや線路沿いであってもアパート経営を成功させているオーナーはいますが、不動産投資を始めたばかりの人にはリスクが高いのでおすすめできません。

立地条件が悪い物件の特徴2：最寄り駅が遠い

最寄り駅が遠いというのも、立地条件が悪い物件の特徴として挙げられるでしょう。ほぼ毎日通勤や通学をする人が大半であり、わざわざ最寄り駅が遠い物件に入居したいと考える人はほとんどないはずです。

多くの人は、「朝はギリギリまで寝ていたい」「毎日のように利用する駅だから、歩いて数分以内がいい」と考えています。

立地条件が悪い物件の特徴3：車が必要な環境

立地条件が悪い物件の特徴のひとつとして知っておきたいのが、車が必須な環境であるということです。

田舎ではバスの本数が少なくて車がなければ生活できないところも多いですが、街中なのに車が必須の環境だと、入居先を探している人は近隣エリアでもっと交通アクセスのよい物件を選ぶでしょう。

購入する物件を選ぶ際には、徒歩圏内にバス停や地下鉄・鉄道などの駅があるかどうかをチェックする必要があります。

立地条件が悪い物件の特徴4：駐車場がない

駐車場がないというのも、立地条件が悪い物件の特徴のひとつに数えられるでしょう。田舎のような、生活に車が必要なエリアに物件を購入する場合は、駐車場がなければ入居者を確保するのが難しくなってしまいます。

また、車が生活に必須ではない街中の物件であっても、駐車場が建物内になければ、車を所有している入居者を逃してしまうことになるでしょう。

立地条件が悪い物件の特徴5：スーパーや薬局などが遠い

立地条件が悪い物件の特徴として、スーパーや薬局などのお店が遠くにしかないという点も挙げられます。

特にスーパーやコンビニは生活をする上で欠かせない存在ですので、自分の住む物件の近隣になければ不便に感じるでしょう。

入居先を絞り込む上で、徒歩数分内にスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどのお店があるかどうかをチェックしている人も多いです。

立地条件が悪い物件の特徴6：日当たりが悪い

日当たりが悪いというのも、立地条件が悪く入居者を確保しにくい物件の特徴である言えるでしょう。

周囲を高層ビルで囲まれ、陽の光がほとんど室内に届かないような物件だと、内見の段階で入居先の候補から外されてしまう可能性が大です。

間取りをインターネット上で確認して関心を抱いた人であっても、実際に現地を訪れてみた時に湿っぽくてどんよりした物件であるとわかれば、悪い印象を抱くことになります。

立地条件の注意点3つ

立地条件のよい物件を選べば、比較的容易に不動産投資を成功させることができるでしょう。反対に、立地条件が悪い物件を選んでしまえば、損失を出しかねません。

ここからは、不動産投資を行う前に知っておきたい立地条件の注意点を3つご紹介していきます。

立地条件の注意点1：工場や企業の有無にはあまりこだわらない

立地条件の注意点としてまず挙げられるのが、工場や企業の有無にはさほど拘泥する必要はないということです。

近くに工場や企業があってもなくても、スーパーや学校が徒歩圏内にあり、交通アクセスがよければ入居者を確保することができるでしょう。

立地条件の注意点2：都市計画などを参考にする

都市計画を参考にするというのも、立地条件の注意点のひとつとして挙げられるでしょう。今は交通アクセスが不便な立地条件であったとしても、都市計画によって数年後にそれが改善されることもあり、加えて主要施設が建設される場合もあります。

都市計画をチェックすることで、将来的に立地条件が改善され、不動産価格が上がりそうなエリアを絞り込み、そこに物件を購入するのもひとつの手でしょう。

立地条件の注意点3：ターゲットに合わせて選ぶ

立地条件の注意点のひとつとして知っておきたいのが、ターゲットに合わせて選ぶといった点です。

進学のために実家を離れて、一人暮らしをはじめる学生をターゲットにするのであれば、学生街に物件を購入すべきでしょう。

また、単身の会社員向けの物件ならば、スーパーやコンビニ、飲食店などが近隣に充実しており、通勤に便利な立地条件であることが飛鳥になります。

立地条件が悪い物件の対処法3つ

立地条件がよい物件を安値で購入できれば御の字ですが、万が一立地条件の悪い物件を購入してしまった場合はどうすればよいのでしょうか。

ここからは、立地条件が悪い物件への適切な対処法について詳しく見ていきましょう。

立地条件が悪い物件の対処法1：付加価値をつける

まずすすめしたいのが、付加価値をつけるということです。立地条件が悪かったとしても、それを補えるような付加価値のある物件ならば、入居者を確保することができます。

たとえばインターネットの無料サービスを導入するなど、入居者目線に立って、魅力的だと思ってもらえるような付加価値を物件にもたらすことが必要です。

立地条件が悪い物件の対処法2：周辺物件と差別化する

周辺の競合物件と差別化を図るというのも、立地条件が悪い物件の対処法として挙げられるでしょう。

周辺の競合物件がセキュリティの低いアパートばかりならば、差別化を図るため防犯カメラを導入するなど、入居者に選んでもらえるような工夫をすることが大切です。

また、ペット可の物件や、高齢者の単身入居可能な物件に変更するのもひとつの手でしょう。

立地条件が悪い物件の対処法3：アピールポイントを絞る

立地条件が悪い物件の場合、アピールポイントを絞って効果的に宣伝することも大切です。入居先を探している人の目に留まること、「ここに住んでみたいな」と感じてもらえるような魅力をわかりやすく提示することで、立地条件の悪さを補えるでしょう。

立地条件は不動産にとって欠かせない条件

今回は立地条件のよい物件と悪い物件についてそれぞれ解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

不動産投資で成功するかどうかは、立地条件の良し悪しにかかっていると言っても過言ではありません。

物件を購入する前に、立地条件についてよく検討することが必要です。