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相続税対策にアパート経営は正解?効果が期待できるメリット8個

2020 06.4

相続税対策でアパート建築は正解?

相続税対策方法としてよく検討されている対策に、アパートやマンションの建築・経営があります。現金で相続する場合よりも、不動産の評価額で判断されるアパート・マンションの方が相続税対策になると言われています。

今回の記事では相続税対策でアパート建築をする際のメリットやデメリット、失敗するケースの特徴について紹介します。

アパート建築で相続税対策!メリット8個

アパート建築で相続税に対策することは、主に8つのメリットがありますので、それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

平成27年に相続税法が改正されたことにより、相続税の課税対象となる人がかなり増えてきました。そういった方々の相続税対策として、アパート建築・経営が注目されるのはなぜなのでしょうか。

相続税法の改正

メリット1:土地や建物の評価額は100%にならない

相続税対策としてアパート建築・経営をすることのメリットはまず、不動産の場合は評価額が下がるため、相続税が少なくなるというメリットです。

例えば現金1000万円を相続した場合、相続税は1000万円に対して発生します。しかしその1000万円を使ってアパートを購入したり建築したりする場合は、相続税の評価は不動産評価額になります。その際に不動産の購入額がそのまま100%、評価額になるということはありません。

土地家屋の評価:【国税庁】

メリット2:土地の評価方法は路線価で行うと決められている

どうして土地やアパートなどの不動産の評価額が100%にならないのかというと、土地については路線価、建物については固定資産税評価額によって計算されるからです。

土地や建物を購入していた場合、それらの取得費用がそのまま相続税の計算に用いられる訳ではないということがメリットにつながります。

土地家屋の評価:【国税庁】

メリット3:土地の評価額は地価公示価格の8割

相続前に土地を購入して所有していた場合、相続時の土地の価格は国税庁の「相続税路線価」によって評価されるため、地価公示価格(土地価格の目安となる価格)の8割程度の評価額におさまることが多いでしょう。

同額の現金などを所有していた場合よりも、相続税として計算される額がそれだけ減るため、相続税対策になるのです。

土地家屋の評価:【国税庁】

メリット4:建物は土地よりさらに評価額が下がる

アパートを建築したりしていた場合、建物部分は「固定資産税評価額」で評価されますが、こちらは実際に不動産購入に要した額の6割~7割程度となっていますので、その差額が相続税対策のメリットとなります。

ちなみに固定資産税評価額を70%で割るという計算式を使えば、不動産のおおよその取引価格の算出ができるでしょう。

固定資産税

メリット5:小規模住宅用地の減額の特例

さらに「小規模宅地等の特例」の要件を満たした土地を所有していた場合は、土地の相続税評価額が最大で8割減額できるという相続税対策もあります。

小規模住宅用地の特例を受けられる土地は住宅用の宅地、特定の事業用の宅地、そしてアパートやマンションなどの貸付事業用宅地等となっています。

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例):【国税庁】

メリット6:毎月安定した家賃収入が期待できる

相続税対策としてアパートやマンションの建築・経営をしていた場合は、残していくことになる家族に不動産から毎月の安定した家賃収入が期待できるというメリットがあります。

不動産の管理については専門の管理会社に任せれば、とくに手間はかかりません。相続税対策ができた上に、毎月の安定した収入源も残せるというのはメリットが大きいでしょう。

メリット7:アパートローンで債務控除が受けられる

アパートローンなどを利用してアパートを建設していた場合、残されたローンを遺産の合計額から引くことのできる「債務控除」が受けられる、という相続税対策です。

同じ額をそのまま相続するよりも、アパートローンを利用してアパートを建築して評価額を下げたり、債務があったりした方が、相続税対策になるということです。

相続財産から控除できる債務:【国税庁】

メリット8:固定資産税が軽減される

相続した土地がアパートなどの住宅用地であった場合には、固定資産税・都市計画税が減額されます。

また固定資産税は毎年1月1日に不動産を所有していた人に納税の義務があるため、亡くなった方に未払いの固定資産税があった場合、その額は相続税の債務控除として計算できます。

相続財産から控除できる債務:【国税庁】

相続税対策でアパート経営をはじめるデメリット4つ

ここまでは相続税対策としてアパート建築・経営をはじめることのメリットについて紹介してきましたが、デメリットが発生することもあるので注意が必要です。

アパート建築・経営が相続税対策になるのは、アパート経営が上手くいっていることが大前提となっています。その前提となるアパートの経営に失敗していたような場合、大きなデメリットが生じる可能性があります。

デメリット1:空室による赤字経営

アパート建築・経営をしていても何かしらの理由で入居者が居着かず、空室リスクが高くなっていて赤字経営が続いていた場合は、相続税対策できても不動産を所有しているだけで赤字状態になるデメリットがあります。

労力をかけて相続税対策のためにアパート経営しても、入居者がおらず空室になっていると家賃収入はありません。収入源を残すどころか、負の財産が残される可能性があります。

デメリット2:設備や修繕費などの管理コスト

アパート経営は最初だけ資金が必要な訳ではなく、毎年かかる固定資産税やアパート・マンションの管理費や設備の修繕費などの管理コストが必ず発生するため、そのコストが相続人に重くのしかかってくる場合があります。

管理コストを考慮していないと、アパートを相続してから思わぬ出費を強いられることがありますので、注意しましょう。

デメリット3:予期せぬ災害トラブルの備え

地震や水害など予期せぬ災害トラブルが相続税対策で経営しているアパートに被害をおよぼすこともありますが、そんなときは予定外の修繕費が発生するデメリットがあるでしょう。

家事や台風による水害などは、日本全国どこでもある程度起こる可能性があり、避けることは困難なので、あらかじめ起こる可能性のあるトラブルに対して備えておく必要があるでしょう。

デメリット4:経営悪化による売却リスク

相続税対策としてアパートを建設・経営していたものの経営悪化により売却したいとなった時でも、アパートはそう簡単に売れる訳ではないというデメリットがあります。

すぐにアパートを買い取ってくれる人が現れればよいのですが、必ずしもすぐに買い手が現れる訳ではありません。アパートを売却できないとなると、経営悪化したアパートをずっと維持管理し続けなければならなくなり失敗します。

相続税対策に失敗するアパート建築・経営者の特徴3つ

アパート経営はたしかに相続税対策として多くのメリットがありますが、アパート経営に失敗するとデメリットが起こる可能性が高くなるなどリスクもあります。

ここでは、相続税対策に失敗するアパート建築・経営者の特徴について紹介します。

特徴1:不動産の選び方が素人

アパート経営の初心者の中には、どう考えても空室リスクが高そうな物件を選んでしまうなど、そもそも不動産購入選びから失敗してしまうケースがあります。

人気が高く空室リスクを抑えられる物件としては、駅に近い・公共交通機関が利用しやすい・大型デパートやスーパーが近いなど周辺環境が重要になってきますが、当然競争率も高めです。あまり物件の条件を考えずに購入してしまうと、失敗する原因となりやすいでしょう。

特徴2:今しか考えていない

アパートを購入する時に、将来のことを考えずに現在の人気の高い物件を選んでしまうというような選び方も、相続税対策に失敗するアパート経営になりやすいでしょう。

不動産投資は長期投資と言われています。アパート経営も、少なくとも数年長ければ数十年は経営をしていくことになりますので、将来の修繕費や周辺環境の開発予定を調べずに購入してしまうと、将来的に費用が増えたり環境が悪化したり、リスクがあるでしょう。

特徴3:事業意識が低い

相続税対策としてのアパート経営に重きを置くあまり、収益性についてあまり考えておらず事業意識が低い場合も、失敗する人に多い特徴です。

すでに紹介したように、相続税対策としてアパート経営が有効になるというのはそもそもアパート経営が上手くいっていることが前提です。事業意識があまりにも低いと、今はよくても将来的に赤字経営になって失敗する可能性があります。

相続税対策でアパート経営・建築する前に投資の知識を身につけておくことが大事

アバート建築・アパート経営はたしかに相続税対策としてメリットがあります。相続税が発生する可能性が高い人にとっては、有効な節税方法の1つと言えるでしょう。しかし、アパート経営をするということはデメリットも存在しています。

相続税対策でアパート経営をするなら、不動産投資の知識を身に着けて失敗しない経営をすることが大切になるでしょう。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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