実需向け不動産とは？実需向け不動産の売却のコツ7つや注意点3つを解説！

2020 06.29この記事はPRを含みます

実需向け不動産とは？

実需向け不動産とは、土地や住宅などの持ち主本人が自分で使用する不動産のことです。家族と一緒に住む住宅などが実需向け不動産にあたり、賃貸収入や売却などによって収益を得るための投資向けの不動産とは傾向が異なります。

基本的には購入者本人が自宅として使用する住宅などが、実需向け不動産と呼ばれます。

実需向け不動産の売却のコツ7つ

実需向け不動産の売却には、いくつかのコツが存在します。ここでは注目したいコツとして7つのポイントを紹介します。

土地・建物の売却相場の見直し、賃貸経営継続の見直しといった基本的なポイントから、リフォーム時期の確認なども意識しておきましょう。あらかじめコツをしっかりと掴むことで、実需向け不動産の売却に役立つはずです。

売却のコツ1：土地・建物の売却相場を調べておく

土地や建物など、物件の相場価格の調査は売却の基本です。周辺の不動産の価格と比較すれば、おおよその相場や納得できる売却相場を把握できるでしょう。

周辺環境によっても土地・建物の売却相場は異なる可能性があるため、あらかじめ注意が必要です。

売却のコツ2：賃貸経営継続の見直しをする

所有している建物で賃貸経営をしている場合は、経営を継続するかどうか見直しをしてみてください。賃貸経営によって十分な利益が出ていれば、土地・建物を売却する必要はないかもしれません。

売却予定の土地・建物の相場と賃貸によって得られる収入を比較して、最終的に多くの利益が得られる方法を選ぶのもよいでしょう。

売却のコツ3：売却するタイミングを見極める

売却するタイミングも大切です。建物には寿命があるといわれています。新築の物件であっても経年によって中古になり、修繕などが必要になります。

寿命が近い建物を買いたいと思う人は少ないでしょう。売却のタイミングは環境や世相によっても異なる可能性があります。売却しにくい時期をできるだけ避けて、最適なタイミングを見極めることをおすすめします。

売却のコツ4：修繕やリフォームの時期の確認

修繕やリフォームの時期も、建物の寿命と同じく確認しておきたいポイントでしょう。売却予定の建物にどの程度のリフォームが必要か、修繕の時期はいつかといった点をチェックしてみてください。

駅から近くて立地が良くても、ぼろぼろのままの内装ではなかなか買い手がつきません。トイレや風呂をはじめとした水回りのリフォームも重要です。

売却のコツ5：売却の流れを理解しておく

物件を売り出し、実際に売却に至るまでの流れを事前に確認しておけば、スムーズに契約を進められます。土地・建物によっては実需向け不動産として売るよりも、投資向け不動産としての扱いが向いている場合もあります。

立地や環境などの条件が悪くて実需向け不動産としては買い手がつかなかったときには、売却価格を下げる、投資向け物件に切り替えるといった流れもおすすめです。

売却のコツ6：物件の所有期間を意識する

所有している物件を売却した場合、保有期間により、譲渡益に対して課税されます。土地・建物を売却する際には、物件の所有期間を意識しておきましょう。

保有期間が短期の場合と長期の場合で、それぞれ税率が異なります。保有期間をあらかじめ意識しておけば、できるだけ譲渡益に対する課税が少ない時期を選んで売却できるのが利点です。

保有期間が短期の場合は所得税が30％、住民税9％の税率が適用され、保有期間が長期の場合は所得税15%、住民税5％の税率が適用されることになります。

売却のコツ7：不動産用語や知識を学んでおく

不動産に関する用語や知識についても、学んでおくことをおすすめします。建物の寿命やリフォームなどの知識はもちろんのこと、不動産関連の用語を学んでおけば取引がスムーズになるはずです。取引中の単語が分からなかったという事態も避けられます。

実需向け不動産についての用語や知識はもちろんのこと、投資用不動産をはじめとしたさまざまな知識に触れておくことをおすすめします。

実需向け不動産の売却メリット

実需向け不動産の売却にはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは実需向け不動産を売却する際の、2つのメリットについて紹介します。

初めから投資向け不動産として売却した場合とは異なり、実需向け不動産ならではのメリットが存在します。所有している実需向け不動産の売却を考えている人は、十分なメリットが受けられるかチェックしてみてください。

実需向け・投資用のどちらでも売却できる

本来は自宅などに利用される実需向け不動産であっても、不動産投資家が購入する場合があります。環境や条件などが悪い物件も、不動産投資家は投資用としてリフォームなどを重ねて売却を狙います。

実需向け物件として売り出したものの買い手がつかなかったときには、まずは物件の値段を下げることになるでしょう。それでも売れなかったときには、条件などを調整した上で不動産投資家に売却できる可能性があります。

近隣相場より高値で売却できる可能性がある

近隣相場よりも高値で売却できる可能性があるのも、実需向け不動産売却のメリットです。買い手が好むようにリフォームをして売却すれば、近隣の相場よりも高値がつくかもしれません。

もちろんすべての実需向け不動産が高値になるわけではなく、立地をはじめとした好条件が必要です。利回りが高い物件ならば、投資家が高値で買う可能性も0ではないでしょう。

実需向け不動産の売却デメリット

メリットがある一方、実需向け不動産の売却にはデメリットも存在します。デメリットをしっかりと把握した上で、売却について考えることをおすすめします。

交渉から売却までの時間など、実需向け不動産のデメリットを2つ紹介します。自分が所有している物件を売却する場合に当てはまるかどうか、考えてみてください。

交渉から売却までの時間がかかる

売却を決めたからといって、すぐに買い手が見つかってすべての手続きが完了するわけではありません。まずは近隣の相場を調査し、価格を設定して買い手を探すといった一連の流れが必要です。

また、売り手にとってはもちろんのこと、買い手にとっても不動産は大きな買い物です。実需向け不動産の売却でも、交渉には時間がかかるもだとあらかじめ承知しておきましょう。

入居者を退去させることはできない

賃貸物件の売却時は、入居者を退去させることはできません。しかし、入居者がいても物件を売買することはできます。

入居者がいないほうが高く販売できることもありますが、貸主の都合だけで退去してもらうことはできませんので注意しましょう。

実需向け不動産の注意点3つ

実需向け不動産の売却では、3つの注意点を意識してみましょう。広すぎる間取りや二世帯住宅、古すぎる物件など、スムーズな売却を目指す上で気を付けたいポイントを3つ紹介します。

売却予定の所有物件をあらためて見直してみれば、売れにくい物件かどうかを確認できるはずです。

注意点1：広すぎる間取りや二世帯住宅は売れにくい

広い物件を好む人がいる一方、広すぎる間取りの物件はなかなか売れません。間取りの広い家は土地の面積や建物自体が大きくなり、価格も高くなりがちです。

広い間取りでさらに二世帯住宅となると、需要そのものが低いため売れにくいのが特徴です。基本的には親と同居したい家庭だけが二世帯住宅を購入するため、それほど多くの需要は見込めないでしょう。

注意点2：マンションは部屋の広さが重視される傾向にある

複数人が一緒に暮らす家族では、部屋の広さが大切になります。夫婦と子供が入居するマンションでは部屋の広さが重視されるでしょう。

人数ごとに必要な面積は異なりますが、家族で暮らす人が多いマンションでは、部屋の広さが重視される傾向にあります。

注意点3：古すぎる物件は売れにくい

古すぎる物件にはなかなか買い手がつきません。築年数が20年以上の物件などは、売れにくい傾向にあります。

戸建ての場合はフルリノベーションを目的とした買い手がつくことも考えられます。しかし、リノベーションが難しいマンションでは、古すぎる物件はやはり売れにくくなります。

実需向け不動産を売却するときは出口戦略を立てておくことが大事！

いくつかのコツとポイントを掴むことで、実需向け不動産をスムーズに売却できます。条件によっては理想の価格では買い手がつかない可能性も考えられます。そんな時には投資向け不動産として売る、価格を下げるといった出口戦略を立てておきましょう。

あらかじめいくつかの方法を考えておけば、実需向け不動産をより売却しやすくなるはずです。