第一種住居地域のメリット3つとデメリット2つ｜投資する際の確認ポイント

2020 06.29この記事はPRを含みます

第一種住居地域とは

「第一種住居地域」とは都市計画法に定められている用途地域の1つです。「第一種住居地域」は住居だけではなく、幼稚園や学校、店舗（3,000㎡以下のものに限る）や事務所（3,000㎡以下のものに限る）などを建築することができます。

本記事では、第一種住居地域のメリットやデメリットについて解説しながら、投資で確認するべきポイントを紹介します。

住居系の用途地域

住居系用途地域は、第一種住居地域を含め8種類設定されています。都市計画法では、住居系用途地域以外に商業系用途地域や工業系用途地域が定められています。

住居系用途地域は、第一種住居地域以外に第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域があります。

建ぺい率・容積率の限度

建ぺい率と容積率は用途地域によってそれぞれ限度が異なっています。建ぺい率とは「建築面積を敷地面積で割った値」のことで、容積率とは「延べ面積を敷地面積で割った値」のことです。

第一種住居地域の建ぺい率は原則として、50％、60％、80％の内、いずれかにするよう建築基準法で定められています。また、容積率は100％、150％、200％、300％、400％、500％と定められています。

第一種住居地域で主に建築できる建物4つ

第一種住居地域で建築できる建物にはどのようなものがあるのでしょうか。

今回は、住宅・共同住宅・兼用住宅、3,000㎡以下の店舗あるいは事務所、3,000㎡以下の運動施設あるいは展示場、公共施設、病院、学校等の以上4つについて解説します。

主に建築できる建物1：住宅・共同住宅・兼用住宅

第一種住居地域では、住宅・共同住宅・兼用住宅を建築できます。住宅・共同住宅・兼用住宅について解説しましょう。

住宅とは人が住む住居のことで、いわゆる専用住宅になります。共同住宅とはアパートやマンションのことで、一つの建物に複数の世帯が入居している集合住宅のことです。兼用また、住宅は併用住宅とも言われており、店舗や事務所と住まいを兼用している建物のことです。

主に建築できる建物2：3000㎡以下の店舗・事務所

第一種住居地域では3,000㎡以下の店舗や事務所を建築することが可能です。

店舗は面積で第一種大型店と第二種大型店に分類されています。基本的に1,500㎡以上は第一種大型店になります。但し、都の特別区および政令指定都市は3,000㎡以上になります。

第二種大型店の面積は500～1,500㎡未満です。第二種大型店も都の特別区および政令指定都市は3,000㎡未満とされています。

主に建築できる建物3：3000㎡以下の運動施設・展示場

第一種住居地域では3,000㎡以下の運動施設や展示場の建築も可能です。ここで取り上げた運動施設とは具体的にどのような施設になるのでしょうか。

建築可能な運動施設の面積は3,000㎡以下となっています。例えば、ボーリング場やスケート場、ゴルフ場やプールなどが挙げられるでしょう。但し、第一種住居地域ではカラオケ店などの遊興施設の建築は禁止されています。

主に建築できる建物4：公共施設・病院・学校等

第一種住居地域では、公共施設・病院・学校を建築することも可能です。第一種住居地域は、住宅環境を優先させた「第一種低層住居専用地域」に比べて利便性が高いという特徴があります。

例えば公共施設は、図書館や美術館などが挙げられるでしょう。自宅の近くに公共施設や病院、学校もあるので、利便性を求める方にとっては住みやすい地域と言えるのではないでしょうか。

第一種住居地域のメリット3つ

第一種住居地域で暮らすとどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的なメリットとして、利便性の良さ、不動産の売却のしやすさ、防犯効果の3つが挙げられます。

第一種住居地域のメリットを理解し、今後の不動産投資に役立てましょう。それぞれのメリットについて解説します。

メリット1：利便性が良い

第一種住居地域のメリットとして、利便性の良さが挙げられます。第一種住居地域は、商業施設や学校、病院や運動施設を建てることができます。また、公共施設や駅からも近い可能性が高く、生活や通勤にも便利かもしれません。

第一種住居地域は、マンションやアパートがあり、スーパーなどの商業施設が建つ郊外の街のようなイメージになるでしょう。住環境を重視した用途地域ですが、利便性の良さは魅力的です。

メリット2：不動産の売却がしやすい

第一種住居地域は、不動産の売却がしやすいというメリットがあります。不動産を売却するためには、建物だけではなく立地や環境も大切なポイントです。

第一種住居地域はカラオケ店などを建てられないため、住宅環境を守るだけではなく、利便性の高さも魅力的でしょう。そのため、人気の高い物件になる可能性があります。

メリット3：店舗・街灯が多く防犯効果がある

第一種住居地域は面積が3,000㎡以下の店舗や事務所を建てることができます。住まいの周辺に街灯や店舗が多く、結果として防犯効果が高いというメリットがあるでしょう。

住居系用途地域ですが、店舗や事務所を建てることができるため、周辺地域を歩く人も多いかもしれません。治安の面で不安な人もいるかもしれませんが、多くの人の目もあるので防犯効果は期待できるのではないでしょうか。

第一種住居地域のデメリット2つ

第一種住居地域のデメリットを2つ紹介しましょう。

2つのデメリットとは、高い建物で日当たりが悪くなる点と、今後建つ施設により騒がしくなる可能性がある点になります。それぞれのデメリットについて説明しましょう。

デメリット1：周りに高さのある建物が建つと日当たりが悪くなる

第一種住居地域のデメリットとして、住宅の日当たりが悪くなる可能性があることが挙げられます。第一種住居地域では、3,000㎡以下の店舗や事務所、ホテルや旅館を建てることができるため、高さのある建物が建つ可能性があるからです。

第一種住居地域の物件購入を検討しているならば、日当たりなど周辺地域の環境を確認しておくことが大切でしょう。

デメリット2：今後建つ施設によって騒がしくなる可能性がある

第一種住居地域のデメリットに、今後建つ建物によっては騒がしくなる可能性がある点が挙げられます。

検討をしている物件の近くに空地があれば確認が必要です。その空地に商業施設や宿泊施設が建築されるかもしれません。

第一種住居地域は住宅環境の保護を目的にしていますが、お店やホテル等を建てることも可能です。数年後、空地に建築された施設によっては騒がしくなるかもしれないので、注意が必要でしょう。

第一種住居地域で投資するポイント2つ

第一種住居地域で不動産投資をおこなうとき、2つのポイントに注意が必要です。2つのポイントとして、現地の環境確認と空地に注意が必要な点が挙げられます。

第一種住居地域は住居系用途地域ですが、建築できる施設が多いため、土地活用の選択肢が幅広くなっています。2つのポイントを踏まえながら投資を検討してください。

ポイント1：現地の環境を確認する

土地や住宅を購入検討するとき、現地の環境を確認しておきましょう。

第一種住居地域は住居系用途地域ですが、商業施設や公共施設、宿泊施設や学校等を建築することができます。周辺環境が想定よりも騒がしかったり、治安が悪かったりする可能性があります。

事前に周辺環境を現地で確認し、メリットやデメリットを洗い出しておきましょう。メリットやデメリットを把握したうえで、投資に適した案件かどうか検討してください。

ポイント2：空き地に注意する

検討している物件の近くに空地があれば建築計画を確認しましょう。第一種住居地域は住宅だけではなく、商業施設や宿泊施設等の建築が可能です。数年後、空地に大型店舗が建設されて周辺環境が変わる可能性もあります。

建築計画の確認方法に、役所に確認する方法があります。但し、工事直前でなければ確認できないデメリットがあります。不動産スタッフあるいは近隣住民対象の説明会で確認する方法もあるでしょう。

第一種住居地域内の物件は周辺環境をよく確認して投資しよう

第一種住居地域の物件購入を検討するとき、周辺環境をよく確認しておきましょう。投資で利益を得るためには、物件にどの程度の価値があるのか把握しておくことも大切です。

第一種住居地域は住宅だけではなく、公共施設や商業施設、運動施設や宿泊施設を建築することも可能です。生活に便利な施設が多いため、利便性の高さが魅力的でしょう。周辺環境を十分に確認したうえで投資を検討することが大切です。