不動産投資のための法人化｜メリット3とデメリット3つを紹介！

2020 06.29この記事はPRを含みます

不動産投資のための法人化とは

年金問題や長期化している不景気などによって、副業して自身の収入を増やそうと思っている方がいます。副業にはいろいろな種類があり、不動産投資もその副業の1つです。

不動産投資は個人でも行うことができますが、3〜4棟ほどに投資を行ったあとに法人化するという人もいます。これは、不動産投資をする際に法人化することでいくつかのメリットが得られるためです。

個人投資家との違い

不動産投資を行う際に法人化をする人もいます。個人と法人の不動産投資ではいくつかの違いがあります。

個人の場合は所得税として課せられますが、法人の場合は法人税が課せられ、場合によっては住民税もかかる可能性があります。課税所得金額によって、税金の金額は変動するので慎重な判断が必要になるでしょう。

また、融資の審査では個人であれば属性や信用性を重視されますが、法人では業績が重視されやすいなどの違いもあります。

不動産投資のための法人化メリット3つ

不動産投資は個人で行うこともできます。しかし、3〜4棟ほど投資したあとは法人化する人もいます。

これは、上記で述べた個人と法人での投資に違いがあるだけでなく、法人化したことで個人投資では得られないメリットが得られることも理由としてあります。また、法人化して得られるメリットにはいくつかの種類があります。

もし、不動産投資を法人化することを検討しているのであれば、それらのメリットを把握しておきましょう。

1：損失の繰越が9年間可能

投資にはリスクが発生します。特に、不動産投資のような大きなお金が必要となる投資であれば、そのリスクも大きく、赤字となる可能性もあります。

しかし、法人であれば赤字を10年間は繰越することができます。そのため、赤字となった翌年以降が黒字であったとしても、しばらくは所得から赤字分を差し引くことができます。

これは個人でも可能ではありますが、投資が事業規模であることや、期間が3年などの制限があります。

2：減価償却費の調整ができる

不動産投資では大きなお金を扱うことになります。特に、不動産を購入する際にはまとまったお金が必要となります。その不動産の購入代金は、個人であれば減価償却として毎年経費計上をする必要が出てくるでしょう。

しかし、法人の場合は任意償却となっています。そのため、大きな赤字が発生した場合には減価償却費を少なくし、黒字となったときに減価償却費を多くするという調整を行うことが可能です。

しかし、任意償却には限度額があることや、任意償却自体が企業会計原則に反しているためよく思わない銀行もあります。慎重に判断する必要があるでしょう。

3：経費を幅広く計上できる

個人で不動産投資を行った場合、生命保険と個人年金を合わせて12万円まで、個人年金と介護医療保険を合わせて4万円までなど、経費計上に制限が付きます。また、他にも個人の場合では法人と違っていろいろな制限が付くこともあるでしょう。

しかし、法人であれば個人の場合でかかる制限がかからなくなります。また、役員報酬や退職金なども経費計上できるため、家族に支払った役員報酬や退職金も経費計上することが可能です。

不動産投資ための法人化デメリット3つ

法人化して不動産投資をすることで、個人で不動産投資をする場合では得られないメリットを得ることができるようになります。

しかし、法人化して不動産投資をすることにはメリットだけでなく、デメリットもあります。そのため、個人から法人に切り替えることを検討しているのであれば法人化することで発生するメリットとデメリットの両方を把握しておく必要があります。

1：会社設立費用がかかる

個人であれば、ほぼ費用なしで投資を始めることができます。しかし、法人の場合は投資を始める前に会社の設立を行う必要があります。

会社の設立には定款認証手数料や登録免許税、収入印紙代などが必要となります。内容によって多少の前後はありますが、これらによって15万円〜25万円ほど必要となります。

2：赤字でも法人住民税の支払いは必要

法人化すれば法人住民税が課せられることになります。法人住民税は法人税割と均等割の2つで構成されています。

この2つのうち、均等割は資本金や従業員数などによって税額が決まります。そのため、不動産投資で赤字が発生していたとしても、均等割の分の支払いは発生してしまいます。

もし、所在地が東京23区内、資本金1000万円以下、従業員数50人以下という条件であれば、赤字でも年間7万円は支払わなくてはいけません。

3：税理士をつけると費用がかかる

個人であれば自分で確定申告を行う人も多くいます。しかし、法人になるとその税務処理は非常に複雑となります。また、法人化することで税務署からのチェックも厳しくなりやすいです。

そのため、税理士と顧問契約を結ぶことが多いです。しかし、税理士と顧問契約を結べば費用が発生してしまうことになります。

投資法人化のタイミング

法人で不動産投資をすると、デメリットもありますがメリットもあります。そのメリットを得るために、個人から法人へ切り替えるという人もいます。個人から法人へはいつでも切り替えることはできます。ただし、そのタイミングは慎重に見極める必要があります。

物件を購入するとき

個人から法人へ切り替えることに適したタイミングはいくつかありますが、その1つが新しい物件を購入するときです。

もし、法人化する前にすでに個人で不動産を取得していた場合には、その不動産を法人へ移す必要があります。その際にはいくつかの税金が発生してしまいます。

そのため、法人化するタイミングで新しい物件を購入すれば、その物件は個人から法人へ移す際の費用を節約することができます。

不動産投資で法人化する際に注意すべきこと3つ

不動産投資を行う際に法人化することでいくつかのメリットを得ることができます。しかし、すでに個人で不動産投資を行っていて、不動産を取得しているのであれば、法人への切り替えのタイミングは慎重に見極める必要があります。

また、タイミング以外にも法人で不動産投資を行う場合にはいくつか注意しておくべきことがあります。

注意すべきこと1：不動産投資はメインか副業か

先に述べた通り、不動産投資は収入を増やすために個人で行っている人もいるでしょう。そのため、不動産投資を行いながら、普段は会社勤めをしているという人もいます。

会社によっては副業を禁止されていることもありますが、不動産投資であれば一定のルール内であれば認められるという会社もあります。

しかし、法人化をしてまで不動産投資を行ってしまうと、事業としてみなされて完全に副業扱いとなり、規定違反となってしまう可能性もあります。

注意すべきこと2：将来の物件の規模や数

投資の規模を大きくしていくつもりであれば、法人で行った方が得られるメリットは多いです。しかし、法人で不動産投資を始める前に、先に個人で行っていた場合はすでに取得している不動産を個人から法人へ移動させる必要があります。

その際には、物件の数が多いほど大きな費用が発生してしまいます。そのため、投資規模を大きくしていくのであれば、将来のことを見越して、計画的なタイミングで法人化しましょう。

注意すべきこと3：キャッシュフロー

不動産投資では法人化することでいくつかのメリットが得られます。しかし、法人化すれば必ず個人で不動産投資を行うよりも得ができるわけではありません。

法人化することによって、法人住民税や税理士の顧問契約料などの個人では発生しなかった費用が発生したり、青色申告特別控除65万円が受けられなくなったりします。

そのため、法人化する前にキャシュフローは必ず確認して、自分に適した方法で投資をする必要があります。

不動産投資の法人化を検討してみよう

副業をする人は増えています。その副業で不動産投資を選ぶ人がいます。不動産投資は個人で行うこともできますが、投資の規模が大きくなってきたのであれば、法人化した方がいろいろなメリットが得られます。

そのため、個人で不動産投資を行っていて、規模が大きくなってきている場合は法人化することも検討してみましょう。