自主管理とは？自主管理マンションのメリットやデメリット、良いマンションの見分け方を解説
2023 10.30この記事はPRを含みます
自主管理とは？
社会人として給与を得て生活を送っている人は、どのようなことも自分自身で管理していきたいと考えている方が多いのではないでしょうか。
自主管理という言葉はマンションや賃貸物件の経営において、自主的に建物の管理を行うことです。自分自身で建物の管理をしていくことで管理費の削減や住民同士のコミュニティが活性化するなどのメリットがあります。
マンションを自主管理にする目的とは？
マンションを自主管理していくことにも目的があります。
マンションを自主管理することで建物や設備を良い状態で維持することで、入居者が快適に暮らせるようになるため、入居率の向上を可能にしたり、建物の資産価値を維持することにも繋がります。
他の不動産投資家との差別化を図るためにも、マンションを自主管理していく体制を整えておく必要があります。
自主管理以外の分譲マンションの管理形態
分譲マンションの建物の管理方法は自主管理以外にも、いくつか存在するので自分の資金やマンションの経営の知識に合わせて選んでいくことが大切です。
分譲マンションの管理形態は自主管理以外にマンションの一部を委託して管理する「一部委託」という管理方法と全て管理会社に任せてしまう「全部委託」の管理方法があります。
ここでは、自主管理以外の分譲マンションの管理体系について紹介していきます。
一部委託
分譲マンションの管理形態に一部委託という管理方法があります。
一部委託の管理方法は管理を行いたい部屋もしくは共有部分の一部分しか管理組合や管理会社に管理を依頼しないためコストを抑えることができ、また、こちらの要望に合わせて管理業務を委託できるメリットがあります。
しかし、管理組合や管理会社主導で管理を行うので、大家に管理業務委託の知識が乏しい場合、費用や手間がかかるデメリットがあります。
全部委託
分譲マンションの管理体制に全部委託という管理方法があります。
管理会社に管理を全部委託した場合、管理組合の手間を省くことができ、また管理会社の最新の管理サービスを適用することができるので、管理業務自体をスムーズに行うことができます。
デメリット面としては、管理会社が管理費を下げるための交渉をしていくことがあるので、管理会社主体の管理体制にさせない注意が必要です。
自主管理マンションに住むメリット5つ
分譲マンションの経営や投資を検討している人は、マンションを自主管理することでどのようなメリットを得ることができるのか知りたい方も多いのではないでしょうか。
分譲マンションを自主管理していくことで、管理していく予算に余裕が持てるようになるので修繕積立費を本来の目的のためだけに使うことができるでしょう。また、建物を良い状態で維持していくことにも繋がるので資産価値を向上させていくこともできます。
自主管理のメリット1：住民同士のコミュニティが活性化する
自主管理のメリットの1つ目に住民同士のコミュニティが活性化することが挙げられます。
自主管理は大家が管理業務を担っていくことになるので、建物の管理を行っていく上で不足になることを住民に聞き、お互いの会話が増えることになるためコミュニティを活性化させていくことができるでしょう。
また、大家と入居者の信頼関係を深めていくためにも、自主管理に切り替えることを検討しましょう。
自主管理のメリット2：管理費が抑えられる
自主管理のメリットの2つ目に管理費が抑えられることが挙げられます。
分譲マンションの持ち主である大家が自主的に建物を管理していくので、管理会社に管理業務を委託する必要がないため、管理費が抑えられるメリットがあります。
しかし、自主管理体制を整えておかないと、住民の信頼を得ながら建物を良い状態で維持していくことが難しくなります。
自主管理のメリット3：修繕積立金を重視できる
自主管理のメリットの3つ目に修繕積立金を重視していけることが挙げられます。
自主管理を大家が担うことができれば、マンションの管理業務に予算を費やす必要がなくなり、入居者から集めている修繕積立金を建物を修繕していくために使っていくことができるようになります。
入居者との信頼関係を築いていくためにも、自主管理を行い修繕積立金を重視できる環境を整えておきましょう。
自主管理のメリット4：居住者の意識が高まる
自主管理のメリットの4つ目に居住者の意識が高まることが挙げられます。
大家がマンションを自主管理していくことができれば住民との交流や会話をする増え、入居者が共用スペースや階段などをきれいに使っていく必要性を知り、居住者が建物に愛着を持って住んでいくことができます。
建物を良い状態で維持していくためにも、大家が自主管理を行い、入居者の建物に対する意識を高めさせていきましょう。
自主管理のメリット5：資産価値が向上する
自主管理のメリットの5つ目に資産価値が向上する点が挙げられます。
自主管理を行うことができれば、管理費用を抑えられるので修繕積立金を本来に目的で使うことができたり、大家の目線で建物を管理、維持させていくことができるので分譲マンションとしての資産価値を上げていくことができます。
マンションの自主管理のデメリット4つ
マンションを自主管理していくことにはメリットだけでなく、デメリット面も生じることがあります。
マンションの管理の知識がある人が先導して管理業務を進めていかないと、管理の質が落ち、その結果、マンションの資産価値を下げてしまうことにもなりかねません。大家だけでなく管理業務を行う人の管理知識が必要になります。
ここでは、マンションを自主管理することで生じるデメリットについて詳しく見ていきます。
自主管理のデメリット1：人材を確保する必要がある
マンションを自主管理することで生じるデメリットの1つ目に人材を確保する必要があることが挙げられます。
分譲マンションの経営のみを仕事として行っている場合は、自主管理も自分で実施していくことができますが、複数のマンションを管理していたり、他に本業を持っている人は理事会の組合員を牽引できる人を探しておく必要があります。
人材を確保できない際は、一部委託などの方法で管理業務を行うことも検討しておきましょう。
自主管理のデメリット2：管理の質が落ちる
マンションを自主管理していくことで生じるデメリットに管理の質が落ちてしまうことが挙げられます。
自分で自主的にマンションの管理業務を行う場合、管理をしていく知識が乏しいと良い状態で建物を管理していくことが難しくなり、分譲マンションの資産価値を下げてしまうことがあります。
マンションの管理業務について必要な知識を身に付け、自主管理業務に役立ていきましょう。
自主管理のデメリット3：リーダーシップを発揮する人が必要である
マンションを自主管理していくことで生じるデメリットにリーダーシップを発揮する人の存在が挙げられます。
自主管理を行う場合、住民から理事会の組合員を選んで行うことが多くなるので、リーダーシップを持った人を理事長として選抜し、自主管理を行っていく体制を整えておく必要があります。
入居者からリーダーを選出する場合は、住民同士で話し合って決めるようにし、不公平さを出さないことが大切なことになります。
自主管理のデメリット4：資産価値下落の可能性がある
マンションの自主管理していくことで生じるデメリットに資産価値下落の可能性があることが挙げられます。
大家や自主管理に携わる人のマンションを管理していく知識が乏しかった場合、管理費用がかさんでしまうだけでなく、適度なタイミングで建物を修繕できないことが多くなってしまうのでマンションの資産価値を下落させてしまう可能性があります。
良い自主管理マンションの見分け方4つ
分譲マンションを経営したり、住居として住む場合、どのような点に気を配れば良好な自主管理がなされているマンションと言えるのか、知りたい方も多いのではないでしょうか。
自主管理がきちんとなされているマンションかどうかは掲示板の設置の有無やマンションの共用スペースの清潔感でも判断することができますが、修繕の記録や重要書類が存在しているかどうかも大切なポイントになってきます。
自主管理マンションの見分け方1：修繕の記録や外見の確認
良好な自主管理を行っているマンションの見分け方に修繕の記録や外見の確認が挙げられます。
管理方法の違いに関係なく不動産売買契約された物件の場合、修繕の記録を重要事項調査報告書にまとめておく必要があるので、その書類に記載されている修繕記録を見てどのような形で自主管理が行われているか確認しておきましょう。
また、建物の外見を見ることで定期的な修繕が行われているか知ることもできます。
自主管理マンションの見分け方2：重要書類の有無
良好な自主管理を行っているマンションの見分け方に重要書類の有無が挙げられます。
管理組合の理事長に依頼をすれば重要事項調査報告書の取り寄せができるので、修繕履歴の確認だけでなく、管理規約が記載されている書類や長期修繕契約書なども確かめておきましょう。
重要書類を確認した上で、投資物件として購入すべきか検討するようにしましょう。
自主管理マンションの見分け方3：掲示板の確認
良好な自主管理を行っているマンションの見分け方に掲示板の確認が挙げられます。
掲示板が設置されているかどうか確認するようにし、大家と住民と十分なコミュニティが形成されているか確かめておくようにしましょう。
掲示板に貼り付けられている書面を見れば、マンションの状態を知ることができるので自主管理がきちんとなされているか確認することができます。
自主管理マンションの見分け方4：マンション共用部の清潔感
良好な自主管理を行っているマンションの見分け方にマンションの共用部の清潔感の確認が挙げられます。
マンションの廊下やエレベーター階段などの共用部がきちんと清掃されていれば、自主管理がしっかり行き届いていることになるので、建物の資産価値が大幅に下がっていないことを確認できます。
事前チェックを必ず行い自主管理マンションを検討しよう
マンションを自主管理していく際のメリット、デメリットや自主管理以外の管理方法などについて紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。
マンションを不動産投資として選ぶ際は、自主管理された分譲マンションも多くなっているので書面で管理経歴を確認したり、実際に現地に赴き物件を確かめておくことも大切なことになります。
不動産投資を成功させるためにも、マンションの管理についての知識を身に付けておきましょう。
不動産投資に関連する記事を以下のリンク先にまとめていますので、興味がある方はご参照ください。
サラリーマン投資家におすすめ！不動産投資の人気ブログ10選！
マンション購入の10のポイント｜不動産投資で失敗しないための注意点
お金の勉強をしてみませんか
これからに備えて、資産形成や投資信託を検討している方も多くいらっしゃると思います。
そんな方に株式会社FinancialAcademyが開催する「お金の教養講座」をご紹介します。
「お金の教養講座」は累計70万人以上が受講した人気講座となります。
この講座だけで、資産形成や投資信託の要点をしっかり押さえることができます。
無料体験セミナーもありますので、おすすめです。
株式投資のセミナーについて
株式投資に興味がある方もいらっしゃると思います。
知識なしで株式投資を始めると、約20%の人しか利益を出すことができないと言われています。
そこで、株式会社FinancialAcademyが開催する「株式投資スクール」をご紹介します。
投資初心者から経験者まで満足できる体系的なカリキュラムであり、株式投資の正しいルールと、成果を出すためのノウハウがわかるセミナーとなります。
本セミナーでは、株式投資で利益を上げるための道筋を学んでみませんか。
無料の体験セミナーもありますので、ぜひ受講してみてください。
不動産投資セミナーについて
不動産投資に興味がある人もいると思います。
そこで、体系的なカリキュラムで不動産投資で成功するために必要な知識を学ぶことができるセミナーがございます。
株式会社FinancialAcademyが開催する「不動産投資スクール」を受講してみてはいかがでしょうか。
初心者から経験者までいずれの方でも満足できる内容となっています。
投資に関するセミナーについて
投資家を目指すにあたっては、投資に関するセミナーの受講をおすすめします。
株式会社Free Life Consultingが開催する「投資の達人になる投資講座」は、投資の基礎から解説されるため、初心者でも安心です。
無料入門講座もありますので、ぜひ受講してみてはいかがでしょうか。
