不動産投資とは何か？不動産投資のメリット3つとデメリット3つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産投資とはどんな副業なのか
少子高齢化の日本、この先年金など不安を感じることが多いのではないでしょうか。収入の安定化や将来・老後への備えとして不動産投資を副業に考える人もいるでしょう。
不動産投資とは、収益物件を購入し家賃収入を得る投資なので株やFXとは違い、終始株価などのチェックをする必要がなく、会社勤務している方も時間に縛られず投資を行うことが可能です。
基本的な不動産投資とは
本記事では、不動産投資のメリット3つとデメリット3つについて紹介していきます。副業にも向いていると言われる不動産投資ですが、どのような特徴があるのでしょうか。
まず基本的な不動産投資の知識として、不動産投資の種類・不動産投資のメリット・不動産投資のデメリット・不動産投資のリスクについて見ていきましょう。
不動産投資の種類5つ
不動産投資の種類5つについて紹介します。
不動産投資の種類には、ワンルームマンション投資、マンション・アパート一棟投資、戸建て経営、駐車場・コインランドリー経営・REIT、などがあります。
ワンルームマンション投資は初心者向け、マンション・アパート一棟投資は中級者向け、戸建て経営と駐車場・コインランドリー経営は上級者向け、REITは株式投資家向け、といわれています。
不動産投資の種類1：ワンルームマンション
不動産投資の1つめの種類は、ワンルームマンション投資です。1人暮らしの用のワンルーム物件を購入所有して投資する方法です。
部屋の広さも平均約6〜9畳と、単身者向けであることが多く、東京など単身者が多い土地では空室のリスクが少なく安定した利益を出していくことができるでしょう。
一部屋ごとに投資するタイプのため一棟投資よりも予算を抑えてスタートでき、物件によっては売却益によって利益を得ることもあります。
不動産投資の種類2：マンション・アパート一棟
不動産投資の2つめの種類は、マンション・アパート一棟投資です。一棟をまるごと購入、もしくは建築し、貸し出すという投資方法です。
一棟を用意する必要があるので非常に高い予算が必要となります。場所によっては、土地代も含めると初期投資で1億を超えるケースもあります。
ワンルームマンションなど、区分マンションに比べると複数の部屋を確保できるため、高い利益を確保することや空室のリスクを抑えることができます。
不動産投資の種類3：戸建て経営
不動産投資の3つめの種類は、戸建て経営です。戸建て経営は、一戸建てを賃貸に出すという投資方法です。
一戸建て投資は、もともと自宅としていた家を転勤などの事情で住まなくなり、他人に貸し出したことでスタートさせることが多いといわれています。
アパートやマンションと比較すると敷地面積が広くなるため、修繕費など維持費が高くつく特徴があります。賃貸募集も工夫が必要となるので、上級者向けの不動産投資といわれています。
不動産投資の種類4：駐車場・コインランドリー経営
不動産投資の種類4は、駐車場・コインランドリー経営です。駐車場、コインランドリーを自分自身で経営するという投資方法です。
駐車場経営の場合は、土地を土地のまま活かして利益を出すことができ、土地をすでに持っていれば、初期費用0円ということも可能です。
コインランドリー経営の初期投資は、2,000万円～というのが一般的です。どちらも利益を出すにはその地域の需要の見極めが必要になるでしょう。
不動産投資の種類5：REIT
不動産投資の種類5がREITです。REITとは不動産投資信託であり、不動産投資を専門とする株式を購入するという投資方法です。
直接不動産を購入するタイプの不動産投資ではなく、不動産投資を専門とする会社の株式を購入するイメージです。
利益は家賃収入ではなく投資をした会社の利益に応じた分配金です。
REITは一口数万円など低予算でスタートすることができ、空室や建物の維持費などの問題を抱えることはありません。
不動産投資のメリット3つ
不動産投資には具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。
不動産投資のメリットには、生命保険の代わりになること・安定した資産運用ができること・相続対策、という点があるといわれています。
これらのメリットは、一定の人気を持つ不動産投資の理由にもなっています。不動産投資が自分の求めている投資内容かどうかメリットを理解し検討していきましょう。
不動産投資のメリット1：生命保険の代わりになる
不動産投資のメリット1は、生命保険の代わりになることです。不動産事業を生命保険の代わりとして活用することを検討している方も増えてきています。
不動産は、団体信用生命保険に加入をしておけば、返済期間中にもし投資主が亡くなることがあっても、ローンの債務免除を受けることがあるので、投資主の家族に不動産資産と家賃収入を残すことができ、生命保険代わりと考えることができます。
不動産投資のメリット2：安定した資産運用ができる
不動産投資のメリット2は、安定した資産運用ができることです。不動産投資は、入居者からの毎月の家賃収入がそのまま利益になるので、安定した収入源を確保できることでしょう。
例えば、定年までに家賃が7万円のローン完済済みのマンション4戸を保有することができれば、毎月28万円の家賃収入が入るので、老後の年金に不安を抱えずにすむでしょう。
不動産投資のメリット3：相続対策
不動産投資のメリット3は相続対策になることです。遺産を現金ではなく不動産として持ち、その物件を賃貸（運用）していると、相続税としての評価額が下がり大幅な節税効果が見込めます。
例えば、1億円を相続すると、1億円の不動産で賃貸なしの場合相続税評価額の割合は60％、約4,000万円の節税効果が見込めます。賃貸ありの場合は、約60%から更に30％引かれ約5,800万円の節税効果が見込めます。
不動産投資のデメリット3つ
これまで不動産投資についてメリットをあげてきましたが、残念ながら不動産投資にはデメリットもあります。
ここでは、不動産投資のデメリット3つ、資産価値がさがっていくこと・初期費用が高いこと・維持や管理にコストがかかること、について紹介していきます。
デメリットになりうることを見ておかないと、後で後悔することにもつながります。損をしたと思わないように不動産投資のデメリットについては理解を深めておきましょう。
不動産投資のデメリット1：資産価値が下がっていく
不動産投資のデメリット1は、不動産は資産価値が下がっていくことを念頭に入れて置く必要があります。
株式や投資信託であれば、どれだけ時間が経過しても老朽化することはありませんが、建物は時間の経過とともに老朽化し、築年数が古くなるほど資産価値は下がります。
建物が古くなれば修繕費もかかり、建物が古いことで買い手が見つからない、売れても安い価格になってしまう、というデメリットが出てくることがあるでしょう。
不動産投資のデメリット2：初期投資額が高い
不動産投資のデメリット2は、初期投資額が高いことです。
他の投資に比べて不動産投資は、初期費用が高額で、金融機関から融資を受ける場合でも100万円以上の資金は必要になるでしょう。
ある程度まとまった資金がないとスタートできないのが不動産投資のデメリットです。
マンションやアパートなど物件を持って投資を行いたいという方の少額投資スタートは無理ですが、REITであれば5万円程度の少額から始められます。
不動産投資のデメリット3：維持管理コストがかかる
不動産投資のデメリット3は、維持管理コストがかかることです。不動産を持っている以上、建物の管理費や修繕積立金などは常にコストとして存在します。
安定的な利益（家賃収入）は入ってきますが、時間の経過とともに建物は老朽化するので、建物を維持していく修繕費はかかってくるでしょう。
また、不動産を保有していれば、毎年固定資産税や管理会社に支払う業務委託費も必要になります。
不動産投資のリスク4つ
次は、不動産投資のリスクについて紹介していきます。
不動産投資のリスクには、金利変動のリスク・災害のリスク・空室のリスク・営業マンとの相性のリスク、などがあります。
不動産投資のリスク1：金利変動リスク
不動産投資のリスク1は、金利変動リスクです。金融機関から変動金利で融資を受けて不動産投資を行う場合は、ローンの返済で金利変動の影響を大きく受けることになるでしょう。
固定金利であれば、返済期間を通して金利は一定ですが変動金利では、金利が上がってしまうと返済額が増加し負担が大きくなる可能性があります。できれば固定金利で融資を受けておくとリスクを軽減できるでしょう。
不動産投資のリスク2：災害リスク
不動産投資のリスク2は、災害リスクです。
不動産投資には、保有している物件が地震や火事などの被害にあうリスクが存在しています。近年では温暖化の影響からか強い台風や水害が多発し予期せぬ事態に陥ってしまうこともあるでしょう。
災害リスクを少しでも下げるには、地震などの災害に強い物件を選んだり、水害に合いにくい土地の物件を選ぶなど情報収集をきちんと行いましょう。また、保険に加入するなどの対策も必要です。
不動産投資のリスク3：空室リスク
不動産投資のリスク3は、空室リスクです。空室リスクとは、保有している物件に入居者が入らない期間が生まれるということです。空室のリスクは不動産投資で常に課題に上がるリスクです。
入居者が入らなければ家賃収入（利益）を得ることができず、金融機関から融資を受けて物件を購入した場合はローン返済によってマイナスになってしまいます。空室が発生しにくい人気物件を購入することが大切です。
不動産投資のリスク4：営業マンとの相性
不動産投資のリスク4は、営業マンとの相性です。不動産投資は、営業マンと相性が悪いかどうかによって、良い方向に転ぶも悪い方向に転ぶこともあるでしょう。
不動産投資をはじめるには、不動産会社を通して物件を購入する必要があり、営業マンとのやりとりが発生します。
メリット面ばかり話す営業マンや連絡など反応が遅い営業マンなど、自分とは合わない営業マンに当たってしまうこともあるでしょう。
応用できる不動産投資方法
不動産投資は、1棟アパート、1棟マンションを始めるのか、手軽な区分マンション投資で始めるのか、借地権投資などもあり、どれに手を出して良いか迷う部分もあるでしょう。
投資手法が異なれば、利益に変わるスピードの違いによって事業を進めていけるペースも変わります。また、リスクの大きさや取り方も異なってくるでしょう。ここで応用できる不動産投資方法を知っておく必要がでてきます。
不動産投資の応用方法2つ
不動産投資にはNPV法とハグリング術という2つの応用方法があります。
NPV法は、その物件がどれだけ価値があるかというものを数値で算出するものであり、ハグリング術は売主に対して物件を購入するときの交渉術です。
どちらの方法も、不動産投資を行う上で大切になってくるので、物件を購入する前にしっかりと内容を理解しておきましょう。
不動産投資の応用方法1：NPV
応用できる不動産投資方法1つ目にNPV法があります。NPV法とは事業に投資をする際に、NPVがプラスであれば、投資を行うという投資の意思決定を行う方法です。
NPVの値は、PV（現在価値）から投資額を差し引いて求めます。
NPV法によって計算された値が0ならその事業に投資しても利益は出ないということであり、NPVが0以上なら有利でその投資は行う価値がある、値が大きいほど良いとされる投資術です。
不動産投資の応用方法2：ハグリング術
応用できる不動産投資方法2つ目にハグリング術があります。ハグリングとは価格交渉のことであり交渉する相手に妥協させるために条件を提示する投資術です。
例えば、相手が相続税対策などで物件の売却を急いでいる場合、即一括購入できるなど売主にアピールし、交渉を有利に進める形をとったりします。
また、物件の劣化状況、間取りの使いにくさなど弱点となる部分をあげて交渉を取り付けるという方法もハグリング術です。
不動産投資とは何かを学んで上手に投資しよう
不動産投資とは何かについて不動産投資のメリット3つとデメリット3つについて紹介しましたがいかがでしたか。
不動産投資は他の投資に比べてリスクが少ないといわれていることもあり、昔から一定の人気を誇る投資方法です。
初期投資額が高め、維持管理コストがかかることや資産価値が下がっていくことなど、デメリットとなる部分もあるので不動産投資についてしっかりと学び上手に投資を行いましょう。
