不動産投資ローンのメリット・デメリット3選｜投資をするなら知っておこう

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、「不動産投資のために金融機関から融資を受けられる」、いわゆる住宅ローンと似ているローンのことです。

不動産投資をする際には、不動産を購入するために多額の資金が必要となります。不動産投資ローンで融資を受けることで、自己資金がそんなに多くなくても不動産投資を始めることができる、というのが不動産投資ローンの特徴となります。

住宅ローンとの違い

住宅ローンとの違いは融資してもらう不動産が自分の居住用のものであれば住宅ローン、投資のための不動産であれば不動産投資ローンという違いがあります。

不動産投資ローンは投資用なので、住宅ローンの融資額よりも高い融資が受けやすく、かつ金利が高めになります。融資を受ける際にも返済能力だけでなく、物件の収益能力も審査の対象になるという特徴があります。

不動産投資ローンのメリット3選

不動産投資ローンを受けることのメリットをご紹介します。

自己資金が少額でも多額の融資を受けることが可能であること、家賃収入をそのまま返済に充てられること、「団体信用生命保険加入」が条件などのメリットがあります。

メリット1：資金が少なくても不動産投資を始められる

不動産投資ローンで融資を受けることができれば、自分の手元の資金が少なくても不動産投資を始めることができる、というメリットがあります。

資金が少なくても多額の投資をすることを「レバレッジ」と言います。不動産投資は、不動産投資ローンでお金を融資してもらえるということで、この「レバレッジ効果」がある投資になっています。資金が少なくても、他の投資よりは開始しやすいと言えるでしょう。

メリット2：返済を家賃収入で行うこともできる

ローンを受ければ返済しなければならないのは当たり前のことですが、不動産投資ローンの場合は投資した不動産の毎月の家賃収入で、毎月のローン返済を行うことも不可能ではないというメリットです。

ローン返済は大変だというイメージがあります。しかし、不動産投資の場合は投資した不動産から家賃収入が入ることが期待できます。この家賃収入をそのまま返済に充てることもでき、返済額より上回っていれば収益もあります。

メリット3：団体信用生命保険に加入できる

多くの金融機関で、不動産投資ローンを受ける際に「団体信用生命保険加入」を条件にしており、この「団体信用生命保険加入」によって家族への負担を減らすことができる、生命保険の代わりにもなる、というメリットがあります。

団体信用生命保険、通称「団信」に加入していれば、万が一亡くなったときにはローンが完済となります。残された家族にローンが残ることはなく、そのうえで不動産を残せるため生命保険の代わりにもなります。

不動産投資ローンのデメリット3選

ここまでは、不動産投資ローンのメリットを紹介してきました。なかなか良いメリットばかりのようにも見えますが、残念ながら不動産投資ローンにもデメリットはあります。

ここからは、不動産投資ローンの空室リスクや金利が不利なこと、返済できなくなると多額のローンを背負うリスクがある、などのデメリットについて見ていきましょう。

デメリット1：空室リスクがある

不動産投資ローンに限らず、不動産投資では避けられないのが空室リスクで、要するに不動産を借りてくれる人がいないとまったく収入が入らないというデメリットがあります。

不動産投資ローンでは毎月の家賃収入をそのままローン返済に充てることができます。しかし、そもそも誰も借りてくれず、家賃収入が入らない可能性もあります。不動産の管理費がかかる上にローン返済が必要になってしまう場合や、支出額が増えるというデメリットが起こってしまいます。

デメリット2：金利が高い

住宅ローンとの違いの1つに不動産投資ローンの方が融資の金利が高い、というデメリットがあります。金利が高いということは、最終的に支払う必要のある総支払額がどうしても増えてしまいます。

また金利には、変動金利と固定金利があります。固定金利は常に決まった金利であるのに対して、変動金利は景気の変動によって有利になることがあれば不利になることもあります。変動金利を選択した場合は、金利上昇のリスクに備えましょう。

デメリット3：返済できなくなるリスク

不動産投資ローンを受けたのに家賃収入などがなく、返済額が滞って返済ができなくなってしまうと、最悪は投資した不動産が売却されることになります。

もっとも、不動産を売却して不動産投資ローンを完済できればよいですが、最悪な場合、不動産を売却してもローン完済にならず、多額の借金を背負ってしまうことです。そうならないためには、慎重にきちんと利益をあげる物件を選ぶ必要があるでしょう。

不動産投資ローンを借りるには

ここからは、不動産投資ローンを借りるために知っておきたいことについて紹介していきます。

不動産投資ローンの種類や金利の相場、不動産投資ローンの融資を受けるための審査基準などについて紹介しますので、ぜひご覧ください。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンは大きく分けて2種類あります。マンション投資などで使える「アパートローン」と、わりと自由な「プロパーローン」の2つになります。

アパートローンはマンションなどの集合住宅が対象で、融資を受けるには保証会社の審査を通る必要があるでしょう。プロパーローンは金融機関から直接融資を受けられる反面、保証人が必要であったり、金利面でアパートローンよりも高くなったりするため、条件に注意が必要になります。

不動産投資ローンの金利相場

不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利相場が高めであり、年1.5％～4.5％くらいの金利であることが多いです。ちなみに住宅ローンの金利は、年0.5％～2.0％ということなので、不動産投資ローンは金利が高いことがよく分かるでしょう。

金利には変動金利と固定金利があり、おおよそ変動金利の方が低めではありますが、長期的に景気が良くなれば金利が上昇してしまうリスクを内包しています。

不動産投資ローンの融資審査基準

不動産投資ローンの融資審査基準は、返済能力だけでなく投資する不動産の収益性が加わります。住宅ローンの場合は、融資を受ける人の支払い能力だけが重視されるのですが、不動産投資ローンはそれだけではありません。

不動産投資ローンは返済に家賃収入を充てていますので、収益性の高い不動産でないと融資の対象になりません。返済不能になったときの担保として不動産の資産価値も重視されるため、審査は厳しくなるでしょう。

不動産投資ローンの選び方

不動産投資ローンの種類、不動産ローンを借りるときに注意しておきたいポイント、金融機関の特徴など、不動産投資ローンの選び方についてご紹介いたします。

不動産投資ローンは申し込んだ金融機関によって条件が細かく変わってくることがあるため、できれば複数に申し込んで条件を吟味して、もっともよいところを選ぶようにしましょう。

不動産投資ローンの選び方1：金利

不動産投資ローンを受けるときに重視したいポイントとして、金利がなるべく低めの金融機関を選ぶ、という選び方があります。金利の違いによっては、支払い額が100万円くらい違ってくることもあります。

不動産投資ローンを行っている金融機関はさまざまであり、地方銀行やメガバンク・ノンバンクなどで金利に違いがあります。金利の基準もそれぞれ違うため、金融機関の金利を比較して選びましょう。

不動産投資ローンの選び方2：年収

不動産投資ローンでは融資を受けるために審査に通る必要がありますが、この審査条件もそれぞれの金融機関で違うため色々と申し込んでみることも必要になるでしょう。

年収によって、不動産投資ローンの融資が受けられないという審査結果になることがあります。しかし、他の金融機関ならば審査内容の違いにより不動産投資ローンを受けられる、という場合もあるでしょう。金融機関が融資するプロパーローンでは特に重要なことです。

不動産投資ローンの選び方3：金融機関

不動産投資ローンについては、金利・融資の審査基準でそれぞれの金融機関によって違いがあるため、金融機関で選ぶことも必要になるでしょう。

多くの金融機関の条件を知り、その内容から自分に最も有利で、目的に合う不動産投資ローンを選ぶことがポイントになってきます。

不動産投資ローンの選び方4：メガバンク

メガバンクといえば三大メガバンク、「三菱東京UFJ銀行」・「三井住友銀行」・「みずほ銀行」となりますが、メガバンクの特徴は全国に支店があり、どこでも利用しやすい反面、融資審査基準が厳しめである、という特徴があります。

メガバンクの場合は、それぞれに金利の違いはそれほどありません。支店が多く、幅広い地域に不動産投資をしたい人にとっては利便性もよいでしょうが、その反面で審査基準の厳しさは注意が必要でしょう。

不動産投資ローンの選び方5：地方銀行

それぞれの銀行により大きな差があるのが地方銀行で、不動産投資を積極的に行っているところと行っていないところでは条件が大きく変わってくるため、注意が必要になります。

不動産投資に積極的ではない地方銀行の場合、地方銀行があるエリアに居住しているか、投資先不動産がそのエリアである、という地方銀行ならではの条件があったりします。金利でも大きな違いがありますので、比較してみることをおすすめします。

不動産投資ローンの選び方6：ノンバンク

ノンバンクは消費者金融、クレジット会社、信販会社のことで、不動産投資ローンを行っている銀行以外の貸し主になりますが、融資の基準が少し甘めであると言われており人気があります。

銀行よりも担保面についても易しい条件であることが多いため、ノンバンク系列と銀行系列でそれぞれ資料を集めることがおすすめです。

不動産投資ローンの選び方7：政府系

政府系金融機関も不動産投資ローンを行っており、「日本政策金融公庫」などを利用した場合の金利は固定のみで、優遇措置なども設けているため他で通らなくても政府系なら通る、といったこともあるのが特徴となっています。

社会的弱者として優遇の対象になっているのは女性、29歳までの若者、そして高齢者です。本人が不動産投資についてノウハウを持って交渉をする必要がありますが、検討してみてはいかがでしょうか。

不動産投資ローンを知って戦略的に活用しよう

不動産投資ローンにはメリットやデメリットがあります。デメリットの中にはきついものもありますが、きちんと対策をたててリスクを最小限にすることはできるでしょう。

不動産投資ローンのことを知って戦略的に活用することで、投資で利益をあげていきましょう。