アパート購入の初期費用5つ｜アパート購入する際の選び方と注意点とは？

2020 06.4この記事はPRを含みます

アパート購入前に考えておきたい注意点

アパートを購入し、いざ経営するとなった際に注意しなければならないことがあります。そういったアパート購入前に考えておきたい注意点をまとめましたので、是非チェックしてみてください。

例えば、長い年月が経てば老朽化もしますし、空室があればその分の収益は減ることになります。また初期費用や購入後のリスクなども考慮するべきでしょう。そういった点を考えて、アパートの購入を検討すると良いでしょう。

建物の老朽化

建物は、年月が経てばどうしても老朽化します。これはものであればさけることはできません。アパートを購入した際にもそういった点を考慮し、将来的に迎える老朽化に注意すると良いでしょう。

例えば、老朽化した際の修繕工事費用などを用意しておくことや、そういった費用を購入に掛かる費用の1つとして考えておくことなど、対策を事前にしておくことが大切です。老朽は避けて通れません。

放置することはおすすめできませんので避けましょう。

満室でない時のリスク

アパートが満室でない時、収益が予想よりも下回るリスクは十分にあり得ることです。勿論、空室がなかなか埋まらないこともあり得ることなので、そういった事態にならないように対策を事前にしておくことが大切でしょう。

例えば、広告などで宣伝するなど、そういった情報を多くの方に伝えるには費用が必要になりますが、そういった費用も投資と考えて準備しておくことも大切です。リスクを避けるためには、アパートを宣伝しましょう。

アパート購入にかかる初期費用5つ

アパート購入にかかる初期費用としての主な5つを紹介します。アパートを購入するには、物件代だけではなく他にも様々な費用が掛かります。そういった初期費用をまとめたので参考にしてください。

例えば、仲介手数料や保険など経営していく上で必要な費用もあります。ローンを組まれる方はローンに掛かる手数料も考慮すべきでしょう。費用をあらかじめ知っておくことがアパート購入において大切なことです。

アパート購入にかかる初期費用1：仲介手数料

アパート購入に掛かる費用でもっとも大きい費用が、この仲介手数料です。仲介手数料は、物件価格×3%+6万円が相場です。物件の価格次第では非常に高額になってしまいますが、不動産屋との交渉次第では安く抑えることもできるでしょう。

仲介手数料は、様々な人たちがアパートを購入する際に悩んでしまう費用の1つなので、色々な仲介業者を調べておくと、より仲介手数料を安くすることができるでしょう。

アパート購入にかかる初期費用2：印紙

印紙代は、アパート購入の際の売買契約書に必要です。アパート購入価格によって変わりますが、そこまで料金がかかることなく1〜3万円の範囲でおさまるでしょう。ですから購入費用にそこまで影響は与えないと言っていいでしょう。

もし、初期費用もローンで支払おうとしている方は、印紙代はローンとは別に考えていても良いでしょう。節税のために印紙を貼らずに契約書を提出すると、本来の3倍ほどの請求が来ることもあるので注意しましょう。

アパート購入にかかる初期費用3：火災保険

アパート購入するにあたり、大きな財産となるので火災保険加入は絶対といえます。火災保険の加入は、義務としているローン会社もあり、絶対に加入すべき保険なので、初期費用として保険料が含まれます。

例えば、金融機関によってはローンを組む際に火災保険加入の義務化をしている場合があるので確認しておくと良いでしょう。金額は、10年契約でおおよそ50万円とみておくと良いでしょう。

アパート購入にかかる初期費用4：登記費用

仲介手数料の次に大きな費用となるのが、登記費用になります。

登記費用とは、主にアパートが自分の持ち物であることを登記するために必要な保存登記費用になります。銀行から借り入れをした場合の抵当権設定登記費用、新築の場合は表示登記費用などのことです。他にも登録免許税や司法書士費用なども掛かります。

アパート購入にかかる初期費用5：ローン手数料

ローン手数料は、ローンを組む際にかかる費用になります。金融機関によって異なりますが、手数料は借りる金額の1〜3%ほどになるでしょう。これがいわゆる金利や利息などと呼ばれるものです。

ローンを組む際には、そういった手数料（金利・利息）を考えて、自分の身の丈にあったローンの組み方をすることが大切でしょう。なぜなら不能になると破産となるからです。ローンの手数料で失敗してしまうこともあるので、注意深く金融機関を選びましょう。

中古・新築別アパート購入にかかる諸費用と金額

中古アパート購入時にかかる諸費用と新築アパート購入時にかかる諸費用が少々ことなるので、以下にその金額などをまとめました。中古アパートと新築アパートの購入にかかる諸費用と金額について比べてみましょう。

例えば、新築で購入することを考えている方は、場合によっては中古物件を購入するほうがよいという可能性も否定できません。大事なことは収益を上げ続けられるかどうかです。より自分の条件にあった物件を選ぶことが大切でしょう。

アパート中古物件の購入にかかる諸費用と金額

中古物件のアパート購入にかかる諸費用と金額は、ばらつきがあります。中古物件は、売主の事情によって価格変化があるため、諸費用がバラバラになります。

例えば、都内の立地条件の良い中古物件ですと1億円から掛かってしまいますが、地方都市ですと4000万円ほどで購入することができるでしょう。場合によっては地方で購入するのも良いかもしれません。

その他、物件の諸条件なども考慮しながら決めると、さらによいでしょう。

アパート新築物件の購入にかかる諸費用と金額

新築でアパートを購入する場合、土地値+建築費用が掛かります。目安として木造で建設する場合1坪50万円ほどで、軽量鉄骨などになると70万円ほどになるでしょう。

土地の価格は場所それぞれで、例えば都内に立てると土地代が1坪300万円ほどになり、アパートを建てると2億円ほどになることもあります。

もし、中古で購入するより新築でアパートを建てたい場合は、場所で金額が変わるのであらかじめ確認しておきましょう。

アパートを購入する前に知っておきたい失敗例3つ

アパート購入する際に起きる失敗もいくつかあるので、その失敗例を3つ紹介します。主に利益においての失敗が多くありますが、どのような失敗があるのか見てみましょう。

例えば、立地の面や、まさかの購入から1年目で起きてしまった失敗のエピソードなど様々です。こうした失敗エピソードを見ることで、事前に失敗しないための対策をすることができます。それはつまり成功への最も近い道と言えるでしょう。

アパート経営の失敗例1：利回りだけで物件を選び、1年後空室が目立つようになってしまった

大学も近くにあり、満室だったアパートを購入したら、住んでいた大学生が全員4年生で1年後に卒業してしまい空室だけになってしまい収入がなくなってしまったという事例があります。

さらに、大学は近くてもバイト先から遠いということで入居者も期待出来ずに、経営が出来なくなってしまった、という失敗につながってしまいました。

目先の利益で、購入するアパートを選ぶのは危険なのでよく見てから選ぶことが大切です。

アパート経営の失敗例2：相続したアパートを経営するのが大変だった

両親から相続してアパート経営したら、クレームや滞納、リフォームで管理が大変になってしまったという事例です。

購入したということではありませんが、築15年のアパートを相続したらリフォームが大変になり、クレームや滞納もあり、次第に空室も目立つようになってしまったというエピソードです。

築がそれなりに経っている中古アパートの購入は、管理が大変なケースもあるので気をつけましょう。

アパート経営の失敗例3：アパートを1棟購入して入居者を無くしてしまった

満室のアパートを1戸ではなく1棟購入した際に、1室空きが出てしまい、家賃を安くしたらマナーの悪い入居者が来てしまい、結果入居者が次々退居してしまったという事例です。

1室空室が出てしまった時期が、入居希望者が少ない夏場だったために家賃を安くした結果、質の悪い入居者が来てしまうということもあり得る話です。1棟アパートを購入する際には、空室になった際のリスクもあるので十分に気をつけましょう。

アパートを購入する際の選び方のコツ

アパートを購入する際の選び方にはコツがあるので、そういったコツをいくつか紹介します。アパート購入の際に、注意すべき点とセットで知っておくとより良い物件を購入することができるでしょう。

例えば、物件選びで見るべきポイントが分からない方は、不動産屋のおすすめを購入するのも良いことですが、最終的には自分で判断できるように、コツを抑えておくことが大切です。

選び方：安い物件ではなく利回りを重視しよう

安い物件を選ぶよりも利回りを重視して物件を選ぶことが、アパート購入の際に大切なコツになります。利回りとは、物件の購入価格などの費用に対して、家賃収入などの利益がどれだけ得られるかを示したものです。

安い物件には、安い理由があるので、値段で選ぶよりも利回りで選ぶことをおすすめします。

例えば、利回りだけで選び損をしてしまった事例もありますが、なぜ利回りが良いのかの情報をあらかじめ集めておくことで、より良いアパート経営ができるようになるでしょう。

選び方：資産価値が高い物件

資産価値が高い物件を選ぶことがアパートを購入する際の選び方のコツになります。資産価値があれば、入居者も増えることが期待できます。

また、もしものことがあった際にアパートを手放すことになっても、資産価値があれば高価で買い取ってもらえることもあります。

外装や付加価値による資産価値が高くなっているアパートを選ぶことで、より良いアパート経営を行うことができるでしょう。

選び方：空室にならなそうな物件を探す

1番に大切なポイントが、空室にならなそうな物件を探すことです。勿論、誰もが空室にならない物件を探しているのは間違いありません。その空室にならない物件を選ぶためには情報を仕入れることが重要になります。

例えば、不動産屋も情報に疎い場合があるので、より新しい情報を持っている不動産屋を選ぶことが大切です。利回りがよく空室が目立たない理由を具体的に説明できる不動産屋を選びましょう。

アパート購入は利回りを重視して慎重に物件を決めよう

アパート購入は、決して安い買い物ではないので、利回りを重視して慎重に決めることが大切です。収益を得ることで、アパートを購入する意味があります。

安い物件を購入し、結果売却や解体をすることのないように、より自分の求める利回りを得られそうな物件を選ぶことが大切です。購入する際にはたくさんの情報を仕入れて、慎重にアパートを選びましょう。