不動産投資の仕組み！マンション投資とは？投資の種類と仕組み4つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産投資の仕組みとマンション投資
不動産投資とは宅地や建物などの不動産を利益目的で購入することです。不動産とは土地やその土地に定着しているものを指します。
不動産投資にはさまざまな種類がありますが、一般的にはアパートやマンションなどの物件を持つことで家賃収入を得て、それが利益となる仕組みです。
不動産投資そのものが他の投資に比べてリスク・リターンのバランスが取れているためはじめ易く、特にマンション投資は少額で始めることができます。
マンション投資の種類
マンション投資には2種類の方法があります。一棟投資と区分投資です。その名の通りマンションを一棟丸ごと購入するか、それとも部屋を購入するかの違いですが、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。
また、マンション投資による利益の作り方にも大きく分けて2種類あります。家賃収入などで得る「income gain」と物件売却による「capital gain」です。購入種類と利益の仕組みを合わせて検討することが大切です。
一棟投資
一棟投資では、購入または建築したマンション一棟を不動産投資に当てます。物件により戸数が異なるため金額に多少の差はありますが、基本的には億単位の購入資金が必要です。
中古であれば、新築に比べ安く購入することができ、全体改修を行えば、価値をさらにあげることが可能でしょう。資金や運営方法が肝となるので、一棟マンション投資は新築でも中古でも、投資の仕組みに関して知識や経験が必要です。
区分投資
区分投資ではマンションの部屋を購入して不動産投資を行います。新築マンションはその設備や清潔さから割高ではありますが、借り手が付きやすく投資がしやすい仕組みです。
中古は新築より安価ですが、設備や部屋の状態を細かく確認することが大切です。より状態の良いものを見つけるか、場合によっては部屋を改修してから貸し出すことも必要です。また、マンション全体の状態も見直すことで、突発的な支出に備えることができます。
不動産投資でマンション一棟の投資の仕組み4つ
一棟マンション投資は区分投資に比べてリスクもリターンも大きな仕組みになっています。一棟投資は一棟単位で物件を購入しなくてはいけないので、資金や知識を含む初期準備が必要です。
その分、大きな利益を得ることができますが、失敗すると区分投資よりもやっかいです。物件の購入から借り手の確保だけでなく、長く運営を維持しなくてはいけません。十分に知識を身につけ、仕組みをよく理解した上で不動産投資を始めましょう。
不動産でマンション一棟の投資の仕組1：購入する場合に費用がかさむ
マンション一棟投資は、ある程度の資金源がなければ始めるには難しい仕組みになっています。一棟投資は土地そのものとマンション一棟分の所有が必要となるため、多額な初期投資を準備しなくてはいけません。
一棟マンションでは1億円以上の投資額が必要でしょう。また、購入金額をフルローンで組むことのできるマンションは多くありません。さらに、中古マンションでは、頭金の支払いが必要な場合もあります。
不動産でマンション一棟の投資の仕組2：満室時はかなりの収益が見込める
マンション一棟投資は初期投資がしっかりしている分、かなりの収益が考えられます。一棟分の戸数はマンションごとに異なりますが、全部屋が満室になればその部屋数分の家賃収入を一度に得ることができます。
例えば家賃だけで計算してみると、40室のマンション一棟で、1部屋11万円と仮定します。年間収入は40室×11万円×12カ月＝5280万円です。区分投資と比べるとキャッシュフローもよく投資資金回収も早く行える仕組みになっています。
不動産でマンション一棟の投資の仕組3：空室リスクが大きい
マンション一棟投資は扱う部屋数が多い分、空室率に注意しなくてはいけません。ふんだんに初期投資をしたにもかかわらず、借り手がつかず空室だらけで、資金回収を失敗してしまうケースもあります。
マンションを購入する前に、その不動産の空室リスクを十分に調査する必要があります。物件の立地など、より人に利用される見込みがある物件を探しましょう。または、資金に余裕があれば改修して利用価値を上げることもできます。
不動産でマンション一棟の投資の仕組4：管理コストがかかる
マンション一棟投資に必要なのは初期費用だけではありません。物件の購入または建築後も物件全体の運営維持が必要です。定期的な修理や工事、メンテナンスなど維持費がかかります。
また、物件の価値向上も行わなくてはいけないので、一定期間で大規模リフォームや設備の更新にも別途費用が必要となるでしょう。その他、保険料や税金など区分投資より高額になるため、そのような出費も視野に入れておかなければなりません。
不動産で区分マンション投資の仕組み4つ
次に、区分マンション投資の仕組みについて説明します。一棟投資と比べると一度に動く金額が少ないのですが、区分投資には独自のメリットもあります。初期費用が安い分、不動産投資をはじめ易くリスクも低いのが特徴です。
その他にも立地条件や運営、管理に関することなど区分投資の仕組みならではのメリットが存在します。マンション投資の中でも、大きい儲けに捉われず、自分の資金に合わせた投資を始めたい方におすすめでしょう。
不動産で区分マンション投資の仕組み1：購入費用が抑えられる
区分マンション投資は一棟投資に比べ、安く始めることができます。一棟購入には億単位の資金が必要となりますが、区分であればそれよりも安く物件を購入することができます。
また、融資を受けられることもあるため、少しでも不動産投資に興味があり、資金に余裕があれば、手ごろに始めることができます。一棟投資に比べて身近なマンション投資の仕組みと言えるでしょう。
不動産で区分マンション投資の仕組み2：希望物件が見つけやすい
区分マンション投資は、物件数が多いため希望の物件を見つけやすい仕組みになっています。一棟投資を始めるとなると、広い土地が必要となりますが、一等地などのより良い土地から空き地を見つけることは難しいでしょう。
しかし、区分投資であれば部屋の購入となるので、より多くの選択肢があります。それでも立地のいい物件だとすぐに購入されてしまうため、その物件の価値を瞬時に見極めて投資できる決断力が必要でしょう。
不動産で区分マンション投資の仕組み3：資金回収に時間がかかる
区分マンション投資の仕組み上、一棟投資に比べて、キャッシュフローが少ないのがデメリットの一つです。
1部屋の不動産では家賃収入が少なく、一棟投資のように一気に家賃収入を得ることが難しいため、資金回収には時間がかかります。
また、万が一その物件になかなか借り手がつかない状態が続くと、融資の返済や管理維持費を新たに出費しなくてはいけないこともあります。その場合、複数の物件に投資することも考えなくてはいけません。
不動産で区分マンション投資の仕組み4：余計なコストがかかる
区分マンション投資にも、物件購入などの資金以外にコストがかかります。一棟投資の仕組みに比べたら、かかる費用は安いですが、それでもアパートなどの物件に比べると多くの費用が発生します。
例えば、マンション管理組合への費用や共有スペースの水道・光熱費がかかります。アパートなどの小型賃貸物件でそれぞれの部屋が完全に孤立しているものとは違い、マンションは複合施設のような機能もあるので、その点が要注意です。
マンション投資の節税の仕組み4つ
マンション投資で節税を行うことができます。節税とは、税務制度にのっとって合法的に税金の額を減らすことです。国が定めたルールの中で、不動産投資を行い税の管理を行えば、通常より少ない税金で済みます。
しかし、一方で少しでもルールから外れてしまうと、脱税ということになり追徴課税もあり得るので注意してください。きちんとルールを守ること、また正しい知識をつけ確認を怠らないことが大切です。
マンション投資の節税の仕組み1：所得税
マンション投資で所得税を一時的に節税できます。
不動産投資自体さまざまな経費を計上するので、もし家賃収入よりも多く他の経費が出てしまった場合、不動産所得は赤字になります。赤字になると、利益と損失を差し引きして帳消しにする「損益通算」という仕組みにより、税金の還付を受け取ることができます。
不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。 この結果、不動産所得の損失(赤字)の金額があるときは、他の所得の金額(黒字)と差引計算（損益通算）を行うことになっています。
マンション投資の節税の仕組み2：住民税
住民税も、所得税と同じく、損益通算によって節税することができます。住民税は、居住している都道府県や市区町村に支払う税金で、前年の所得をベースに納税額が決定します。
つまり正しく諸経費の計上を行い、損益通算で所得税が控除された場合、住民税も節税効果があるでしょう。
所得税と住民税の節税は一時的ですが、不動産投資を始めるときには何かと経費がかかってしまうものである、ということを考慮した上での仕組みなので、きちんと確認しましょう。
住民税の税額は、所得税等の申告書に記載された所得の金額その他の事項を基に、市区町村が税額を計算してそれぞれ納税者に通知することになっています。
マンション投資の節税の仕組み3：相続税・贈与税
相続税と贈与税は相続税評価額に基づいて算定します。相続税は遺産総額が多額な場合に発生する税で、贈与税とは個人から財産を無償で受け取った時に発生する税です。
不動産投資をしている場合、これら2つの税は不動産評価の方が低いことから節税対象となります。ただし贈与税の場合、不動産を購入した直後に贈与を行うと、税負担を減らすための行為としてみなされるので注意してください。
マンション投資の節税の仕組み4：減価償却費
減価償却費も不動産投資をするときに重要な経費です。減価償却費とは毎年の不動産価値の減少値です。不動産の価値は、年数を重ねると、物件を購入した時の価値から老朽化などによって価値が低下していきます。
その価値の低下を経費に算入することが可能です。物件を所有していれば、費用を支出していなくても減価償却費として自動的に経費に含めることができるという仕組みです。
不動産投資マンションの利回りの仕組みと計算方法
不動産投資の利回りには2つの仕組みがあり、それぞれ計算方法が異なります。表面利回りは（年間家賃収入÷物件価格）×100で算出されます。各種管理費や税金などを考慮して計算するものは実質利回りになります。
表面利回りが良くても、実際にかかった管理費などが多く実質利回りはが悪くなっている場合もあります。2つの利回りの仕組みをよく理解して利用しましょう。
不動産投資マンションの仕組みを理解して失敗リスクを防ごう
マンション投資はさまざまな種類がある不動産投資の中でもリスクとリターンのバランスが取れているため誰でも始めやすい投資です。それぞれの資金の余裕に合わせた仕組みを選択できるのも魅力です。
しかし、儲けに気を取られて必要な諸経費や税金などの確認を怠らないように注意しましょう。誰でも始めやすい仕組みの投資だからこそ入口はわかりやすいですが、そこから維持し続けていくことが難しく、大切なことでもあります。
