投資不動産の仕組み｜マンション投資の落とし穴と事例3つ
2020 06.29この記事はPRを含みます
投資不動産の仕組み
投資不動産とは、毎月の家賃収入で収益を得ることや、購入時と売却時の価格の差額で収益をあげることを目的にした土地や建物のことです。
投資不動産の仕組みには、将来値上がりが期待できると判断した土地や建物を購入し、値上がりした段階で売却して利益を得る（キャピタルゲイン）方法と、購入した投資不動産を個人や法人に貸し出して、毎月安定した賃貸収入を得る（インカムゲイン）方法の2つがあります。
投資の際には、キャピタルゲインを選択するか、インカムゲインを選択するかをよく考えましょう。
投資不動産のメリット3つ
収益をあげることを目的とした投資不動産には、主なメリットが3つありますのでそれぞれ紹介します。
投資不動産のメリットの中には、投資不動産ならではのメリットがあります。また、これらのメリットは他の投資では得ることが難しいメリットかもしれません。投資不動産に興味がある方は、参考にしてみてはいかがでしょうか。
投資不動産のメリット1：多額の収益が得られる
投資不動産のメリットとして、多額の収益が得られる可能性があることが挙げられます。
投資不動産ではレバレッジがきくため、同額で他の投資をした場合よりも、多額の収益を得られる可能性があります。レバレッジとは、自己資金に対する取引金額ないし投資金額の比率（ないし、その比率が大きくできる効果のこと）を指します。
投資ローンが利用できることで、自己資金だけでは手が届かなかった投資不動産を購入でき、そこから多額の収益を得られる可能性があるでしょう。また、自己資金のみでの投資よりも、収益が高くなることもあります。
投資不動産のメリット2：いざというときに資産になる
投資不動産のメリットとして、突然大金が必要になった場合や事業が上手くいかなくなった場合でも、投資不動産を資産として売却することが可能です。不動産投資が資産運用と言われる理由でもあるでしょう。
また、投資目的の投資不動産は、資産価値が劇的に変わることは考えにくいのではないでしょうか。
投資不動産のメリット3：節税効果が期待できる
同額の資産を現金で保有しているより、投資不動産を所有していた方が「相続税」を節税できる可能性があるというメリットがあります。
例えば、現金をそのまま持っていれば、現金の額がそのまま相続税の対象となるでしょう。しかし、同額を投資不動産として、不動産の所有にまわしていれば、不動産は「不動産評価額」によって相続税が算出されます。
そのため、場合によっては節税効果も期待できるのではないでしょうか。
初心者が始めやすい投資不動産の種類
投資不動産を始めようとしても、挑戦しやすい物件とそうではない物件があります。そこで、ここでは初心者が始めやすい投資不動産として「中古マンション」と「区分マンション」を見ていきましょう。
「中古マンション」と「区分マンション」以外にも、「1棟マンション」や「戸建て」の投資不動産があります。しかし、どちらも必要となる資金が多いことや、リスク分散の観点から、一般的に初心者向きとはされていないのではないでしょうか。
投資不動産の種類1：中古マンション
投資不動産の種類として、中古マンションが挙げられます。
「中古マンション」は新築マンションに比べて安く購入できることから、初心者におすすめの投資不動産と言われているでしょう。
新築マンションは完成してからでないと、実際の間取りなどがわからない場合がほとんどですが、中古マンションであれば、自分の目で確認ができます。
しかし中古マンションは、すぐに修繕が必要になる場合があるなど、中古マンションならではのデメリットもあるため、物件の購入は慎重に進めるのがベターです。
投資不動産の種類2：区分マンション
投資不動産の種類として、区分マンションがあります。
「区分マンション（ワンルーム）」投資は、マンション内の1室を投資不動産として購入するため、他の投資と比べると少ない資金で投資が可能です。
また、複数のマンションに分けて投資すればリスク分散にもなるため、初心者にもおすすめだと言えるでしょう。マンション1部屋なので、管理の手間がそれほどかからないというメリットもあります。
しかし、入居者がいないと全く収益が入らないため注意が必要です。
投資不動産のデメリット3つ
投資不動産はミドルリスクミドルリターンと言われており、決してリスクがない投資という訳ではありません。投資不動産ならではのデメリットを3つ紹介します。
これから投資不動産を始めようと考えている方は、メリットだけでなくデメリットについても押さえておきましょう。
投資不動産のデメリット1：失敗したときの損失が大きい
投資不動産にはレバレッジ効果があると、メリットのところで紹介しました。しかし、レバレッジをきかせた分、失敗したときの損失が大きくなるリスクがあるでしょう。
例えば、入居者がおらず家賃収入が得られなかったとしても、不動産投資ローンの返済はしなければなりません。また、金利が上昇してしまった場合、収入額よりも支払う利息額が多くなるという「逆レバレッジ」現象が起こる可能性もあります。
投資不動産のデメリット2：すぐに現金化できない
投資不動産は他の投資に比べて流動性が低く、すぐに現金が必要な場合でも短期間で売却し、現金化することが難しいというデメリットがあります。
投資不動産は売却額が高いため、欲しいという人が現れないと簡単には売れません。いざという時に資産として売却することは可能ですが、必ずしもすぐに売れるという訳ではないので、現金化するのに時間がかかることは、事前に考えておきましょう。
投資不動産のデメリット3：買って終わりではない
初心者に分かりにくいデメリットとしては、投資不動産は買って終わりではないということです。
毎年固定資産税などの税金がかかることや、管理のためコストがかかることなどがあります。また、区分マンション投資をした場合でも、物件を自分で管理するか、管理会社に依頼して管理してもらう必要があるでしょう。
投資不動産を購入したら、誰かに貸している訳ではなく、所有しているだけでもそれなりにコストが発生することは、覚えておいてください。
投資不動産を成功させるためのポイント
投資不動産を成功させるために必要なポイントがいくつかありますので、見ていきましょう。
不動産は誰でも始められる投資でしょう。しかし、投資している人全てが成功している訳ではありません。なかには失敗し、多額の負債を背負ってしまう人もいるかもしれません。
ここでは、投資不動産を成功させるためにはどうしたらよいのか、秘訣となるポイントを押さえておきましょう。
投資不動産を成功するためのポイント1：インターネットで情報収集
投資不動産を成功させるために、情報収集は欠かせません。インターネットを利用して、投資不動産に関する知識や不動産の物件情報を知る方法があります。
不動産会社が運営しているWebサイトもあるため、本などを活用して情報収集するよりも、よりリアルタイムに近い、投資不動産に関する情報を得られるのではないでしょうか。
インターネットをしっかりと活用した、情報収集をしてみましょう。
投資不動産を成功するためのポイント2：投資不動産専門業者の利用
「投資不動産専門業者」を利用すると、仲介料などの費用がかかる可能性はありますが、投資の専門家が紹介する物件情報を得られるメリットがあるでしょう。
インターネットやセミナーなど、無料で手に入れられる情報には限りがあります。投資不動産の専門業者だからこそ得られる情報も多く、また経営の相談ができる業者もあるので、専門家の意見を聞きたい方は、利用を検討してみてはいかがでしょうか。
投資不動産を成功するためのポイント3：自助努力
誰かから儲かると言われたから始める、というような他人の言葉に影響されるのではなく、自分で調べて自分のために投資するよう、自助努力を惜しまないようにしましょう。
「ここなら必ず上手くいきます」というような言葉はあてにせず、自分で情報を集めて、本当に収益性が高い投資不動産なのかを判断する必要があります。また、投資シミュレーションについても、自分でやってみると何が問題点となるのか、分かりやすくなるかもしれません。
マンション投資の落とし穴と失敗事例3つ
投資不動産であるマンション投資には、意外な落とし穴が存在します。
今回は、利回りだけで購入したケース、価格重視で購入したケース、儲けたのは最初だけだったというケースに分けて、失敗事例を紹介します。どういうところが投資の落とし穴なのか、どうして失敗してしまったのか、理由を知っておくとよいかもしれません。
とくに、不動産投資に慣れていない初心者だと、落とし穴に落ちてしまう可能性があるので、注意しましょう。
マンション投資の落とし穴と失敗事例1：利回りだけで購入
投資ですから利回りは高いにこしたことはないでしょう。しかし、「高利回りの物件を購入したのに入居者が見つからず、期待していた利回りも収入も得られなかった」ということがあります。
利回りの良さだけでマンションを購入してしまうと、築年数が古く駅から遠いなどの理由で入居者がなかなか見つからず、家賃収入が得られなくなる可能性があります。高利回りの物件には、高くなる理由がある場合が多いでしょう。
マンション投資の落とし穴と失敗事例2：価格重視で購入
できるだけ安い物件がよいと価格重視で購入してしまった場合、すぐに大規模修繕が必要になって、コストがかかったという失敗もあるでしょう。
マンションは年数が経つと大規模な修繕が必要です。一般的には修繕計画を立て、修繕費を積み立てていることが多いのではないでしょうか。
しかしそういう計画を確認せず、大規模修繕の直前に購入してしまうと、マンションを購入するために費用がかかった直後に、大きな出費を強いられることになってしまいます。
マンション投資の落とし穴と失敗事例3：儲けたのは最初だけ
マンションは築年数が経つごとに価値が下がる傾向にあります。そのため、家賃相場のシミュレーションが甘く、最初しか儲からなかったということもあるかもしれません。
新築は人気があるため、マンションも新築のうちは高い家賃でも入居者が現れる可能性が高いでしょう。しかし、築年数が経つと価値が下がるため、家賃相場も下がってしまいます。この想定が甘いと、儲かるのは最初だけということにもなりかねません。
不動産投資に安易に手を出すのは危険
不動産投資にはリスクがあるため、安易な気持ちで手を出してしまうと、失敗してしまう可能性があります。
不動産投資は、どのような物件がよいのか、どういう費用がかかるのかなど、あらかじめしっかりと情報収集してから始めるのが成功の秘訣ではないでしょうか。
この記事を参考にして、投資不動産を検討してみてはいかがでしょうか。
