住宅ローン控除とは？4つの適用条件や計算するときの注意点を解説！
2021 12.30この記事はPRを含みます
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、住宅の購入や新築、増改築で住宅ローン等を利用する際に一定の条件を満たせば所得税の控除を受けることができる制度です。
住宅ローン控除は自己の居住用にマイホームの取得等をした場合に利用できます。親族が住む場合や住宅の貸し出しをする際にも住宅ローンの借り入れが可能な場合はありますが、住宅ローン控除を利用することはできません。
住宅ローン控除の3つの計算方法とは？
住宅ローン控除で控除される所得税の金額には3つの計算方法があります。
住宅ローン控除では、基本的な最初の10年の控除に加えて、11年目〜13年目に追加の控除を受けることができ、所得税から控除しきれなかった場合はその額を住民税から控除します。なお、2020年に借り入れを行った場合の計算方法です。
住宅ローン控除の計算方法1：基本の所得税控除額計算
住宅ローン控除の所得税控除金額の基本は、住宅ローン等の年末残高の合計額より算出します。
1〜10年目は年末残高の1%が控除額となります（100円未満の端数金額は切り捨てます）。このとき、上限金額は基本的に40万円ですが、認定長期優良住宅もしくは認定低炭素住宅に認定されている住宅を取得した場合は、上限金額が50万円になります。
住宅ローン控除の計算方法2：11年から13年目の所得税控除額計算
令和2年12月31日までの入居の場合は通常10年である控除期間が13年に延長されています。年末残高等×1%（上限4,000万円）、もしくは（住宅取得等対価の額－消費税額）×2％÷3（上限4,000万円）のうちいずれか少ない額が適用されます。
新型コロナウイルス感染症などの影響で、控除の対象となる住宅の取得をした後、その住宅へ期限までに入居できなかった場合でも、以下の一定の条件を満たせばその特例の適用を受けることができます。
住宅ローン控除の計算方法3：住民税控除計算
住宅ローン控除では基本的に所得税から控除されますが、控除しきれなかった金額がある場合は住民税から控除されます。
マイホームへの居住年が令和3年12月までの場合は「住宅ローン控除の控除可能額のうち、所得税から控除しきれなかった額」「所得税の課税所得金額の7％（上限13万6,500円）」のいずれか少ない方の額が住民税から控除されます。
住宅ローン控除対象となる4つの適用条件
住宅ローン控除の対象となるには4パターンの適用条件があります。また、どのパターンにおいても必須となる条件が3つあります。
「住宅ローンの控除を受ける年分の所得金額の合計が、3,000万円以下であること」「取得の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける年の12月31日まで継続して住んでいること」「住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の1／2以上の部分が自己居住用であること」です。
住宅ローン控除の適用条件1：新築の場合
新築住宅を取得する場合、令和3年12月31日まで、かつ取得の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける年の12月31日まで継続して住んでいること、住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の1／2以上の部分が自己居住用であることが条件となります。
新築住宅を取得する場合、契約から取得（引き渡し）までの期間が長期にわたる場合もあるので、注意が必要です。
住宅ローン控除の適用条件2：増築・リフォームをした場合
増築・リフォームをした場合、自己が所有し、居住することと、工事の内容について条件があります。
また、バリアフリーや省エネの改修工事、多世帯同居の改修工事の場合は住宅特定改修特別税額控除を受けることもできますが、住宅ローン控除とどちらかを選択することとなります。
住宅ローン控除の適用条件3：中古住宅購入の場合
中古住宅を取得する場合は、家屋が建築された日から取得の日までの期間が20年以内であること、地震に対する安全において必要な技術的基準や耐震基準に適合すること、適合しない場合は取得の日までに耐震改修を行うことです。
住宅ローン控除の適用条件4：土地購入時期と新築時期が別の場合
住宅ローン控除は住居のための制度ですが、土地を購入して住宅を新築する場合、土地購入時期と新築時期が別になる場合があります。土地の購入金額も住宅ローン控除の対象となります。
住宅を目的とするため、土地のみを購入した場合の住宅ローンは対象になりません。住宅部分のローンを組んでいることが条件となります。
住宅ローン控除の計算での注意点とは？
住宅ローン控除はとても魅力的な制度ですが、住宅ローンや税金制度などは複雑な計算が多くなるため、注意点があります。以下に借り換えの場合、ふるさと納税を併用する場合をそれぞれ説明します。
借換えでローン残高が変わる場合
住宅ローンは金利を下げることなどを目的に借り換えをすることがあります。新しいローンと以前のローンの借入金額が同じ場合は大きく変わりませんが、ローン残高が変わる場合は計算方法に注意が必要です。
借り換え後の残高が借り換え前の残高より低い場合は、借り換え後の住宅ローンの年末残高が対象額となります。高い場合は年末残高×（借り換え前の残高÷借り換え後の残高）を計算した金額が住宅ローン控除の対象額となります。
ふるさと納税と併用する場合
ふるさと納税と住宅ローン控除はそれぞれ住民税から対象金額を控除できますが、併用する場合は住民税の計算が変わってくることがあるため注意が必要です。
ふるさと納税でワンストップ特例制度を利用する場合には、併用による影響はありません。しかし、確定申告を行う場合、控除額が少なくなる場合があります。
具体的な計算としては、住宅ローン控除の額が所得税額（課税総所得金額×所得税率－税額控除）を上回り、ふるさと納税で所得税からも控除を受ける場合に影響が出ます。住宅ローン控除の初年度は必ず確定申告をするため、注意する必要があります。
住宅ローン控除の計算方法を知ろう
住宅ローン控除の計算方法や条件、借り換えやふるさと納税との併用での注意点をお伝えしました。住宅ローン控除はとても魅力的な制度ですが、複雑なルールが多く、注意が必要です。住宅ローン控除の制度を知って、お得に暮らしましょう。
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