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住宅ローンの金利タイプについて解説|変動金利と固定金利どちらがお得?

2021 12.9

住宅ローンの金利の選び方

住宅ローンの金利には、変動タイプと固定タイプの2つがあります。住宅ローンを組む際にどっちかを選べるのですが、一体どっちを選べばいいのでしょうか。

結論からお伝えしますと、「どっちの金利タイプを選べばいいのか」は今後の金利動向の予想、そしてあなたのライフプランによって変わってきます。それでは下記にて詳しく説明していきましょう。

住宅ローンの金利とは

住宅ローンの金利はいつも同じではなく、一般的には市場金利の変化によって変化するとされています。

では、その市場金利は何で変化するかというと、世の中の景気や物価の上がり下がり、株価や為替の動向の影響を受けるとされています。しかし、金利の変化にはこれら様々な要因が絡んでいるため、たとえば株価は上がったのに金利は下がった、ということも考えられます。

住宅ローンの金利の種類

ここからは、住宅ローン金利には具体的にどのような種類があるのか、一つずつ確認していきましょう。

それぞれの詳細は下記にてご説明しますが、住宅ローンの金利には「固定金利」と「変動金利」があり、「固定金利」の中にも「期間選択型」と「全期間固定型」の2種類があります。つまり、住宅ローンの種類には3つのタイプがあるということです。

固定金利

固定金利とは、その名の通り「金利が固定されている」「金利が変わらない」ということです。その中にも2種類あることを先にご紹介しましたが、一定期間のみ金利が固定されているのが「期間選択型」、全期間金利が固定されているのが「全期間固定型」です。

それではもう少し詳しく、「期間選択型」と「全期間固定型」についてご説明しましょう。

期間選択型

期間選択型の固定金利では、10年間や15年間等の一定期間、金利を固定させることができます。一定期間が過ぎた後は自動的に変動金利へ変更されますが、再び一定期間金利を固定できる場合もあります。

ただし、再設定の際は当初の金利と同じとは限らないこと、返済予定が当初とは変わってしまう可能性があることに注意が必要です。

全期間固定型

全期間固定型の固定金利では、住宅ローンの返済期間中、金利を当初のまま固定することができます。ただし、住宅ローンを組む際に全期間固定型を選択すると、その後他のタイプへ変更することはできません。

変動金利

変動金利では、住宅ローンの返済期間中、一定期間ごとに金利が変わっていきます。一般的には半年に1回、市場金利等の動向に合わせて必要であれば金利が変更されますが、すぐに毎月の返済金額が変わるとは限りません。

というのも、一般的には「5年ルール」と呼ばれるルールによって、金利の変動に伴う返済金額の変更は5年に1回と定められているからです。ただし、この「5年ルール」がない金融機関もありますので、ローンを組む際に確認が必要です。

固定金利の特徴

住宅ローンの3種類の金利について、ご理解いただけましたでしょうか。ここからは、それぞれの金利の特徴、メリット・デメリット等をご紹介します。

まずは、固定金利の特徴ですが、それは何と言っても「金利が(期間中)同じであること」です。これによりどのようなメリット・デメリットがあるのか、下記にて詳しく見ていきましょう。

固定金利のメリット

金利が同じということは、返済金額も同じということです。つまり、金利によって月々の返済金額が変更されない、月々もしくは年間の返済計画が立てやすい、というメリットがあります。

また、市場金利や住宅ローンの変動金利が大幅に上昇した場合でも、固定金利にしておけばその影響を受けることはありません。

固定金利のデメリット

「メリット」で触れたように、固定金利では金利上昇の影響を受けることはありませんが、逆にこれがデメリットになる場合もあります。金利が下がった場合でも固定金利が変わることはないため、金利が下がるというメリットがない、ということです。

また、一般的に固定金利は変動金利より高く設定されており、期間選択型と全期間固定型とで比べると、全期間固定型のほうが高く設定されています。この点も知っておく必要があります。

変動金利の特徴

固定金利の特徴、メリット・デメリットはいかがでしたでしょうか。ここからは変動金利についてご紹介します。

変動金利の特徴は、「返済期間中、金利が変動していく」こと、「固定金利より金利が低く設定されている」ことです。これらによりどのようなメリット・デメリットがあるのか、下記にて詳しく見ていきましょう。

変動金利のメリット

変動金利のメリットは「金利が下がれば返済額も減る」ことです。そして「固定金利のデメリット」でも触れたように、固定金利より金利が低く設定されている点もメリットと言えます。

また、これもすでに触れましたが、金利が変更されたからといってすぐに返済金額が変わるわけではありません。また、金利の見直しのタイミングで大幅に金利が上昇していたとしても、これまでの返済額の125%を超えて金利が変更されることはありません。

変動金利のデメリット

変動金利のデメリットは「金利が大幅に上昇した場合、返済額も増えてしまう」ことです。また、返済額が変動していくため返済計画を立てづらい、という点もデメリットと言えます。

そのため、家計にあまり余裕がない場合に変動金利を選ぶのは注意が必要と言えるでしょう。また、30年以上といった長期間で住宅ローンを組む場合も、金利上昇のリスクが高いと言えるため注意が必要です。

変動と固定どっちを選ぶ人が多いか

ここまでご紹介した固定金利と変動金利の特徴等はいかがでしたでしょうか。ここからは「変動と固定どっちを選ぶ人が多いか」等をご紹介します。

まずは下記の表をご覧ください。これは独立行政法人住宅金融支援機構が毎年実施している「住宅ローン利用者の実態調査」の2020年5月調査分の結果です。

上の表は「住宅ローン利用者が利用した金利タイプ」、下の表は「利用した金利タイプ(住宅の種類)」ですが、どっちもほぼ過半数が変動金利を選んでいます。

(調査実施年度別)固定金利(期間選択型)固定金利(全期間固定型) 変動金利
 2016年度 第2回        35.1         17.0   47.9
 2017年度 第1回        36.9         12.6   50.4
 2017年度 第2回        30.1         13.3   56.5
 2018年度 第1回        25.3         17.7   57.0
 2018年度 第2回        25.1         14.6   60.3
 2019年度 第1回        26.7         14.3   59.0
 2019年度 第2回        26.6         13.2   60.2
(住宅の種類別)固定金利(期間選択型)固定金利(全期間固定型)変動金利
注文新築        31.3         12.0 56.7
注文新築(敷地同時取得)        30.2         14.3 55.5
注文建替え        35.3         15.7 49.0
新築建売        19.9         13.5 66.7
新築マンション        19.6         10.0 70.4
中古戸建        29.3         13.8 56.9
中古マンション        19.0         17.2 63.8

固定金利に向いている人

変動金利を選ぶ方が多いことをご紹介しましたが、それではどのような方が固定金利を選んでいて、どのような人に固定金利が向いているのでしょうか。

住宅の種類別の表からは、一般的に借入額が大きくなると固定金利が選ばれやすい、ということが言えそうです。借入額が大きい場合、金利変動による影響も大きいからでしょう。

そのような点からも、金利上昇を不安に思われる方、教育費等の他の出費が大きい方に固定金利は向いていると言えるでしょう。

変動金利に向いている人

それでは、変動金利に向いている人、というのはどのような人でしょうか。

変動金利のメリットは金利が下がる可能性があること、デメリットは金利が上がる可能性があることです。この金利の変動にうまく対応できる人に、変動金利は向いていると言えるでしょう。

たとえば、金利の上がり下がりを小まめにチェックでき、タイミングを見て住宅ローンの借り換え等ができる人、金利が上昇しても対応可能な貯蓄等がある人、等が挙げられます。

変動と固定どっちがお得か

先に「変動金利を選ぶ人のほうが多い」ことをご紹介しましたが、結局のところどっちがお得なのでしょうか。

これまでも何度か触れたように、住宅ローンの金利だけで比較すると変動金利のほうが低く設定されている分、変動金利のほうがお得に見えます。

しかし、長い目で見ると固定金利のほうがお得な場合も考えられるため、「どっちがお得か」で選ぶのではなく、ご自身の返済計画に合った方法を選ぶのが良い、と言えるでしょう。

金利の動向から住宅ローンを借り換える際の注意点4つ

ここからは、金利の動向等から住宅ローンを借り換えることになった場合の注意点をご紹介します。現在どっちの金利タイプを借りていたとしても、どっちの金利タイプに借り換えるとしても重要な点になりますので、一つずつしっかりと確認していきましょう。

住宅ローンを借り換える際の注意点1:金利上昇に注意

変動金利で住宅ローンを組んでいる方が「最近金利が上昇してきたから固定金利の住宅ローンに借り換えよう」とした際に注意が必要なのが「金利上昇」です。変動金利が上昇しているということは、固定金利も上昇している可能性があるからです。

住宅ローンを借り換える際の注意点2:手数料に注意

最初に住宅ローンを組んだ際、手数料や諸費用を支払っていますが、借り換えの際も同程度の手数料や諸費用を支払う必要があります。

また、現在の住宅ローンに対して繰り上げ返済手数料もかかるため、借り換えによるデメリットがメリットを上回ってしまう可能性もあります。

住宅ローンを借り換える際の注意点3:将来の金利予想に注意

将来金利がどのように動いていくのかは、誰にも予想することができません。そのため、借り換えのタイミング次第では、借り換え前よりも返済額が増えてしまう可能性があることを理解しておく必要があるでしょう。

住宅ローンを借り換える際の注意点4:シミュレーションの注意

上記3つの注意点を踏まえ、借り換える前にシミュレーションをしておくと良いでしょう。

金利、手数料、諸費用、現在の住宅ローンとの違い等を詳細まで十分に確認し、借り換え前と借り換え後とでどの程度返済額が変わるのか、シミュレーションをした上で借り換えるかどうかの判断を行いましょう。

住宅ローンの金利が変動と固定どっちかはライフプランに合わせて決めよう

いかがでしたでしょうか。変動金利と固定金利のどっちを選ぶのか、最終的にどっちがお得になるのかはあなたのライフプラン次第と言えます。目先の金利等にとらわれることなく、あなたやご家族のライフプランに合った金利を選びましょう。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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