収益不動産の選び方とポイント3つ｜高利回り収益不動産の注意点とは？
2020 06.4この記事はPRを含みます
収益不動産とは
「収益不動産」というのは、毎月の家賃収入が得られる物件のことを言います。収益不動産は毎月の家賃収入がある物件ということで、売却益を得るために投資する不動産とはまた別になっているのが特徴でしょう。
収益物件の種類には、個人などに貸す住宅タイプ、事業者に事務所を貸し出したりするオフィスタイプ、飲食店など商業施設として貸し出すテナントタイプの3種類があります。
収益不動産の選び方とポイント3つ
収益不動産の物件をどう選んだらよいのか、知っておきたい選び方とポイントについて解説いたします。
収益不動産は、毎月の賃貸収入を得ることを目的とした不動産です。そのため、借りてくれる人や法人がいないと、そもそも収益が発生しません。収益不動産を購入するときは、その不動産が本当に収益を生む物件であるかどうかを見極める必要があります。
収益不動産の選び方とポイント1：築年数や立地のよさ
収益不動産の選び方とポイント1つ目は築年数がなるべく少なくて駅から近いなど、立地のよい不動産を選ぶことです。新築してから長い年数が経過していると、どうしても家賃収入の相場は下がってしまいます。築年数の古い物件の購入には要注意です。
また、収益不動産がきちんと収益を上げられるかのほとんどが立地にかかっています。駅から近い、大型スーパーが近いなどの利便性の高い土地であるかないかがポイントになるでしょう。
収益不動産の選び方とポイント2：地域の将来性
収益不動産は長期投資の部類に入りますので、きちんと長く収益をあげられるかどうか、地域の将来性についてもしっかりリサーチしておく必要があります。
将来近隣の治安が悪くなるようなことがないか、近隣の将来を調べることが大事です。またその他に日本は災害の多い国なので、耐震性がしっかりした建物であるかどうか、そもそも地震に強い土地であるかどうかなども調べておくとよいでしょう。
収益不動産の選び方とポイント3：持続的な収益性
収益不動産で持続的な収益を維持するためには、資産価値の減少をなるべく避けることが重要になってきます。しっかりした管理会社を選定することや、地域の開発予定も調べましょう。
近くに駅ができる予定や大型スーパーの出店予定があるなどの予定があるかどうか、近隣に大型のマンションが建つ予定はないか調べます。駅やスーパーなら利便性が上がりますが、近くに大型マンションが経てば所有物件の人気が下がる可能性があります。
中古収益不動産のメリットとデメリット
収益不動産といっても中古と新築がありますが、中古を選ぶときのメリットは新築に比べて物件価格が安いこと、利回りが高いことや現在の状況から空室リスクなどを正しく知ることができるなどがあります。
すでに完成した建物を購入するので、状況を把握しやすいです。しかし、中古収益不動産は築年数がたっていて資産価値が下落しやすく、不動産の機器なども古いためメンテナンスが必要になるなどのデメリットもあります。
新築収益不動産のメリットとデメリット
では新築収益不動産を選べばどんなメリットがあるかというと、新築なので自分の好きなようにデザインできること、最新の機器を備えられること、新築なので家賃が高めで人気も高いこと、融資を長期間受けられるなどのメリットがあります。
良いことばかりに見えますが、新築収益不動産は完成までに時間がかかること、物件の価格が高いこと、取得時には利回りが中古より低いこと、節税効果が得にくいことなどのデメリットがあります。
収益不動産を選ぶときの注意点3つ
ここからは、収益不動産を選ぶときの注意点3つについて紹介いたします。
収益不動産の選び方やポイントについては解説してきましたが、そこばかりに振り回されてしまうと、思わぬ失敗をしてしまうことがあります。どんなことに気をつけた方がよいのか、注意点を見ていきましょう。
収益不動産を選ぶときの注意点1：利回りの高低はリスクと表裏一体
収益不動産を選ぶときについつい高利回りの収益不動産を選んでしまいやすいのですが、利回りが高いということはリスクも高い、という場合があります。
とくに地方の物件には高利回りが多いのですが、これは需要が少ないために賃料が低いことや、空室リスクが高いことなどが理由になっています。高い利回りでなければ売れないために、高利回りになっているとも言えるでしょう。利回りが高いというだけで選ぶのは、危険です。
収益不動産を選ぶときの注意点2：ローンの組み方で収支が変わる
収益不動産購入時には住宅ローンを利用する方が多いでしょうが、その際に金利を変動にするか固定にするか、金利の利率などによって収支が変わってくることになります。
変動金利か固定金利はどちらが有利かは、景気の変動に影響されます。基本的に景気が良ければ金利は上がりますので固定金利の方が得でしょうが、不景気で金利が下がれば変動金利の方が得になります。金利の利率も大事で、1%違うだけでも返済額が大きく違います。
収益不動産を選ぶときの注意点3：平均利回りは6％以上
収益不動産を選ぶときに高利回りだからとそれだけで選ぶのは危険だと解説しましたが、平均利回りは6%以上はあるのが望ましいです。この6%というのは、東京23区の平均利回りと言われています。東京23区は不動産が激戦区なので、利回りは低めとなっています。
すでに紹介したように、地方にいけばいくほど高利回りの収益不動産があります。しかし高すぎる利回りはリスクの裏返しです。平均利回り6%以上位を目指しましょう。
収益不動産会社おすすめサイト5つ
ここからは、収益不動産を探している方におすすめの収益不動産会社について、おすすめのサイトを5つほど紹介していきます。
現在はネット社会になったため、実際に不動産会社に行かなくてもさまざまな情報をインターネットで手に入れることができます。自分の目的をしっかり整理して、目的に合う収益不動産を探してみてくださぃ。
収益不動産会社検索おすすめサイト1：不動産投資博士
収益不動産会社検索おすすめサイト、1つ目は「賃貸契約博士の不動産投資博士」のサイトです。
こちらのサイトでは投資用マンションから一棟売りのマンション、店舗や事務所、さらにその他の収益物件についてもそれぞれのカテゴリーから検索することができます。利回りも7％以上から16％以上で検索できるので、目的に合った収益不動産を探すのに大活躍するでしょう。
収益不動産会社検索おすすめサイト2：LIFULL HOME’S
続いて紹介する収益不動産会社検索おすすめサイトは、取り扱いの物件数がNo.1の「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）」です。
賃貸や新築マンション・中古マンションなどから探すという検索方法の他に、住所や駅・路線をはじめ車の移動時間や地図から直接近隣の物件を探すこともできるサイトです。特定の地域での収益不動産を探している方にとくにおすすめで、物件を探しやすいでしょう。
収益不動産会社検索おすすめサイト3：武蔵コーポレーション
収益不動産会社検索おすすめサイト3つ目は、「不動産投資専門サイト 武蔵コーポレーション株式会社」です。
武蔵コーポレーションでは、毎月5名限定で半年間の管理手数料無料キャンペーンを行っています。管理戸数はものすごく多いというほどではないのですが、累計売買取扱実績やオーナー数、入居率なども公表されているので比較しやすいです。
個人向け資産運用会社でもあるので、個人も相談しやすいでしょう。
収益不動産会社検索おすすめサイト4：株式会社MEコーポレーション
本業が他にあって多忙で、あまり収益不動産に時間をさけない方におすすめなのが「株式会社MEコーポレーション」です。
管理戸数こそ4,983戸（2019年11月）とあまり多くはないのですが、賃貸管理や入居者の募集・退去までサポートしています。管理システムについては集金システムと満室保証システムの2つがあり、どちらかを選ぶことができます。
収益不動産会社検索おすすめサイト5：OCN不動産
収益不動産会社検索おすすめサイト5つ目は、サイト掲載件数が800万件を超えている（2019年12月現在）、「OCN不動産」です。
このうち収益不動産については掲載数が約11万程度あり、住所や価格帯、物件の種別や表面利回りから検索することができるようになっています。収益物件も区分マンションから工場・倉庫など種類別に探すことができます。
収益不動産を探す際には総合的な判断が必要
収益不動産は個人投資家にもおすすめの投資ですが、長く利益を得るためには長期的なこともきちんと考えておかなければならないため、色んな情報を収集して総合的な判断を下すことが必要になってきます。
適当な物件を選んでしまうと、収益が発生せず失敗してしまうこともあり得ます。収益不動産を購入する際は、本当に収益が生まれるのか将来はどうなのか調べて、シミュレーションしてみましょう。
