不動産投資で節税はできる？注意点6つや節税効果を高めるコツを紹介
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産投資の仕組み
不動産投資とは、所有している土地や建物、持っていない場合には土地や建物を購入するなどして、それらを人に貸したり、売ったりなどすることで収入を得ることです。また、投資信託でいろいろな物件に投資をするという方法などもあります。
他にもいろいろな不動産投資の収入の仕組みはありますが、その中でも主なのは土地や建物を人に貸し出す家賃収入と、不動産を売却して購入額との差で利益を得る売却益です。
不動産投資で節税はできる？
副業で不動産投資を行い、収入を増やそうという人もいます。しかし、不動産を持つことで固定資産税などを支払わなければいけなくなります。
ですが、不動産投資でうまく節税を行っている人もいます。節税ができれば、それだけ手元に残すお金も多くなるということになります。そのため、不動産投資を行う場合には節税の面にも注意をしなければなりません。
所得税・住民税
所得税や住民税は前年の所得を元にしてその額が決まります。そのため、できるだけ所得を減らすことで、これらの税金の額を抑えることができます。
所得は経費を増やすことで減らすことができます。しかし、本当に赤字となってしまっては不動産投資をする意味はありません。
ですが、不動産投資の場合は減価償却費などによって、実際には手元にお金がある状態で帳簿上は赤字ということもあり、赤字分の所得を減らすこともあります。
贈与税
贈与税は個人から財産をもらうときに支払う税金です。そのため、誰かから土地や建物を個人からもらった場合には贈与税が発生します。
もし、親などから不動産投資の物件などを譲り受ける予定であれば、相続よりも贈与の方が節税になることがあります。
もし、相続の場合は家賃で得た収入も税金の対象となってしまいますが、先に贈与してその家賃収入の権利を移しておけば、相続税の対象となるものを減らすことができます。
相続税
相続で土地や建物などを受け取った場合には相続税を支払わなければなりません。相続税は更地の状態で受け取ることがもっとも税金が高い状態となります。
しかし、土地に建物を立てれば相続税の額は低くなります。また、空き家にしておくよりも、不動産投資として賃貸に出した方が評価額は下がるので、さらに相続税を下げることができます。そのため、空き家として相続するよりも、賃貸に出しておく方が節税となります。
不動産投資で節税する際の注意点やポイント6つ
不動産投資を行うときにできる節税対策があったり、不動産投資を行うことでできる節税対策があったりします。そのため、節税を意識して不動産投資を行う人もいます。
不動産投資を行う際には、節税を意識することも重要ではありますが、いくつか注意しておくべきポイントがあります。
注意点やポイント1：節税を目的としない
節税になるからという理由で、節税だけを目的に不動産投資を行う人もいます。しかし、不動産投資は大きなお金を動かすため、それだけ大きなリスクもあります。
また、不動産投資には仲介手数料や不動産登録免許税、不動産登記手数料、保険料など多くの経費が必要となります。そのため、経営や不動産投資に関する知識が不足していると赤字経営となってしまうこともあります。
他にも、会社が社員の副業を禁止としている場合もあるので、安易に節税だけの目的で不動産投資をせず、事前にしっかりと知識を持っておきましょう。
注意点やポイント2：ほかの節税方法も検討する
不動産投資で節税をすることはできます。しかし、不動産投資にもリスクはあるため、安易に節税を目的に行うことはできません。そのため、もし節税が目的であれば、リスクの少ない節税方法を検討してみても良いでしょう。
ふるさと納税や住宅ローン控除、生命保険料控除、医療費控除、税金の支払い方法をクレジットカードに変えるなどの節税対策もあります。
これらは細かな節税でも、まとめて行うことで、ある程度のまとまった額の節税ができることもあります。
注意点やポイント3： 将来設計をきちんと行う
先に述べた通り、不動産投資には多くの経費がかかるため、しっかりと知識を持っておかないと赤字となってしまうこともあります。
また、不動産投資として活用してきた土地や建物も、売却や相続など、最終的にはどのように扱うかも考えておかなければいけません。
不動産投資は長期的に投資を行っていくことが多く、株などと違って大きな物が手元に残ることもあるので、始める前に将来のことも考えておく必要があります。
注意点やポイント4：初期投資の費用がかかる
不動産投資を行う場合には、まず土地や建物が必要となります。使っていない土地や空き家がある場合にはそれを活用することができますが、もし手元に土地や空き家がない場合にはそれらを購入する必要があります。
土地や建物は決して安い物ではありません。また、不動産投資を行っていくにあたり、多くの経費もかかってきます。
そのため、少額からでも始められる株などの投資と違って、不動産投資は始めるだけで大きくまとまったお金が必要となります。
注意点やポイント5：資産価値が下がる
家賃収入を得ることを目的に不動産投資を行う人もいます。家賃による定期的な収入があることは良いことではありますが、不動産は時間の経過と共に資産価値が下がっていくことが多いです。また、賃貸と出すことでも資産価値が下がってしまうこともあります。
そのため、最終的に売却しようと考えていても、買手が見つからなかったり、想定していた以上に安い値段で売却することになってしまったりなどしてしまうこともあります。
注意点やポイント6：多くのリスクがある
不動産投資は始めればすぐに家賃などの収入が得られると思っている人もいます。しかし、不動産投資には空き家リスクという大きな課題があります。
借り手がいなければ家賃収入を得ることはできません。しかし、融資を受けている場合には家賃収入がない状態でも返済はしなければいけません。
他にも、災害リスクや金利変動リスク、流動性リスクなどもあるため、不動産投資にも多くのリスクがあるということを把握しておかなければいけません。
不動産投資で節税効果を高めるコツ
不動産投資にはリスクがあります。しかし、不動産投資はしっかりと知識を持って長期的に行っていけば、節税対策としての効果が期待できるので、節税対策として不動産投資を行う人もいます。
また、不動産投資での収入を上げていくためにも、節税対策は重要となります。そのため、節税対策として不動産投資を行う場合には、節税効果を高めていくことも重要となります。
減価償却の活用
不動産投資で大きな経費となるのが減価償却です。建物の価値は時が経つほど低下していきます。そのため、物件の購入費用は一括で経費として計上するのではなく、物件の構造に応じて定められた耐用年数から数回に渡って経費として計上していきます。
これを減価償却と言い、すでに物件は手元にあり、実際の支出はありませんが、経費として扱うことができる状態となります。
そのため、実際にお金を支出することなく、支出している状態となるので、所得を減らすことができ、所得を減らすことで節税をすることができます。
国外不動産への投資
海外の不動産投資も、国内の不動産投資のように減価償却で節税することができます。しかし、国内の不動産では土地と建物を比較すると、土地の価値が高く判断されることに対して、米国不動産などでは建物の価値を非常に高く判断します。
そのため、不動産投資をする国を選ぶことで、減価償却の費用計上を大きくすることができ、その分だけ節税ができます。
ただし、日本政府はこの海外不動産投資による節税を防ぐために、2020年度の税制改正で所得税法の見直しを盛り込むとされているので、その内容に注意を払っておく必要があります。
不動産投資による節税について知ろう
不動産投資で節税をすることはできます。しかし、効果的に節税を進めるためには、しっかりとした知識が必要です。そのため、不動産投資は始める前に、事前知識をしっかりと把握してから始めるようにしましょう。
