不動産取得税と固定資産税を分かりやすく！不動産取得に関わる税金2つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産購入・運用に税金はかかるのか
「不動産」とは、民放第86条では「土地およびその定着物は、不動産とする」と定義づけされているように基本的に「動かすことができない」財産のことを指します。しかし「動産」と思われているものの中にも、所有のために登記が必要な際は不動産としてみなされます。
不動産は資産価値が高いため、簡単な譲渡だけでなくしっかりと登録を行っておくことが必要です。一番わかりやすい例として、自動車は本来であれば動産扱いになる、と思われていますが、自動車には抵当権の設定や登録制度があるため、不動産扱いとなります。
自動車に「自動車税」がかかるように、土地などの不動産を購入、運用する場合にも、取得税や固定資産税などさまざまな税金がかかってきます。
第八十六条 土地及びその定着物は、不動産とする。
不動産に関する様々な税金の種類
では具体的にはどのような税金がかかってくるのでしょうか。
かかってくる主な税金の種類は以下の通りになります。
・「不動産を取得する時」＝不動産取得税
・「取得後、自分の名義になっている時」＝固定資産税
・「売却など手放す時」＝譲渡取得税
など
不動産に関する税金の勉強法
不動産にかかわる資格といえば、宅地建物取引士、通称宅建の資格を思い浮かべる人も多いでしょう。宅建の資格試験範囲には、「宅建業法」「権利関係」「法令上の制限」「税と価格に関すること」があり、この資格の勉強をすると不動産に関する税金の勉強ができます。
ほかにはファイナンシャルプランナーというお金に関するエキスパートともいえる資格もあり、このような資格の勉強には通信教育を利用したり、オンライン講座を受講するなどのほか、書店などで該当する参考書や過去問題集を利用して勉強することもできます。
不動産取得に関わる主な税金
前述したように、税金は「不動産を取得する時」「実際に不動産を所有している時」「不動産を手放す時」にそれぞれ税金がかかってきます。
一度税金を納めればいいものや、不動産を所有している間はずっと納めなければならないものなど、状況に応じて納める税金の種類は変わってきます。
1：不動産を手に入れる時
不動産を取得する時に必要な税金は「登録免許税」「印紙税」「不動産取得税」「消費税」です。
登録免許税は不動産の登記をするときにかかる税金です。不動産の所有者は誰なのかをはっきりとさせるために「不動産登記簿」がありますが、この不動産登記簿に、自分の名前を載せるための代金のようなもの、と考えるとよいでしょう。
印紙税は、契約書に貼る収入印紙に署名もしくは捺印をすることで税金を納めたことになります。
不動産取得税は、土地や建物を売買や贈与などで取得したときにかかる「都道府県税」です。ただし、不動産を相続した場合はこの税金はかかりません。
2：不動産を持っている時
不動産を所有している時に必要な税金は「固定資産税」「都市計画税」です。
固定資産税は、毎年1月1日現在で土地や建物、償却資産を所有している人に、不動産が所在する市町村などの自治体が毎年かける税金です。
都市計画税も固定資産税と同じように、市町村がかける税金です。ただし、こちらは原則として市街化区域内の土地や家屋だけにかかりますので、確認が必要です。
このほかにマンションや貸しビルなどを所有している場合は、一定規模以上の不動産貸付けにかかる「事業税」「所得税」もあります。
3：不動産を渡す時
不動産を売却したときに必要な税金は、「所得税」と「住民税」「印紙税」です。
所得税は不動産を売ったときの所得にかかる税金で、「分離課税」という方法で税金がかかってきます。また、印紙税は購入時と同じく、契約書などに貼る印紙に署名もしくは押印をすることで発生する税金です。
不動産取得税の4つのポイント
「不動産取得税」は、売買や贈与などによって新しく家や土地を取得したときに、一度だけ課税される都道府県税（地方税）です。
各都道府県へ納付する税金で、土地や住宅を取得したのち、60日以内に速やかな申告を必要とするのも取得税の決まりごとになっています。
不動産取得税のポイント1：計算方法
不動産取得税は、基本的には「固定資産税評価額×3％」で計算されます。
固定資産税評価額は、簡単にいえば取得した不動産の価格のことで「固定資産評価証明書」という書類に記載された「固定資産課税台帳登録価格」を指します。
固定資産税通知書などに記載されている「課税標準額」は市町村が固定資産税を算出する際に基準になるものです。固定資産税評価額と課税標準額は違うものですので注意しましょう。
不動産取得税のポイント2：算出するための固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税や不動産取得税の計算に使われる基準となる評価額のことです。
この固定資産税評価額は土地や建物などを、それぞれどのように評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、市町村が決める評価額のことをいいます。
土地であればどのような場所にその土地があり面積や道路に面しているか、建物であれば規模や構造、築年数などさまざまな要素によって評価額は変わってきます。
不動産取得税のポイント3：免税となる場合
不動産取得税は、各都道府県に申告して税金を納める地方税なので、基本的には有償無償、登記の有無に関わらず取得すれば課税されます。
ただし、課税標準となるべき金額が以下の金額未満の場合、不動産取得税は課税されません。
・10万円未満の価格の土地を取得した場合
・家屋の新築や増改築にかかった金額が23万円未満の場合
・売買や贈与などにより取得した家屋の価格が12万円未満の場合
また、相続による不動産の取得、法人の分割などや政策、公共事業などによりやむを得ず、土地を取得しなければならない場合も、非課税となります。
不動産取得税のポイント4：軽減措置
不動産を取得したときに、必ず納めないといけない不動産取得税ですが、その標準税率は4％となっています。ですが、特例により軽減税率が適用される場合もあります。
新築の住宅を取得する場合と中古住宅とその敷地を取得した場合にもそれぞれ適用条件があります。取得税を納める前に、軽減措置の条件に当てはまるかどうかを確認しましょう。
不動産取得に関わる主な税金と固定資産税
前述したように、不動産を購入したときには不動産取得税や印紙税などがかかってきます。
また、土地など不動産を所有しているだけでも、固定資産税などの税金が必ずかかっていきます。
固定資産税とはどのようなものか
不動産を取得したときには一度だけ、取得税がかかってきて納めないといけません。
固定資産税は土地だけではなく建物にもかかってくる税金で、土地や建物を所有している限り、毎年、固定資産税を納めないといけません。
たとえ、土地は借りている借地であっても、その土地の上に建っている家屋などの建物が自分の所有物であるなら、固定資産税を納めないといけないのです。
固定資産税のポイント
固定資産税は、毎年1月1日の時点で固定資産税課税台帳に登録されている人に支払い義務が生じる税金です。
納税通知書が自宅に届くので、金額を確認したうえで通知書に同封されている納付書で納めます。支払い回数は年4回の分割払いか市区町村によっては一括払いが選択できます。
ただし、支払い方法の違いによって固定資産税の金額が変わるわけではありません。支払い方法も現金払いだけではなく、クレジットカードなども使用できますので、市区町村の窓口に確認をしましょう。
固定資産税のポイント1：計算方法
固定資産税の金額は「課税標準額×税率（標準税率1.4％）」で計算されます。
課税標準額は、基本的には固定資産税評価額となり、その固定資産税評価額は各市町村の調査によって、土地や家屋の時価のおよそ70％を基準に決定されます。
評価額には、土地がある場所や面積など、さまざまな要素が反映され、また地価の変動によっても価値が変化するため、3年に1度、評価の見直しが行われます。
固定資産税のポイント2：軽減措置
住宅建築するための土地に関して「住宅用地の特例」というものがあり、課税標準が軽減される場合があります。
・小規模住宅用地（200㎡以下）の場合は課税標準×1/6
・一般住宅用地（200㎡超）の場合は課税標準×1/3
これらは土地に住宅など建物が建築されて、はじめて課税標準の軽減が適用されるという点もポイントです。
このほかにも、新築住宅に対する軽減措置があったり耐震建て替えや耐震改修、バリアフリーにするための工事や省エネ改修工事などでも軽減措置を受けることができます。
ただしこれらは、自分で申請をしないと受けることができないので、どのように申請をすればいいのかは各市区町村の窓口で確認をすることが必要です。
不動産取得税と固定資産税の違い
今まで述べてきたように、不動産取得税と固定資産税は税金を納めるタイミングが全然違います。
不動産取得税は、言葉どおり不動産を取得したときに、一度だけ納める税金で、固定資産税は不動産を所有している限り、毎年納めないといけない税金です。
物件によって不動産取得税と固定資産税は違うのか
不動産といってもその種類はさまざまです。
建物であれば、住居または商業用施設、事業用ビルであるのか、新築または中古物件なのか、などの違いがあります。また、土地といっても、住宅用の土地または農地なのか商業用の土地であるのか、などさまざまな違いがあります。
一戸建てとマンション
不動産取得税は、取得しただけで自動的にかかってしまう税金なので、一戸建てであってもマンションであっても違いはありません。ですが、新築か中古かで軽減措置が変わってきますので確認が必要です。
固定資産税は一戸建て住宅よりもマンションほうが高くなる傾向があります。その理由として考えられるのは以下のとおりです。
・建物よりも土地に対する軽減措置のほうが多いから
・建物の評価額はマンションのほうが下がりにくいから
土地に対しては一戸建て住宅やマンションでも同じように軽減されますが、建物に対しては新築一戸建ての場合は3年間、新築マンションの場合は5年間となっています。
新築と中古
新築で取得した場合と中古物件を取得した場合では、不動産取得税の軽減措置は変わってきます。
新築住宅を取得した場合の不動産取得税の軽減措置適用条件は以下のようになります。
・土地を取得して3年以内である
・床面積50平米～240平米以下
中古の住宅と敷地を取得した場合の適用条件は以下のようになります。
・自分の居住用またはセカンドハウス用
・土地の取得前後1年以内
・床面積50平米以上240平米以下
・昭和57年1月1日以降に新築されたもの（あるいは新耐震基準に適合していると証明されたもの）
算定方法は新築住宅も中古住宅を取得した場合も同じですが、新築した年によって控除額が異なってきますので各市区町村で確認が必要です。
不動産取得税と固定資産税を理解してから不動産取得してみよう
不動産取得税などについて詳しくご紹介しましたが、いかがでしたか。
不動産取得税も固定資産税も、不動産を扱う上で避けては通れない税金です。それぞれどういったものかを理解し、軽減措置の申請内容や方法がわかっていれば損をすることを避けられます。
自分のライフプランに合わせて、不動産を取得することにチャレンジしてみましょう。
