不動産投資で節税｜賢く活用！減価償却7つのポイントと注意すべき点

2020 06.4この記事はPRを含みます

減価償却とは

減価償却とは、不動産投資で会計をする際に必要なものを購入した費用の認識をして、計算するときに必要な計算方法です。

また、不動産の固定資産を取得するとき、長時間にわたって使っていた資産で取得するために使った支出したもを計算して出します。

この支出は、所有する資産を決められた使用期間に費用の配分はいくらになるか計算して出し、費用配分をするための手続きに必要なものです。

建物の耐用年数は構造で異なる

建物の耐用年数は構造で異なります。建物の構造を決める耐用年数を判定する基準としては、原則として、その建物全体を鑑定し、判定を出す方法を用いています。

しかし、木造の建物と鉄筋コンクリート造の建物との耐用年数とは違いがありますし、コンクリート造のビルなどの屋上に木造の建物を建てた建築物については、別に区分して鑑定します。さらに、木造建物を別に区別してチェックした後、耐用年数を適用することが多いです。

減価償却費は主に2種類

不動産投資の減価償却費はおもに定額法と定率法の2種類があります。この減価償却の計算方法の定額法は個人事業主が使い、定率法は法人が使うことが多いです。

定率法は手もとに残っている資産の価値に対し、減価償却を一定の割合で出す方法で、定額法は毎年同じ金額を出し、費用に計上する方法で個人事業主に選ばれています。

しかし、届出を出すことでこの原則的に決まっている2種類の計算方法以外の方法を選ぶことが可能です。

不動産投資における減価償却のポイント7つ

不動産投資の減価償却において、いくつかのポイントを踏まえたうえですすめれば、投資初心者でもトラブルなく、将来を見据えてのスムーズな減価償却をおこなうことができます。

それでは、不動産投資における減価償却の学んでおくと賢く投資を進められるポイントを7つを取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。

ポイント1：事前のシミュレーションで戦略化

具体的な数字としてあらわす、事前のシミュレーションで戦略化を考えることが不動産投資では必要です。

シミュレーションをすることで将来の見通しは、具体的な数字としてあらわすことが購入した不動産の入居率を計算することでライフプラン全体を考えることができます。

さらに、損切りすることができない不動産なだけに、融資返済の負担を考えて、事前に土地から建物、経費、賃貸料、ローンの返済回数などを記入していきます。

ポイント2：減価償却費で税金をコントロールする

減価償却費で税金をコントロールします。減価償却なら、個人で賃貸経営で1000万円近くの利益が出た場合、個人で課税所得が1800万以上である時は実行税率が50%以上となります。

しかし、収益不動産で減価償却用であれば、今期の利益が1000万なら利益を圧縮すれば減価償却1000万の収益不動産での利益は0円となります。そのため、税金のコントロールをすることで500万円もの税金をカットすることが可能です。

ポイント3：中古物件で減価償却費は工夫できる

中古物件で減価償却費は工夫できます。耐用年数を決めるとき、建物の使用可能期間の見積もりを出します。

その見積もりによって耐用年数を出しますが、中古の場合の耐用年数を出すために2つの簡便法で出します。

そして、建物の金額で中古物件の減価償却費が決まりますので、購入した後の減価償却費を先に売主と交渉して出すことが大事です。そしてプランを立てて、知識をつけることが中古物件の減価償却費の工夫に繋がります。

ポイント4：法人の場合は任意償却が可能

法人の場合は任意償却ができます。企業では法人税法で決められている限度額を超えることがないのであれば、範囲内でなら減価償却費を自由に決めることが可能です。

赤字のときは決算書の見栄えを考えて、その年の減価償却を書かずに、黒字になったときに減価償却することがあります。

また、減価償却を決めるときは、今期計上するのも法人の裁量によって決定することが可能です。このことから、任意償却とたとえることもあります。

ポイント5：個人の場合は保有時と売却時の税率差で節税

個人で不動産投資をする場合は、物件を保有時と売却時の税率差で節税できます。個人では、家賃収入が発生した場合は不動産所得として計上します。

売却して発生した売却益は譲渡所得として計上します。このことで住民税の10％に累進課税をプラスすれば税率が最大で55％になります。

さらに、分離課税となる譲渡所得は所有期間5年以下の短期譲渡所得と住民税で約39％になり、長期譲渡所得であるときは20％の税率になります。

ポイント6：損益通算による節税効果

損益通算による不動産投資の節税効果があります。不動産投資をする人が給与所得がある場合、投資した初年度では購入費用がかさんだため赤字となったとします。

そのため、不動産所得で赤字になった分を給与所得の黒字によって差し引けば、給与所得を圧縮することができます。

この給与所得の圧縮により、損益通算での節税効果を上げることで、不動産投資における金銭的な負担を軽減することが可能です。

ポイント7：減価償却はキャッシュフローに加算して評価される

減価償却はキャッシュフローに加算して評価されます。不動産投資での減価償却費は、取引をキャッシュでおこなわないので、非資金損益項目扱いの費用になります。

この賃借対照表と損益計算書の内容をもとにした営業キャッシュフローに加算して、評価する対象となります。

不動産投資の利益とキャッシュとの差異を補正するため、利益にこの減価償却費を足して戻せば、減価償却費の費用計上するとキャッシュと利益の差異を補えます。

減価償却費の計算方法

不動産投資の減価償却費の計算方法にはどのような方法があるのか、パターンの違う事例をチェックしておきたい人も多いのではないでしょうか。

この不動産投資で節税にもなる計算方法を学んでおくと、減価償却費の計算方法がスムーズにできるようになり、便利です。

それでは、減価償却費の計算方法について定率法と定額法の事例を2つ取り上げて、それぞれ詳しくご紹介します。

事例1

減価償却費の計算方法では定率法という計算方法があります。この定率法では、経年によって建物が劣化して資産価値が低下します。

そのため、定率法では残存価値に一定での割合で減価償却していく方法を用います。初年度に減価償却の額が多く、年々減少していく傾向にあります。

この定率法の計算の仕方は、未償却残高×定率法償却率＝減価償却費となります。不動産の購入年度での未償却残高は取得価額を定率法償却率にかけます。

事例2

不動産投資の減価償却費のもうひとつの計算方法には定額法があります。この計算方法では毎年一定額を計上する方法で、基本的に償却費の額は毎年同じ額になります。

この減価償却資産を期の途中で購入した際は、購入した年の計算は月割りでおこなうことになります。

定額法の計算式は、取得価額×定額法の償却率＝減価償却費となり、耐用年数ごとで償却率が決まり、不動産の取得年により率が違ってくるのが特徴的です。

減価償却が節税対策で大切な理由

減価償却が節税対策で大切な理由には、お金の実質的な支出がない、損益通算による節税ができるなどの理由があります。

また、節税するには、さまざまな理由を知っておくことでトラブルなく節税対策ができるので、学んでおくといいでしょう。

それでは、減価償却が節税対策で大切な理由について知っておきたいこと2つを取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。

1：お金の実質的な支出がない

お金の実質的な支出がないことが減価償却での節税対策では大切です。不動産投資では、賃貸経営をするうえでさまざまな諸経費がかかります。

その経費支出の時点で、経費は全額すべて必要経費となりますが、不動産投資用であれば長期間必要経費として不動産所得より差し引いて経費計上することが可能です。

この経費計上する建物部分を経費として計上でき、減価償却の対象にできる減価償却資産として計上し、税金を節税できます。

2：損益通算による節税ができる

損益通算による節税ができるのが減価償却で節税対策で大切です。この不動産投資で得た不動産所得では、登録費用から保険料などがかかることで初年度は収支で赤字になることがあります。

その給料からは所得税が引かれている給与所得があれば、不動産所得で赤字であっても給与所得より引くことを損益通算と言います。

そのため、課税対象の所得をこの損益通算で少なくできるので、所得税や住民税を減らせることが節税の理由です。

不動産投資における減価償却の注意点

不動産投資において、減価償却の注意点の他に、売却時にも減価償却で発生するデッドクロスに注意する必要があります。

デッドクロスはある問題が起こることで交差することが多く、この問題が起こらないよう不動産投資をするオーナーは注意し、運用することが必要です。

それでは、不動産投資における減価償却の注意点を2つ取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。

売却時にも減価償却は発生する

不動産投資における減価償却の注意点は、売却時に減価償却は発生することです。この減価賠償費は申告内容を誤ると、間違った経費を産出してしまい、税法上で不利益なことが起こることがあります。

そのため、不動産投資の売却では、正確な減価償却費を把握し、確定申告の位置づけと処理方法に気をつけましょう。

この不動産投資の減価償却の対象となるのは、時間の経過によって購入した時よりも価値が下がる建物を対象としています。

デッドクロスに注意する

デッドクロスに注意することが不動産投資における減価償却での注意点です。デッドクロスとは、減価償却よりもローンの元金返済の額が上回ってしまっている状態であります。

また、家賃収入が順調で、帳簿上では黒字が続いている状態であっても手もとにある資金は不足してしまっていて、不動産投資での賃貸経営が苦しい状況です。

さらに、運用が苦難であるところに課税支払いがかさみ、さらに運用が苦難に陥ることに注意しましょう。

不動産投資は減価償却費とどう付き合っていくかが重要

不動産投資は減価償却費とどうつき合っていくかが重要です。建物の耐用年数は構造によって減価償却費は変わってきますから、事前のシミュレーションで戦略を考えたり、税金をコントロールしましょう。

また、中古物件も検討する、法人にする、個人なら保有時と売却時の工夫で節税するのもいい方法です。

減価償却費を出せる計算方法の事例を活用し、うまく節税を取り入れた不動産投資を考えてみることが賢い投資方法となります。