建ぺい率が緩和される条件3つ｜容積率の違いや角地緩和のメリットを紹介！
2024 04.24この記事はPRを含みます
建ぺい率が緩和される条件がよくわからないんだよね。
そうなんだ。建ぺい率が緩和される条件について教えるね。
ありがとう、先生！容積率の違いについても知りたいな。
なるほどね。容積率の違いもあわせて教えるね。
建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。
建ぺい率は建物の水平投影面積で表され、防火上と住環境配慮を目的として用途地域ごとに30%～80%の範囲で定められています。
2階建ての建物などの場合は、より大きい方の面積になります。たとえば、建ぺい率が50%で指定されている場合、100平方メートルの敷地には建築面積が50平方メートルまでの建物なら建築可能ということになります。
上限が決められている理由
建ぺい率は防火対策や住環境配慮を目的として設定されています。
建ぺい率とは、建築基準法53条で規定された、建物の大きさを一定の割合に制限するためのルールです。日本は災害が多いことから、火災が起きた場合の安全性確保のため、過度に建物を密集させないようにしています。
また、建物の大きさを制限して建物の間にすき間を作り、最低限の通風や日当たりを確保したり、景観の美しさを守るために定められています。
第五十三条 建築物の建築面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計）の敷地面積に対する割合（以下「建蔽率」という。）は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない。
建ぺい率の計算方法
建ぺい率は「建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100」で算出できます。
「建築面積（建物を真上からみたときの面積）÷敷地面積（土地の面積）×100＝建ぺい率」で求めることができます。たとえば、敷地面積100平方メートルで建築面積60平方メートルだった場合は60％となります。
また、1つの土地が複数の用途地域にまたがっている場合、建ぺい率が異なる場合があるため、個々に計算して合算する必要があります。
角地緩和とは
角地緩和とは、街区の角地で「特定行政庁が指定するもの」の場合に建ぺい率の上限が緩和されるという条例です。
建ぺい率は建築基準法第53条に規定されている条例ですが、同じく3項2号には、街区の角地またはこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するものに該当する場合に建ぺい率の上限が緩和されるケースがあります。これを「角地緩和」と呼びます。
角地緩和のメリット
角地緩和にはさまざまなメリットがあります。
一般的に建物を建てる場合には建ぺい率を守る必要がありますが、角地の場合は建ぺい率の緩和があるため、建築計画において有利な場合があります。
実際に、住宅を建てるための土地を探している方の中には、角地を優先順位として探している方も多いです。ここでは角地緩和のメリットを紹介します。
1：住居建築の自由度が上がる
角地緩和により住宅建築の自由度が上がります。
角地の場合は2方向に道路があるため、間取りの自由度が高いです。道路の場合は隣地境界ではなく道路境界となるため、有効採光が取れないケースがなく、建物を道路境界線近くに建てることも可能になります。
また、住宅建築の自由度も増すため、角地の場合は駐車スペースなどを含めたプランニングがしやすいため、楽に計画することができるでしょう。
2：物件の売買の際に有利に働く場合がある
角地を求めている購入者が多いため、物件売買の際に有利になる可能性があります。
前述した理由の他にも、角地は開放感があり南側なら日当たりも良くなるため、角地にある物件を求めている人は多いです。そのため、物件を手放す際に売りやすい面があります。
建ぺい率が緩和される条件
角地緩和により建ぺい率が緩和されるには3つの条件があります。
角地緩和に該当する土地には主に3種類あり、1つ目は土地が角地にあたるケースです。2つ目は道路に挟まれているケース、3つ目は敷地が道路に面しており、公園や広場、河川などに接しているケースとなります。
また、いずれも特定行政庁ごとに街区の角地に指定されている条件に該当している必要があります。ここでは建ぺい率が緩和される条件を紹介します。
建ぺい率が緩和される条件1：街区の角にある角地
建ぺい率が緩和されるのは、街区の角にある敷地というケースです。
土地が交差点に面した街区の角にある角地の場合、建ぺい率の上限が10%加算で緩和される場合があります。しかし、特定行政庁ごとに街区の角地が指定されている条件に適合している際に限られるため、上記条件に該当するからといって必ずしも緩和されるというわけではありません。
建ぺい率が緩和される条件2：道路にはさまれた土地
建ぺい率が緩和されるのは、道路にはさまれた敷地であるケースです。
土地の両側が道路に面している場合は角地扱いになるため、建ぺい率の上限が10%加算で緩和される場合があります。
ただし、特定行政庁ごとに街区の角地に指定されている条件に適合している場合に限られるため、上記条件に該当するからといって必ず緩和されるわけではありません。
建ぺい率が緩和される条件3：公園・広場・河川などに接している土地
建ぺい率が緩和されるのは、公園、広場、河川などに接する敷地であるケースです。
土地が面している道路が1本でも、公園や広場、河川などに面している場合は角地と同等とみなされ、建ぺい率の上限が10%加算で緩和される場合があります。
ただし、このケースも特定行政庁ごとに街区の角地に指定されている条件に適合している場合に限られるため、上記条件に該当するからといって必ず緩和されるわけではありません。
地域ごとの建ぺい率の例
地域ごとの建ぺい率にはどのような差があるのでしょうか。
建ぺい率は国や地方自治体によって指定されているため、地域によって上限が異なります。また、建ぺい率が低ければ低いほど近隣の建物との間が広いため、基本的に住宅街は建ぺい率が厳しく、商業エリアは緩くなっています。
特に建ぺい率の上限が厳しい住宅地は、静かで住みやすい地域だと言えるでしょう。ここでは地域ごとの建ぺい率の例を紹介します。
地域ごとの建ぺい率の例1：世田谷区
世田谷区の建ぺい率は40％～80%です。
世田谷区は高級住宅地として知られる等々力、成城、上野毛などは建ぺい率が40%と定められているため、建物の間の空間が広く閑静な住宅地だと言えます。
逆に、建ぺい率が60%～80%になっている赤堤、池尻、宇奈根は住宅地ではなく、第一種中高層住居専用地域などに分類されます。また、玉川、大原などはビルやマンションが立ち並んでおり、建ぺい率も80%になっています。
地域ごとの建ぺい率の例2：千葉市
千葉市の建ぺい率は従来70%に指定されていましたが、現在は50％程度です。
千葉市では「千葉市都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例」によって、都市計画法第41条第1項の規定により、建築物の建ぺい率50％以下、容積率100％以下、高さ10m以下の指定を行っています。
また、市街化調整区域内での開発は認められませんが、特例的に開発が認められるエリアは建ぺい率を50％上限と定めています。
第四十一条 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。
地域ごとの建ぺい率の例3：名古屋市
名古屋市の建ぺい率は丸の内など商業地域は80％、富士見台などの住居専用地域の場合は建ぺい率40%となっています。
名古屋市は名古屋駅や伏見、丸の内エリアや名古屋城近くのエリアなどの商業地域・準商業地域は建ぺい率が高くビルが密集していますが、少し離れた住宅街の方では建ぺい率が40%程度となっているため、閑静な住宅街になっているといえるでしょう。
用途ごとの建蔽率の例
建ぺい率は地域により違いはありますが、用途ごとに指定されています。
建ぺい率は、各地域の都市計画で用途地域に30%～80%の範囲で制限が定められています。用途地域指定標準は12種類の用途地域があり、それぞれ指定の基本的な考え方も定められています。
ここでは用途ごとの建蔽率の例について紹介します。
用途ごとの建ぺい率の例1：用途地域の指定のない区域
用途地域の指定のない区域は容積率100%～200%、建ぺい率は60%～70%程度の例がありました。
建ぺい率や容積率は国や地方自治体によって用途地域指定標準が定められていますが、用途地域の指定がない区域もそれぞれ定められています。
用途ごとの建ぺい率の例2：工業専用地域
工業専用地域は容積率200%、建ぺい率は60%程度の例がありました。
用途地域指定標準においては、工業専用地域は港・臨海域等で住宅等の混在を防止し、工場などに特化した土地利用の誘導を図る区域に指定します。容積率・建ぺい率の基本的な指定では容積率200%、建ぺい率は60%となります。
用途ごとの建ぺい率の例3：準工業地域
準工業地域は容積率200%～300%、建ぺい率は80%程度の例がありました。
用途地域指定標準においては、準工業地域は工場等と住宅とが調和した市街地の形成を図る区域などに指定します。容積率・建ぺい率の基本的な指定では容積率200%、建ぺい率は60%となります。
用途ごとの建ぺい率の例4：商業地域
商業地域は容積率400%～100%、建ぺい率は80%程度の例がありました。
用途地域指定標準においては、商業地域は都心域で、商業・業務、文化または行政等の中枢機能及び広域交流機能の集積を図る区域などに指定します。容積率・建ぺい率の基本的な指定では容積率400%、建ぺい率は80%となります。
建ぺい率と容積率の違い
建ぺい率と容積率はどちらも住宅を建てる場合に重要です。
建ぺい率は敷地面積に対して建築可能な建物の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合です。どちらも都市計画により限度が定められており、建築物の形状や立地条件などによって変動します。
ここでは建ぺい率と容積率の違いを紹介します。
容積率とは
容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を指します。
容積率は延床面積になるため、2階建ての建物なら1階の面積と2階の面積を合算する必要があります。たとえば、容積率が100%に指定されている120平方メートルの敷地の場合、1階が70平方メートル、2階は50平方メートルの計120平方メートルの建物が建築可能となります。
容積率の計算方法
容積率は「容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100」で算出できます。
「延べ床面積（各階の床面積の総合計）÷敷地面積（土地の面積）×100＝容積率」で求めることができます。
ただし、容積率には「前面道路制限」というルールが設けられており、敷地に面している道路の幅が12m未満である場合、その幅員に定数をかけた数字の方が小さい場合はその数字が容積率の上限になります。
建ぺい率の角地緩和について知っておこう！
建ぺい率を考えると新築物件を建てるなら角地の土地がおすすめです。
建ぺい率や容積率は、快適な住環境を守るために定められているルールとなっています。そのため、住宅地では比較的制限が厳しい傾向にありますが、その分近隣住宅との距離があり、閑静な暮らしができるでしょう。
住まい探しや新築物件を立てる土地を探している場合は、建ぺい率や角地緩和について理解し、自分にぴったりの居住エリアを探すようにしましょう。
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