建ぺい率オーバー物件を売却する方法6つ！チェックしたいポイントと売却しにくい理由は？

2020 10.21この記事はPRを含みます

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建ぺい率は、「（建築面積÷敷地面積）×100」の計算式から求めることができます。

自宅を建てるために土地を取得したとしても、その土地の敷地面積いっぱいに建築することはできません。許された建ぺい率の中で、敷地のどの部分に建築するか決めていきます。

例えば建ぺい率50％という制限があった場合、基本的には敷地面積の半分までしか建物を建てられないということです。

容積率との関係

建ぺい率と容積率は違います。建ぺい率が敷地面積に対する建築面積の割合であるのに対して、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を示すものです。

建ぺい率は100％以上になることはまずないでしょうが、容積率ならば最低で50%、最大で1300%と100％を超えることも珍しくはないでしょう。容積率の計算は簡単なように見えて、実際は不算入になる延床面積もあるため、知識がないと正しく計算できません。

建ぺい率をオーバーした場合

これから新たに自宅を建てるという方の場合、建ぺい率オーバーになる可能性はほぼありません。「建築確認申請」をする際にもきちんと確認するため、そのような建物を建てることは基本的にできないからです。

ただし、すでに市場に出回っている物件は違います。中古の住宅を購入する場合は、建ぺい率容積率オーバーしている物件の可能性もありますので、よく調べる必要があるでしょう。

既存不適格物件

「既存不適格物件」というのは、そもそもその物件が建てられた当時は基準がなかったり当時の基準を満たしていたりするものの、現在の建ぺい率の基準をオーバーしている物件のことです。

中古のとくに築年数の古い物件を購入する際は、既存不適格物件に気をつける必要があるでしょう。ただし違法建築物とは違って是正措置の対象にはならず、適法物件として扱われています。

違反建築物

建ぺい率オーバーした物件のうち、「違反建築物」は既存の建物をさらに増築した場合になってしまう可能性があります。

子どもが生まれて手狭になったので1部屋増築したとか、離れを増築したような場合です。もともとの建ぺい率や容積率は基準をクリアしていたとしても、増築した段階で建ぺい率オーバーの違反建築物となってしまいます。知らずに購入しても是正の対象となるため、注意しましょう。

建ぺい率オーバー物件を売却する方法6つ

建ぺい率や容積率をオーバーしてしまった物件は、住宅ローンや将来の建て替え問題があるため、普通に売ることはほぼできません。そこで、ここからは建ぺい率オーバーになってしまっている物件を売却するにはどうすればよいのか、6つの方法を紹介します。

建ぺい率がオーバーしている違反建築物であっても、なんとか本来の建ぺい率に納めれば適法物件となります。

建ぺい率オーバー物件を売却する方法1：リフォームを行う

建ぺい率オーバー物件を売却する一般的な方法としては、リフォームで減築をして建ぺい率・容積率の基準を満たして売却する方法があります。

建ぺい率や容積率をオーバーしているなら、リフォームで1部屋潰して減築してしまえば、建築面積や延床面積が減って基準を満たせるようになる、という方法です。リフォーム代という余計な出費はかかりますが、リフォーム後の物件は建ぺい率オーバー物件ではなく、普通の物件として売れます。

建ぺい率オーバー物件を売却する方法2：広さをアピールする

既存不適格物件の場合、普通の同じ敷地面積の物件よりも広いことをアピールして売る、という方法があります。

既存不適格物件はもともと適法物件であるために、建ぺい率オーバーの状態で購入したとしても是正の対象ではありません。そのため築年数の古い物件が多いのですが、とくに広い物件を求めている人には、建ぺい率オーバーを通常より広い物件としてアピールすることが可能でしょう。

建ぺい率オーバー物件を売却する方法3：買取業者に依頼する

なるべく早く、確実に売りたい場合は建ぺい率オーバー物件を買取業者に依頼して売る、という方法もあります。

買取業者なら、建ぺい率オーバー物件でも買い取ってくれる可能性があるからです。ただし、それだけに物件の買取価格は安めとなるでしょう。早く確実に売りたい場合には有用な方法ではありますが、物件を少しでも高く売りたいなら向いていません。

建ぺい率オーバー物件を売却する方法4：隣接した土地を購入してから売却

もしも建ぺい率オーバーした物件に隣接する土地が購入できそうなら、建ぺい率の基準を満たす分だけ土地を新たに購入して、適法物件にしてから売るという方法があります。

この方法をとるにはまず隣接した土地を買い取れないといけませんし、建ぺい率オーバーを解決するだけの土地を購入できなければ意味がありません。そのことに注意しましょう。

建ぺい率オーバー物件を売却する方法5：古屋付き土地で売却

「古屋付き土地」での売却とは、建物のある物件として売るのではなく、古屋付き土地として土地を売ることを目的にして売却する方法です。

建ぺい率オーバーした物件ではなく、古屋付き土地として土地としての有用性のみをアピールする方法です。建ぺい率オーバー物件が需要の高い土地に建っている場合に、有効な方法でしょう。

建ぺい率オーバー物件を売却する方法6：自己資金で売れる額にする

とくに違法建築物として建ぺい率オーバーしている物件の場合、住宅ローンを利用しなくてすむよう、安めの価格にして売却するという方法があります。

違法建築物として建ぺい率や容積率をオーバーしてしまっている物件は、住宅ローンの審査に通りにくくなっています。住宅ローンが利用できないとなると、買い手は限られるでしょう。しかし住宅ローンの申請が必要ないほど低価格なら、買い取ってもらえる可能性が上がるでしょう。

建ぺい率オーバー物件で試してほしいこと5つ

建ぺい率オーバーしている物件だったとしても、本当にオーバーしているのかまだまだ確認すべきことがいくつかあります。本当に建ぺい率オーバーしている物件なのか調べた上で、適法にする方法がないかどうか確認してみましょう。

建ぺい率オーバー物件で試してほしいこと1：再測量をする

建ぺい率オーバー物件の測量が古い時期に行われていた場合、再測量することで適法になる可能性があるため検討してみましょう。

昔の測量方法と現在の測量方法は変わっており、現在の方がより適切に測量できるようになっています。測量した時期が古ければ、現在の測量技術でもっと正確に測量することで結果が変わる場合があります。建ぺい率オーバーでなくなる可能性を考え、再測量してみましょう。

建ぺい率オーバー物件で試してほしいこと2：メリットを見つける

建ぺい率オーバー物件を適法にするために、隣接地を購入して土地を増やして広くなるというメリット、減築リフォームで物件が綺麗な状態になるというメリットを得る方法があります。

違法建築物の建ぺい率オーバー物件で、他の方法で問題を解決できなかった時におすすめの方法です。土地の購入もリフォームもそれなりに費用はかかりますが、新たなメリットがつく可能性があるため、検討してみましょう。

建ぺい率オーバー物件で試してほしいこと3：バルコニーを確認する

建ぺい率オーバー物件を適法にする方法としてバルコニーを確認するというのは、バルコニーやひさしなどの外壁から突き出た部分が1m以下なら建築面積に含まれないためです。

ただし、もしもバルコニーの両側が壁に囲まれていたり、柱に囲まれたりしているなら建築面積に含まれます。

建ぺい率オーバー物件で試してほしいこと4：車庫や地階を確認する

バルコニーと同じように、車庫や地階がある場合でも条件によっては建築面積に含まれない場合があるため、その部分がどうなっているか確認してみましょう。

車庫や地盤面よりも1m以下にある地階などは、場合によっては建築面積に含まれません。こういった本来建築面積に含まれない部分が見つかれば、再計算することで建ぺい率オーバー物件を適法にできる可能性があります。

建ぺい率オーバー物件で試してほしいこと5：用途地域等の見直しがないか確認する

建ぺい率、容積率については見直しされることがあり、緩和されることで建ぺい率オーバーだった物件が適法になることもあるので、よく確認してみましょう。

必ず見直しされるという訳でもありませんし、緩和されるかどうかも確かではありません。大幅にオーバーしている場合は、多少の緩和では適法にはならないでしょう。それでも、建ぺい率が見直されて適法になる可能性があるため、上限が緩和されないかチェックしておきましょう。

建ぺい率オーバー物件を売却しにくい理由

建ぺい率オーバー物件が売却しにくいのは、金融機関から融資を受けにくいこと、建て替え必須になる場合があること、建て替えた場合ほぼ確実に狭くなることなどの理由があるためです。

とくに違反建築物で是正措置命令がでた場合、建て替え必須となります。知らなくて購入しても、建て替えなければなりません。既存不適格物件の場合はそこまでのリスクはありませんが、住宅ローンの審査が厳しくなってしまう場合があります。

建ぺい率オーバーについて配慮して投資していこう

今回の記事では建ぺい率オーバーの物件について紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。建ぺい率オーバーといっても、既存不適格物件であるのか違反建築物であるのかは大きな違いですが、どちらであっても売却時に不利になりやすいのは変わりません。

不動産投資をする際には、その物件が建ぺい率や容積率オーバーしていないかどうかしっかり検査済証や完了検査を確認してから、慎重に行うようにしましょう。