中国の不動産投資を考える｜中国で不動産投資をするポイント8つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

中国の不動産投資について

中国市場への不動産投資が盛んな理由の1つに、現代の中国における経済成長が著しい点と、不動産投資に最適な条件・環境が揃い始めていることが大きくあげられます。その中でも特に資産価値の上昇による投資循環・利回りが重厚な要点を掲げるでしょう。

中国では現在、富裕層が集中しつつある世情が魅力となっており、さらに住宅需要に伴う不動産価格の上昇が飛躍的に見込まれている点が大きく見込まれます。

中国不動産バブル抑制の実態

以前の日本ではバブル景気（1986年から1991年の4年半）に則る形で中国への不動産・投資業の進出も盛んに見られていましたが、現代ではバブル景気がはじけ利益が見込まれず、従来のように物件が高く売れない状態になりました。

現在の中国において不動産投資による純利益は、バブル景気に頼らず独自開発された不動産傾向に裏打ちされて、投資家が独立して経営戦略を図れる条件が整っています。

中国不動産バブル崩壊を防いできた地方都市

北京、上海、深圳、西安などをはじめとする中国全体の67都市が、このバブル崩壊を防ぐための経済的発展を全力で進めてきました。

日本ではゼネコンなどがバブル景気にあやかりすぎて世界進出を果たす以前に膨大な危機を背負うことになりましたが、この経営依存の傾向を中国不動産の発展ではあらかじめ独自型の経営開発によって進展を遂げ、不動産投資における抜本的な改革を成しています。

中国の不動産投資を考える

中国市場における不動産投資では、日本国内だけで投資を続けるよりも遥かに利回り率が大きく、さらに投資家が独立して経営資本を賄う程の裕福な経済循環設計を組める、夢のような楽園が開発されています。

中国での不動産投資が年々増えてきている理由もこの「独立型の経営資本の拡充」が大きく背景にしており、中国市場を拠点とすることで世界市場への継続的な進出も可能となるでしょう。

中国の不動産投資を考える1：避けて通れない限購令

限購令というのはもともと、不動産バブル崩壊の抑制のために設定された規定となり、これは「物件投資における購入制限の規定」にそのままつながります。つまり不動産投資を継続して行なう上でも、条件付きで物件運営を左右できる権利獲得のための規律となります。

不動産購入にあらかじめ制限を設ける上で、バブル期の日本国内でも見られた独占資本型による運営を防ぐことができ、これは投資家の平等化を図るための措置になるでしょう。

中国の不動産投資を考える2：固定資産税がない中国不動産

かつて中国の不動産業界では「固定資産税がない」というのは通例の認識になっていましたが、これは2020年に改訂される見通しが立てられています。固定資産税が導入されることによって、不動産投資家側のコスト負担の軽減がなされ、経済市場にも大きな影響が見られるでしょう。

しかし、固定資産税が不用意に導入されることで不動産価格が急落する危険性も出るため、これには試験的な導入が必要とされるでしょう。

中国の不動産投資を考える3：中国不動産バブルは限界に

長らく中国独自の不動産バブル経済のパワーが騒がれてきましたが、2020年を迎えた現在において、その独自型の経済開発にも限界が見え隠れしてきています。一般的に中国で不動産投資を行なう際に見込まれる不動産価格は、収入の8.3倍とされています。

通常の倍率では「7.5倍」となり、中国は経済史上においても最高を誇りました。しかし都市部と地方との連携に綻びが見え始め、不動産経営が離散する可能性があります。

中国不動産投資のロイターのデータ

さてここからは、中国不動産投資に関するデータ統計を「ロイター」による発表から確認していきましょう。経済市場をリアルタイムで確認していくことは投資において非常に重要です。

中国国家統計局が2019年に発表したデータをベースにロイターが算出した情報によれば、10月の不動産投資は前年同月比8.8％増となりました。伸び率は実に9月の10.5％から縮小し、同年7月以来の低水準を記録したのです。

中国不動産投資のロイターのデータ1：2019年9月の前年比

2019年10月の不動産投資においては前年比が10.3％増となり、その伸び率は9月の10.5％増からほぼ横ばいとなっています。事実上の前年同期は9.7％増です。

またロイターの算出によれば、10月の不動産販売（床面積ベース）では前年比1.9％増となり、伸び率はこちらも7月以来の低水準となり、9月は2.9％増で、前年同月は3.1％減となりました。

中国不動産投資のロイターのデータ2：2019年8月の前年比

中国の不動産市場では新規着工が増加し、8月も10.5％増となりました。経済市場では好調な不動産市場により、今後の中国経済の減速を抑制することが見込まれます。

9月の不動産投資は前年比10.5％増加し、伸び率は8月と同水準になります。前年同期は9.9％増でした。またロイターの算出によると、9月の新規着工（床面積ベース）は前年比6.7％増で、8月は4.9％増となっています。

アジア不動産投資が難しい理由

アジア不動産投資が難しい理由としてあげられる内容に、金利が高い、為替変動の把握が難しい、管理状況が把握しづらい、一攫千金はできない、政策や税制がリアルタイムで変わってしまう、などの不利な点が見られ、これらを拡充できる経営資本が必要となります。

基本的に日本国内で不動産投資に励む場合よりも国外情勢を視野に入れるぶん、投資そのものに掛けられるリスクも増し、需要・供給を確保する際にも難点があるでしょう。

アジア不動産投資が難しい理由：年ごとの陳腐化が激しい

中国での不動産投資をはじめ、アジア不動産投資が非常に難しくなる理由に「毎年、毎月での物件価値の陳腐化が激しい」というものがあり、つまり物件運営を始めた初期からすぐに転々として不動産価格が低迷してしまうデメリットを背負うことになるでしょう。

これは不動産投資において致命的かつ挽回せざるを得ない運営項目となるため、無視できない状況となります。経済市場が日本と大きく違う点も影響することになるでしょう。

中国では築10年の建物がボロボロ

これは国内外における物件を取り巻く環境によりますが、国ごとの気候・環境の劣悪によって物件がたとえ新築・築10年前後の場合でも、その見た目がボロ物件のようになってしまうことがよくあります。これはメンテナンス費用が莫大にかかるデメリットになります。

そもそも中国では黄砂や気候変動が日本よりも激しい環境にあるため、物件のメンテナンス管理が難しくなる状況は想定されます。その点も着実に考慮しておきましょう。

中国で不動産投資をするポイント

さてここからは、中国で不動産投資を継続する場合に、その利回りを向上させるポイントを8つの側面からご紹介します。中国で不動産投資を継続する際には先述のように、メンテナンス管理に関わる管理費への配慮も必要ですが、経済市場そのものへの理解も必要です。

中国経済は世界経済に直結するという嬉しいメリットがよく見られますが、そのぶん価格変動も大きくなる可能性が高く、投資プランニングを充実させる必要があります。

中国で不動産投資をするポイント1：中国の不動産事情を知る

中国の不動産事情の特徴ですが、中国では世界経済市場と直結している強みがあり、中国で投資展開する上ではその需要率がかなり広い範囲で見込まれることになります。しかし世界経済が相手になることから不動産価格の下落も茶飯事で、その点にも着目しましょう。

中国で不動産投資をする場合は中国独自に設けられている経済規定を理解し、それに沿って利回りを向上させる必要があります。事前調査をしっかりしておきましょう。

中国で不動産投資をするポイント2：資金計画を立てる

先でも少し触れましたが、中国で不動産投資を継続する場合には物件に関わるメンテナンスが非常に重要になる上で、リフォームプランニングや将来的な投資見込みが立てられないうちは、まだ中国市場に進出しないほうが良いでしょう。

確かに中国での不動産投資における利回りは良いものですが、その代わりに日本国内で利用できる融資を受けられない場合も多くあり、そうした資金計画を充足させておく必要があります。

中国で不動産投資をするポイント3：中国で物件を探す

不動産投資で目玉になるのは何といっても取り扱い物件となるので、中国へ進出して不動産投資を始める場合でも、まずは物件そのものの査定を確実にしておく必要があります。現地に赴いて土地査定から物件の内装・外装・設計までを、じっくり検証しましょう。

外国で購入する物件というのは中国に限らず、日本国内ではほぼ見られないボロ物件がそのまま市場に登記されている可能性があります。その見極めも必須となるでしょう。

中国で不動産投資をするポイント4：所有権を確認する

これは不動産投資をする場合の初歩的な確認事項になりますが、物件を購入し運営管理する場合、その物件の本当の所有者が誰なのかを初めに確認する必要があります。つまり、所有オーナーを確認することによって、投資規定が変わることがあるためです。

複数の所有者が見られる場合には、物件運営においても複数人分の責任となるため投資リスクも軽減されるでしょう。しかし単独所有の場合はリスクが集中する恐れがあります。

中国で不動産投資をするポイント5：売買契約を結ぶ

外国で不動産投資を行なう場合によく見られるトラブルになりますが、物件の売買契約を行なう際に書面上の手続きを行なわず、口約束や、Web上での時間差が見られる遅延型契約というものが見られます。

不動産投資によって確実に利益を上げるためにも、まず不動産物件そのものの売買契約を書面上で取り交わし、法的手続きしっかり踏まえた契約成立が確認されるまでは安心しないようにしましょう。

中国で不動産投資をするポイント6：中国で売買手続きの審査を受ける

中国において不動産投資を始める場合には、必ず売買手続きに関する審査が必要です。この審査手続きは不動産取引センターで行われ、そこでは物件管理そのものの設定条件への審査が行われます。

家賃設定、物件購入費の設定、メンテナンス費の申請内容、物件登記費用などの妥当性が審査され、金額設定や申請内容に妥当性が得られない場合は審査をパスできず、契約が交わせないことになります。

中国で不動産投資をするポイント7：不動産購入にかかる税金を支払う

不動産投資が本格的に始まるのは、不動産登記に必要な手続きの完了を踏まえ、取り扱い物件を実際に所有した時点となります。この諸手続きにおいて契約税が必要になりますが、これは都市ごとに変わることになるため、その辺りの状況も事前に調べておきましょう。

先述の審査を終え、不動産投資を行なう場合は協働型での経営ともなるため、周辺相場との妥当性のある金額設定を算出しておき、収入印紙税（購入費の0.5％）を払います。

中国で不動産投資をするポイント8：中国の不動産登記の名義変更

中国で不動産投資を行なう場合には、「房地産権証」「房地産共有権証」「房地産他項権証」という3つの不動産登記証明が必要となり、その際に不動産登記に関する名義変更手続きがなされます。これも不動産取引センターにて行なわれます。

不動産投資に必要な融資を受けるための手続きを提携銀行と取り交わし、90日以内に中国での不動産経営における権利を獲得するための登記手続きを終えましょう。

中国の不動産投資をする前に十分にリスクを考えよう！

「中国の不動産投資のメリット」についての詳細情報をはじめ、その際に気になる不動産投資をするポイントを8つの観点からご紹介しました。

中国で不動産投資を行なう場合は、まず中国独自に設定されている投資事情を事前に把握しておき、日本国内での投資業との比較をすることが重要です。リスク回避策も十分検討しましょう。