不動産投資する際の修繕費の運用法5つ｜主な賃貸の修繕部位5つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
修繕費とは
修繕費とは、アパートやマンションなどの賃貸物件のような有形固定資産税を修理したり、メンテナンスしたりするために使われる費用の事です。
故障や損壊を元どおりにするための費用である修繕費には、それに該当しないものもあります。通常の維持管理費や修理に使われるものは認められますが、資産の使用可能期間を延長させるものや、資産価値を増加させる支払いに関しては修繕費として認められません。
修繕費の種類
賃貸に関する修繕費は外装や設備にかかわるような「大規模修繕」と、新たな入居者のためにおこなう規模が小さい「原状回復修繕」の二つがあります。
修理に必要な物品の購入費用や、原状回復するためにかかる費用も修繕費とされます。また、メンテナンス業者への委託にかかった費用や、メーカーに修理してもらうような小さな金額でも修繕費に含まれます。
ただし、すべての修繕にかかる費用が修繕費として考えられるわけではありませんので注意が必要です。
アパートの修繕費の種類
賃貸アパートの修繕費の種類の代表的なモノは「外壁」「屋根」「共有部分」「金属の劣化」「内装」「エアコンなどの設備」です。
アパートの修繕費は基本的に、入居者がわざと付けてしまったキズではない限り大家が負担しなければいけません。「外壁」や「屋根」などといった大規模な修繕は、経年劣化により10年から15年で修繕工事が必要となってきます。
「内装」や「機器の修理」などは数年単位で修繕する必要があるでしょう。
マンションの修繕費の種類
賃貸マンションの修繕費の種類は「小規模修繕」と「大規模修繕」の2つが主になります。
「小規模修繕」は、マンションの部材や設備の一部などに不具合が発生した場合に修理や交換をおこなうものですが、生活に支障ないように修復する必要があります。
「大規模修繕」は、建物全体の性能を回復するためにおこなう修復作業なので、主に外壁工事や鉄部塗装工事などを言います。
主な賃貸の修繕部位5つ
賃貸の主な修繕部位は5つあります。
アパートやマンションなどの賃貸物件の修繕部位として言われているものは「外壁補修・塗り替え」「屋根・屋外の防水加工」「給排水管の補修・交換」「機械設備等」「鉄部防錆加工」です。
それぞれの修繕部位についてどのような修繕が必要になる部分なのかご紹介していきます。賃貸物件の修繕費を考える上でも、ぜひ参考にしてみてください。
主な賃貸の修繕部位1：外壁補修・塗替え
賃貸アパートや賃貸マンションなどの主な修繕部位として「外壁補修」と「外壁塗替え」があります。
この2つは大規模修繕になり、足場をかける規模のものになるでしょう。外壁や塗替えは10年周期でおこなうのが国や業界団体のガイドラインに示されていますが、賃貸アパートと賃貸マンションでは金額が違います。
そのため理想的な周期でおこなうオーナーは少ないでしょう。
主な賃貸の修繕部位2：屋根・屋上の防水加工
賃貸アパートや賃貸マンションなどの主な修繕部位として「屋根」「屋上の防水加工」があります。
「屋根・屋上の防水加工」は経年劣化による雨漏りなどをなくすためにおこなうものです。防水加工の工法にはさまざまな種類があり、工法の違いによって修繕費用が変わってくる可能性がありますので注意が必要です。
他にも賃貸アパートの状況や地形によっても工事費用が上がってしまう可能性があります。
主な賃貸の修繕部位3：給排水管の補修・交換
賃貸アパートや賃貸マンションなどの主な修繕部位として「給排水管の補修・交換」があります。
給排水管が錆びついたり断水してしまったりすると、日常生活に支障をきたすでしょう。こういったトラブルが起きないように、こまめにメンテナンスをおこなっていく必要があります。一般的には5年を目安にメンテナンスを行い、必要に応じて修繕していきましょう。
主な賃貸の修繕部位4：機械設備等
賃貸アパートや賃貸マンションなどの主な修繕部位として「機械設備等」があります。
機械設備とはエレベーターやガス設備などが考えられますが、毎日使用するものに関しては、使用頻度によって早期の劣化が考えられるのではないでしょうか。
定期的にメンテナンスすることや、普段から修理業者と連絡を取れる状態にしておくと困らないでしょう。
主な賃貸の修繕部位5：鉄部防錆加工
賃貸アパートや賃貸マンションなどの主な修繕部位として「鉄部防錆加工」があります。
賃貸アパートや賃貸マンションの鉄部は自然に錆が発生しやすくなってしまいますので、メンテナンスはしっかりとおこなっていく必要があるでしょう。
鉄部防錆加工は塗料のように使うものが一般的で、3年から5年程度を目安におこわなければいけないため注意が必要です。
1棟の賃貸用建物に投資した場合の修繕費の払い方
1棟の賃貸用建物に投資した場合の修繕費の払い方についてもおさえておきましょう。
不動産投資をする場合、賃貸用建物の修繕費は資金計画に組み込んでおかなければいけません。賃貸物件の資産価値を維持するためには修繕費が必要です。
修繕費を資金計画に組み込んでいなければ、大規模修繕をする際に資金繰りに困ってしまう可能性がありますのでしっかりと考えておきましょう。
投資家が修繕費を負担する条件
投資家が修繕費を負担する条件としては「原状回復のための修繕」「建物の破損や劣化による修繕」などです。
入居者の瑕疵によるものでなければ、基本的には投資家が修繕費を負担しなければいけません。修繕費に関するトラブルも考えられますので、投資家が負担しなければいけない責任や費用なのか、入居者の瑕室によるものなのかを明確にしておく必要があるでしょう。
借主が入れ替わる場合の修繕費用
借主が入れ替わる場合の修繕費用は、次の入居者を募集するために投資家が支払う必要があります。
次の入居者のために規模の小さな修繕や、ハウスクリーニングなどをおこなうといった原状回復修繕は、不動産投資家が支払わなければいけません。新しい入居者を募集して空室にしたくない場合には、対策としてしっかりと修繕しておくことが大切です。
借主の故意や過失によるものでないとき
借主の故意や過失によるものではない場合には、不動産投資家が修繕費を支払わなければいけません。
壁紙やフローリングの細かい疵などは経年劣化として考えられますので、借主の故意や過失ではないことが分かるでしょう。もちろん故意に付けられた疵の場合には借主側に修繕費を負担してもらう事になりますが、基本的に原状回復は不動産投資家が支払わなければいけません。
設備の交換に要する費用
設備の交換に要する修繕費用も投資家が支払う必要があります。
ガスなどの機械設備やエアコン、給湯器、トイレなどの交換も投資不動産投資家に支払う義務があるでしょう。部屋数の分だけ、修繕費用として交換に伴う費用を支払う可能性があります。
交換を一斉におこなう理由には管理のしやすさが考えられますが、金額も大きいモノになりがちです。資金計画の中にしっかりと組み込んでおく必要があるでしょう。
区分所有建物の場合の修繕費の払い方3つ
区分所有建物の場合の修繕費の払い方を3つご紹介します。
区分所有建物とは、住居や店舗などが複数に区分されている建物の事を言います。専有部分と共有部分が分かれている場合もあり、修繕費の払い方は建物によって違いがありますので気をつけなければいけません。
どのような払い方があるのか、修繕費の払い方を3つご紹介しますのでチェックしてみて下さい。
修繕費の払い方1：専有部分は各所有者負担
区分所有建物の修繕費の支払い方として、「専有部分は各所有者負担」で支払う事になります
マンションなどで専有している部分については修繕費は各自で支払わなければいけません。各所有者の専有部分はあくまでも所有者側に修繕義務があるという事ではないでしょうか。
修繕費の払い方2：共用部分の修繕費は区分所有者が共同で捻出
区分所有建物の修繕費として共有部分の修繕費は区分所有者が共同で捻出しなければいけません。
マンションなどの共有スペースは区分所有者全員の財産であるという考え方に基づき、修繕費を全員で負担します。その際、負担額に関しては均等となるか、専有部分の面積や用途によって金額に差がつくかは異なります。
修繕費の払い方3：修繕積立金として積み立てる
区分所有建物の修繕費として、各所有者から修繕積立金として積み立てておく事も可能です。
修繕積立金の金額や積み立て時期などは、一般的に管理規約の中で定めておく方がよいでしょう。修繕積立金や管理費は、各所有者が専有部分を売却したとしても返還される事はありませんので注意が必要です。
投資する際の修繕費の運用法5つ
不動産投資をする際の修繕費の運用方法を5つご紹介します。
賃貸マンションの多くが修繕費が足りていないといわれており、計画的な修繕費の運用法を考えていかなければいけません。修繕費を上手に運用していくためにはどのような事に気をつけなければいけないのか、修繕費の運用法を参考に考えてみてください。
修繕費の運用法1：将来の修繕を必ず見据える
修繕費の運用法として「将来の修繕を必ず見据える」という事が考えられます。
賃貸マンションなどの修繕は長期的な修繕計画を立てておきましょう。一般的には築30年から40年を目安に修繕計画を立てておき、5年ごとに見直すようにすると安心できます。
修繕費の運用法2：賃料収入の一部を積み立てておく
修繕費の運用法として「賃料収入の一部を積み立てておく」ことも大切です。
賃貸マンションの修繕には想定していたよりも多くなることが予想されますので、賃料収入の一部を修繕積立金として積み立てておくことがおすすめです。修繕積立金があれば、修繕計画も立てやすいのではないでしょうか。
修繕費の運用法3：中古建物の投資は短期的な修繕費を試算
修繕費の運用法として「中古建物の投資は短期的な修繕費を試算」することも心がけましょう。
中古の建物は新築とは違い、修繕する箇所が多くなってしまう可能性があります。あらかじめ中古建物に投資する前に、専門家に試算してもらうようにして下さい。
修繕費の運用法4：修繕費相当額を売買代金から差し引く
修繕費の運用法として「修繕費相当額を売買代金から差し引く」ことも考えられます。
修繕費として建物の売買代金から修繕費相当額を差し引くことで、建物の本来の価値を計算することもできるのではないでしょうか。
修繕費の運用法5：修繕積立金の残高と修繕計画を照会する
修繕費の運用法として「修繕積立金の残高と修繕計画を照会する」ことも大切です。
修繕計画として立てていたものの、修繕費の積立金が足りないという事も考えられますので、修繕積立金の残高は常にチェックしておきましょう。場合によっては修繕計画の見直しもしてみてはいかがでしょうか。
賃貸に投資する際は修繕費も考慮しよう
不動産投資する際の修繕費についてご紹介してきました。投資する物件がどのようなものであっても修繕計画は必要になります。賃貸物件に投資する場合には、修繕費を考慮して投資するようにしましょう。
