分かりやすく解説！一括借り上げで賃貸住宅経営を成功させる4つの心得とは？
2020 06.4この記事はPRを含みます
一括借り上げとは
一括借り上げは「サブリース」とも言われています。賃貸物件を所有しているオーナーから不動産管理会社（サブリース会社）が建物を借り入れ、この管理会社が賃貸経営を行います。
一般的な賃貸住宅経営は入居者の家賃が主な収入になりますが、一括借り上げで賃貸住宅経営をすると、管理会社に建物を貸すため、空き室があったとしても管理会社からの収入が得られるという大きな特徴があります。
一括借り上げの仕組みや、賃貸住宅の経営を成功させるために必要なことをご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
一括借り上げの仕組み
アパート・マンション経営の運営方式に組まれるこの「一括借り上げ（サブリース）」ですが、一般的に次のような仕組みになっています。
オーナーが所有する土地や家屋を不動産管理会社が借り上げ、入居者はこの不動産管理会社（サブリース会社）から部屋を借りることになります。
顧客は、オーナーではなく不動産管理会社と契約し、部屋の賃貸を行う点がポイントでしょう。
一括借り上げとサブリースは同じではない
先ほど一括借り上げはサブリースとも言われるとご紹介しましたが、全く同じ意味ではなく、微妙な違いがあります。
一括借り上げとは、不動産管理会社（サブリース会社）が第三者（入居者）に物件を転貸することを前提にオーナー所有の物件を借り上げることを指します。
一方サブリースとは、管理会社がオーナーから借り上げた物件を入居者へ貸し出すことを指します。
一括借り上げで賃貸住宅経営を成功させる4つの心得
ここからは、一括借り上げで賃貸住宅経営を成功させるための心得を4つご紹介します。
一括借り上げやサブリース契約をする場合は、入居者から見て「直接的に不動産契約するのは誰か」という点を押さえておくことが重要になるでしょう。
一括借り上げで賃貸住宅経営を成功させる心得1：賃貸住宅経営の形態を比較検討する
一括借り上げで賃貸住宅経営を行う場合、誰と不動産契約をするのかを事前に確かめておきましょう。一括借り上げの場合と、他の賃貸住宅経営の場合とを比較検証しておくことが必要になります。
一括借り上げによって物件を運営する際には、その直接契約者は管理会社（一般的にはサブリース会社と認識されます）となり、管理委託の形で運営していくことになるでしょう。
一括借り上げ・管理委託・自主管理の違い
不動産経営・契約を行うときには、特に一括借り上げ・管理委託・自主管理の違いについてしっかり理解しておくことが必要でしょう。
管理委託とは、不動産経営の中で発生する「管理」を業者へ委託することです。建物の管理のみを委託する場合や、家賃面まで管理を委託する場合など様々です。自主管理とは、全ての管理業務をオーナー自身で行います。手間はかかりますが、費用の節約になるでしょう。
オーナーと入居者とが直接賃貸借契約を締結する一般管理委託に対して、一括借り上げは管理会社と借上契約を締結する形になります。
一括借り上げで賃貸住宅経営を成功させる心得2：信頼できる不動産管理会社を選ぶ
不動産経営を継続的に行っていく場合には、事前に信頼できる不動産管理会社を選ぶことが重要でしょう。
不動産経営は短期で結果が出るわけではないため、不動産管理会社とは長期的に付き合っていくことになるでしょう。
管理手数料や管理維持費などの費用や、住宅経営をしていく上での将来性など、信頼して相談できるような不動産管理会社を選びましょう。
会社の規模・安定性
提携する会社・契約を結ぶ会社について確認しておく事項としては、まずその会社の規模を確認し、将来的な安定性が見込めるかどうか判断しましょう。良い条件で物件取引契約が締結したとしても、その契約した不動産会社が倒産してしまっては元も子もありません。
会社の基本情報を入念にチェックし、安定した取引が可能かどうかを判断して、長期的に付き合っていける取引会社を選びましょう。
能力の見極め
契約を結ぶ会社の運営能力や査定能力なども検証する必要があるでしょう。運営や査定に関して過去にどのような実績がある会社なのか、目視できるデータがあるとよいでしょう。
経験内容・管理能力・仲介力・リスク回避能力などは、インターネット上でも簡単に情報を集めることができるため、事前調査もスムーズに行うことができるでしょう。
一括借り上げで賃貸住宅経営を成功させる心得3：納得するまで契約内容の理解・確認をする
一括借り上げにおいて、実際の賃貸経営は管理会社が行うため、オーナー自身の希望を満たせるような内容の契約になっているかどうかをしっかり確認しましょう。そのためには契約内容を隅々まで熟知・理解しておく必要があるでしょう。
特に契約期間、家賃保証、免責期間、修繕費用、解約についてなどは意味を理解し、自分自身でも情報収集を行って、任せられる契約内容かどうかを事前に判断する必要があるでしょう。
契約期間・更新について
一括借り上げで賃貸住宅経営を行う際の契約期間は建物によって異なります。契約期間が2年の物件もあれば、30年の物件もあり、建物や管理会社によって大きく差があるので確認するとよいでしょう。
例えば30年の長期契約だったとしても、建物の老朽化や周辺地域の環境が変化する可能性もあるため、一般的には数年おきに家賃等の見直しが行われるでしょう。
家賃保証
一括借り上げで契約すると、「家賃保証」という非常に大きなメリットが飛び込んでくることになります。物件をまるごと業者に借り上げてもらうため、入居者や空き室の状況に関係なく、毎月決まったペースで収入が入ってくることになります。
しかし年数の経過や、物件周辺の状況変化によってはその家賃自体が安くなることがあり、収入が大幅に減少する可能性があります。また、空き室が長期的に続くことで中途解約をされたりするケースもあるでしょう。
家賃改定
一括借り上げによって契約する場合、その際に「家賃改定」がなされるケースがあります。先述しました「空き室状況」が長く続いた場合などに、家賃の減少に伴って、オーナーに支払われる賃貸料金が減少する可能性があるでしょう。
長期的に安定した収入を得るためにも契約の段階で、賃貸料金の変動に関する取り決めや、見直し時期についての記載があるかどうか確認しておきましょう。
免責期間
免責期間というのは、一般的にオーナーに賃貸料金を支払わなくて良い期間のことを言います。
例えば、新しい入居者が入るまでには期間が必要です。その募集期間を免責期間として設定している管理会社もあるでしょう。
空き室状況に関わらず収入が得られると先述しましたが、そうではないケースもあるため、どのタイミングで免責期間が設けられているのか、契約締結の前にしっかり確認をしておきましょう。
修繕費用
一括借り上げの場合でも、建物の修繕は発生します。自主管理の場合、修繕のタイミングや費用はオーナー自身が計画しますが、一括借り上げの場合、不動産管理会社が対応する場合が多いでしょう。
修繕費用は建物の修繕後に上乗せ請求されてしまう可能性もあるため、修繕前の見積りの時点で内容を提示してもらうように取り決めるなど、契約前に確認し未然にトラブルを防ぎましょう。
解約について
一括借り上げで賃貸住宅経営を行う際に、特に懸念すべきことは「管理会社からの一方的な契約解除（解約）・中途解約」についてでしょう。
これは空き室状況の長期的な継続や、不動産経営における不法な取引・改善案などが発覚した際に課されることがあるでしょう。
解約される場合はその後の不動産運営そのものができなくなる可能性もあるため、事業運営を賄う場合は必ず確認しておきましょう。
一括借り上げで賃貸住宅経営を成功させる4つの心得4：想定されるリスクやトラブルについて準備をしておく
一括借り上げで不動産経営を行う場合は、他の契約方式によって運営する場合と比べて、さらに管理会社との協働経営におけるメリット・デメリットが降り掛かってくるケースが目立ってくるでしょう。
そのため、特に中途解約された場合、空き室状況が長期化する場合、また家賃収入の減少に対する措置については、あらかじめ想定し、そのための対策・回避策を準備しておきましょう。
一括借り上げの会社別特徴
ここからは、実際に一括借り上げを採用している会社を個別に見た上で、それぞれの不動産運営に見られる特徴を検証していきましょう。
一括借り上げによる不動産経営を想定する場合、想定だけでは実際の運営に臨む場合と比べてまったく違った事情に見舞われることが多々あるでしょう。そのためにも事前調査・確認をしておき、いざと言う時の対応準備をしておくことが大切です。
一括借り上げの会社別特徴：セキスイハイム
セキスイハイムで採用されている一括借り上げによる不動産経営の特徴を紹介します。
セキスイハイムでは、家賃滞納・入居者間のトラブルなどに対する問題回避を踏まえた上で、それらのトラブルをオーナーに任せることなく管理会社としてセキスイハイムが一括で請け負ってくれることになります。
さらに家賃滞納が長期化した場合でも、その煽りを受けてオーナーへの家賃収益が滞ることはなく、長期的に安定した経営に乗り出すことが可能となるでしょう。
一括借り上げの会社別特徴：パナソニック ホームズ株式会社
次にパナソニックホームズ株式会社で採用されている一括借り上げによる不動産経営の特徴を紹介します。パナソニックホームズ株式会社の場合でも一括借り上げによる不動産経営を成功させるためのポイントがいくつも用意されています。
パナソニックホームズ株式会社では、空き室状況が長期化しそうな場合には早期解決のため、宣伝効果を最大限に生かしたトラブル回避を設けており、その上でオーナーへの収益が滞る事態を即時に回避させることが可能になります。
また管理費が安価で済むプランニングも用意しており、不動産経営に必要な土台を用意してくれているといえるでしょう。
一括借り上げの会社別特徴：レオパレス21
次にレオパレス21で採用されている一括借り上げによる不動産経営の特徴を紹介します。
レオパレス21でも一括借り上げによる不動産経営の成功のカギが多く用意され、特に注目されるのは「空き室状況へのトラブル回避」と、継続的に運営を安定させていくための建物メンテナンス費用への充足です。
空室保証については通常の料金よりも安価な設定になっており、不況時の再建に関しても協働の形でメンテナンス・宣伝・管理に注力してくれます。メンテナンスに手間が掛からない点も大きな特典となるでしょう。
一括借り上げの仕組みやメリットとデメリットを理解して賃貸住宅経営を成功させよう
今回は、一括借り上げの仕組みや、賃貸住宅経営を成功させるための心得についてご紹介してきました。
一括借り上げの仕組みやメリットについては、実際に運営していく過程でわかるものが多いですが、事前にトラブル回避を想定しておくことで、成功へのカギが得られるでしょう。
