大家業を始める際の物件の選び方8つと空室対策4つ｜必要な心構えとは
2020 06.4この記事はPRを含みます
個人での大家業は無理な時代なのか？
「大家業をスタートさせて安定した家賃収入を得たいけれど、なかなか上手くいかない」という話もよく耳にするでしょう。
日本は少子化の影響で年々人口が減少していることが指摘されており、近年では街中にあるマンションやアパートであっても空室が増えてきていると言われています。
大家業を成功させ、安定した家賃収入を獲得するために、不動産に投資する際は物件をよく見極める必要があると言えるでしょう。
大家業を始める際の必要な心構え3つ
「働かなくても楽をして不労所得がゲットできる」という安易な理由やイメージで大家業に手を出してしまうと、利益を得るどころか損失のほうが大きくなってしまう可能性があります。
大家業をスタートさせて安定した家賃収入を得られている人はいますが、事前の準備不足や経験値不足が原因で大家業に失敗する可能性があることも知っておきましょう。
ここからは、大家業をはじめる際の心構えについて紹介していきます。
必要な心構え1：賃貸経営の目的を明確に
大家業をはじめるにあたってまず大切なのは、賃貸経営の目的を明確にすることでしょう。「なんとなく楽にお金を得られそうだから」という曖昧な理由で大家業をはじめても、成功できる可能性は低いと考えられます。
何を目的として大家業をはじめるのかをあらかじめ明確に設定する必要があります。目的が定まれば、おのずと手段も見えてくるでしょう。
必要な心構え2：家賃収入スケールを大きくしすぎない
家賃収入のスケールを大きくしすぎないというのも、大家業を始めるにあたって知っておきたい心構えのひとつです。
大家業をはじめたばかりの初心者が、最初から何百万円あるいは何千万円もの家賃収入を得るのは至難の業ですので、はじめは達成可能なスケールの家賃収入を目標値として設定するべきでしょう。
大家業での収入に過度に期待せず、思うように家賃収入が得られなかった場合のために本業はやめずにいることも大切です。
必要な心構え3：必要以上に時間と労力を投入しない
大家業をはじめる際の心構えのひとつとしてご紹介したいのが、必要以上の時間と労力を投入しないということです。
過剰に時間と労力をかけたとしても大家業でより多くの家賃収入を得られる保証はないため、できるだけ効率的に大家業を営み、余力は本業のために使ったほうが無難でしょう。
大家業に力を注ぎすぎた結果、本業が疎かになってしまっては、大家業で失敗した時のセーフティーネットがなくなってしまいます。
大家業を始める際の物件の選び方8つ
大家業を通じて安定した家賃収入を得るためには、どのように物件を運営するのかも大切ですが、どのような物件を選ぶのかも同じくらい大切でしょう。
創意工夫をこらして物件を運用したとしても、そもそも魅力的な物件でなければ、入居者を確保するのは難しいと考えられます。
では、どのような物件を選べばよいのか、ここからは、大家業をはじめる前に知っておきたい物件の選び方についてご紹介していきます。
物件の選び方1：初めはマンションの一室から
大家業をはじめるにあたって、いきなり一棟ごとマンションやアパートを購入してしまうのはリスクが大きいでしょう。
不動産投資の経験がないのならば、まずはマンションの一室を購入して大家業をスタートさせましょう。
一棟投資と比べるとリターンは少ないですが、その分リスクも低いため、不動産投資や大家業のノウハウを学びながら家賃収入を得られるでしょう。
物件の選び方2：間取りを考慮する
間取りを考慮するというのも、大家業をはじめる前に知っておきたい物件の選び方のポイントです。
例えば、立地条件が魅力的な物件があったとしても、生活しづらい不便な間取りになっていれば、入居者を思うように確保することができないでしょう。
入居者の目線に立ち、どのような間取りの物件ならば入居したいと思うのかをよく考えてみましょう。また、ターゲットとする層が求める間取りをリサーチしておきましょう。
物件の選び方3：管理費が低いか
大家業をはじめる前に知っておきたい物件選びのコツとして、管理費が低いことも挙げられます。管理費が高ければ高いほど手に入れられる利益が減ってしまうため、まずは管理費が低い物件を中心にリサーチをすることが必要でしょう。
家賃収入総額に対して、管理費の割合が高い物件は避けた方が無難です。ただ、安すぎる管理費の物件には問題がある可能性もあるので注意しましょう。
物件の選び方4：入居者の割合
入居者の割合も、大家業をスタートさせるにあたってチェックしたい物件選びのポイントです。マンションやアパートの一室を購入する場合、同じ建物内の他の部屋はきちんと埋まっているか、空室のリスクは高くないかどうかをチェックしましょう。
建物全体で入居者の割合が少ないのならば、頑張って入居者を募集しても、思うように入居者を得られない可能性があるからです。
物件の選び方5：駅からの距離
大家業をはじめる人におすすめしたい物件のポイントのひとつとして挙げられるのが、駅から徒歩圏内であるということです。
駅から徒歩でアクセスが可能な物件ならば入居者を確保しやすいでしょう。裏を返せば、駅から物件が離れていればいるほど、「通勤・通学に不便だ」と判断されて、敬遠されてしまう可能性があります。
街中の物件なのに、最寄り駅から多少、歩かなければならない物件は避けたほうがベターだと言えるでしょう。
物件の選び方6：築年数を確認
築年数を確認するというのも、大家業をはじめるにあたって気をつけたいポイントのひとつでしょう。
築年数が古い物件は初期費用が少なくて済む場合がありますが、「古くて汚そう」というイメージを持たれて、なかなか入居者を獲得できないでしょう。
とはいえ、新築物件が無条件でよいわけではありません。新築物件は初期費用が高くなるでしょう。また、数年たてば「新築」というカテゴリーから外れてしまうからです。
物件の選び方7：テナントが入っているか
物件を選ぶ際には、建物内にテナントが入っているかどうかもチェックしておきましょう。コンビニなど、生活する上で便利なお店がテナントとして入っていれば入居者を確保しやすいでしょう。
特に、学生や単身の会社員などをターゲットにした物件の場合、このようなテナントはアピールポイントになる可能性があります。
ただし、飲食店がテナントに入っていることを嫌う人もいるので、十分に検討する必要があります。
物件の選び方8：投資利回りの目安
投資利回りの目安も、物件選びでよく検討しなければならないポイントでしょう。「表面利回り」の数字に振り回されるのではなく、実際に純利益としてどれくらいの利回りを得られるのかをよく確認しましょう。
大家業をはじめるにあたっては、物件を購入する費用だけではなく、その他にもさまざまな初期費用がかかるものです。
これらを加味した上で、どれくらいの期間でどれくらいの利回りが得られるのかを考えましょう。
大家業がすべき空室対策4つ
大家業を営む人にとって恐ろしいのが、空室が埋まらないということでしょう。田舎の過疎状態のエリアならば、あらかじめ空室の可能性が高いことは想定できますが、最近では人口の多いエリアであっても空室が生じることがあります。
では、どうすれば空室を埋められるでしょうか？空室対策を効果的に行わなければ、損失が増えてしまいます。ここからは、大家が行うべき空室対策について詳しくチェックしていきましょう。
空室対策1：家賃設定を下げる
空室対策としてまず挙げられるのが、家賃設定を下げることです。今の家賃が高すぎて入居者を獲得できていないのならば、家賃を若干下げることで、入居者を増やせるでしょう。
ただし、無計画に家賃を下げてしまっては、利益より損失のほうが大きくなってしまう可能性もあるので注意が必要です。
競合物件の家賃をよくリサーチした上で値下げをするかどうかを判断し、適切な家賃を設定しましょう。
空室対策2：経済性を重視する
経済性を重視するというのも、大家が行うべき空室対策のひとつとして挙げられるでしょう。お金をかけてリフォームすれば以前よりは魅力的な物件になりますが、リフォーム費用以上の家賃収入が得られるとは限りません。
それならば、必要最低限の箇所だけをリフォームしたほうが経済的だと言えます。
空室対策3：不動産会社に物件動画を作成させる
大家ができる空室対策のひとつとしてご紹介したいのが、不動産会社に物件動画の作成をお願いすることです。
最近では賃貸サイトで部屋の中の様子がわかる動画を掲載しているところも多く、動画を通じて多くの人たちに興味を持ってもらえるでしょう。
遠方から引っ越しを考えている人の場合、動画で部屋の様子がわかる物件を入居先に選ぶ可能性が高いでしょう。
空室対策4：内見者を増やす工夫
内見者を増やす工夫をするというのも、大家が行うべき空室対策のひとつに数えられるでしょう。魅力的な物件であったとしても、実際に内見をしてもらわなければ入居につながらない可能性があります。
内見者数を増加させられれば、入居者を獲得できる確率も高まるので、物件の魅力が伝わるビラを配布したり、「内見された方にギフト券をプレゼント」といったキャンペーンを行ったりするとよいでしょう。
大家業を行う際の注意点2つ
十分に事前準備や勉強をせず、見切り発車でなんとなく大家業をはじめてしまうと、リターンよりもリスクのほうが高くなってしまう場合があります。
不労所得を得るための手段であったはずなのに、家賃業をはじめたせいで多額の負債を背負ってしまったというケースもあり得るでしょう。
では、どうすればこうしたリスクを減らせるのでしょうか？ここからは、大家業を行う際の注意点を2つピックアップしてご紹介していきます。
大家業を行う際の注意点1：一軒屋は維持費がかかる
大家業を行う際に注意したいポイントとしてまず挙げられるのが、一軒家は避けるということです。一軒家はファミリー層をターゲットにしているので、退去リスクが低いと言えるでしょう。ですが、一軒家は大家業初心者にとってはリスクが大きいと考えられます。
マンションやアパートの一室を購入した場合に比べると、一軒家の維持費の方が高くなり、結果的に手に入れられる純利益の額が減ってしまう可能性もあるからです。
大家業を行う際の注意点2：交換時費用を考慮する
交換時費用をあらかじめ考慮しておくというのも、大家業を行う際の注意点として挙げられるでしょう。
以前の入居者が退去し、新しい入居者を得られたとしても、交換時のコストが礼金などを上回ると損失を出してしまいかねません。
交換時の費用が具体的にどれくらいかかるのかを計算した上で、家賃はもちろんのこと、礼金や敷金の設定をしましょう。
大家業を始めてみよう
今回は大家業を始めるにあたって知っておきたい心構えや物件選びのポイントについて紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。
事前に必要な知識やノウハウを身につけ、計画的に大家業を行うことで、安定した家賃収入を得ましょう。
