投資用マンションの利点5つ！購入までの流れや選び方とコツもご紹介

2020 06.4この記事はPRを含みます

投資用マンションとは

最近は「老後2,000万円問題」が話題となり、老後に向けた資産形成に関心がある方も多いのではないでしょうか。資産形成・資産運用の方法のひとつに、投資用マンションの売買があります。

投資用マンションとは、居住を目的として購入するのではなく、人に貸し出して賃貸収入を得るために販売されるマンションです。この記事では、投資用マンションの利点や、選び方について紹介します。

収入の仕組み

投資用マンションの収入源は2つあります。

一つ目は、毎月の家賃収入です。ローン返済後は毎月安定した収入が得られるため、年金を補う老後の収入源として期待できます。

二つ目は、売却益です。購入時よりも土地価格が上がれば売却益を得ることができます。しかし、価格が上がる保証はありません。運良く土地価格が上がったときには、売却益を得ることもできる、くらいに考えた方がよいでしょう。

投資用マンションの種類

投資用マンションには、一棟マンションと区分マンションの2種類があり、それぞれ、新築・中古物件があるので、全部で4種類あるといえます。

それぞれの投資用マンションに、メリット・デメリットがあるので、自分の資産形成の目的に合った投資用マンションを選ぶことが大切です。

投資用マンションの選び方とコツ5つ

投資用マンションを購入する場合、具体的にどのようなプロセスで物件を探し、選んでいくのでしょうか。投資用マンション選びのプロセスと、それぞれのプロセスでのポイントを5点紹介します。

投資用マンションの選び方とコツ1：ターゲットを絞る

不動産投資は、長期的に取り組んで成果を得るものです。不動産投資を始める前に大切なのは、何のために不動産投資を行なうかを明確にすることです。

老後の生活資金の準備なのか、不労所得を得てアーリーリタイアを目指すのか、節税対策としてなのか、目的によって期待する利回りや投資できる金額も異なります。目的が明確であれば、投資対象となるターゲットの投資用マンションを絞り込めるのです。

投資用マンションの選び方とコツ2：予算の確認

投資用マンションの購入を検討するなら、用意できる自己資金と融資を受けられる額を想定する必要があります。

例えば、区分マンション投資の場合、金融機関から融資を受けられるのは、一般的に年収の7倍程度といわれます。年収500万円であれば、3,500万円まで融資を受けられ、頭金500万円用意できるとすると、4,000万円の物件を購入できると計算できます。

投資用マンションの選び方とコツ3：不動産業者に問合せ

ターゲットや予算が明確になったら、ここから具体的な物件探しが始まります。ネット上でも条件を指定して検索できますので、まずは相場を把握するためにも、ネットで情報収集するのがよいでしょう。

ネット上で気になる物件があれば、掲載元の不動産業者へ問い合わせを行ないます。エリアが決まっているのであれば、そのエリアの投資用マンションを得意とする不動産業者を見つけて問合せするという方法もあります。

投資用マンションの選び方とコツ4：現地調査と情報収集

マンション投資のリスクとして最も大きいのは空室リスクです。マンション投資は、入居者がいてこその収入ですので、投資用物件であっても入居者目線での現地調査は必要です。

共用部分の汚れが目立つマンションは、管理面や入居者のマナーの面に問題があるかもしれません。また、駅からの道のりの治安の面や、周辺の環境など、入居者が住みやすい環境であったほうが客付けもうまくいきます。

投資用マンションの選び方とコツ5：物件の購入・契約

物件が決まれば、自己資金や融資条件などの資金計画がほぼ確定します。ここで、マンション投資の具体的な収支シミュレーションを行ないます。最初に設定した目的を達成できる物件なのかどうかをチェックし、購入するか判断します。

実際に購入する際は、購入後のトラブルを避けるためにも、重要事項説明書や契約書の内容はしっかり確認し、不明な点があれば質問しておきましょう。諸手続完了後に引渡しとなります。

投資用マンションの利点5つ

投資用マンションというと高額の資金が必要になるため、どうしてもリスクばかりに目が行ってしまう方も多いでしょう。しかし、投資用マンションには投資するメリットも多くあるので、リスクを恐れて検討しないのはもったいないです。

投資用マンションに投資するメリットの中から、代表的なものを5つ紹介します。

投資用マンションの利点1：不動産が資産として残せる

株式投資だと、投資先が倒産してしまうと何も残らないというリスクがあります。投資用マンションは現物ですので、資産価値が下がったとしてもマンション自体は手元に残ります。

売却することで売却益を得たり、住居として使用することもできたりすることが、投資用マンションの利点です。

投資用マンションの利点2：相続税対策になる

不動産の相続税は一般的に、時価の3分の1程度まで評価額が下がります。

評価額が下がると納税負担が軽減されるので、現金や預貯金よりも不動産の方が残された家族の負担軽減につながるのです。

投資用マンションの利点3：老後の私的年金代わりになる

公的年金だけではゆとりある老後を送ることは難しいのは周知の事実です。投資用マンションを所有し、ローンの支払いが終われば、家賃収入が定年後の安定的な私的年金となります。

区分マンションであれば、比較的少ない資金で投資できますので、老後に向けた準備としておすすめの投資といえます。

投資用マンションの利点4：リスク分散のひとつとして活用できる

マンションの投資では、空室リスク、滞納リスク、家賃変動リスクなど様々なリスクがあります。1部屋だけに投資するのではなく、多くの不動産を持つことによりそのリスクが分散されるという利点があります。

また、インフレリスク対策として分散投資を考える必要があるのですが、比較的少ない金額でリスクが小さいマンションへの投資が注目されます。

投資用マンションの利点5：用途の多様性が期待できる

投資用マンションのメリットは、万が一投資用の不動産として成果が上がらなくても、家賃収入以外の目的としての使用価値がある点です。

例えば、子供の住まいとして利用したり、定年後のセカンドルームとして活用したりすることも可能です。

投資用マンションのデメリット2つ

ここまで投資用マンションのメリットについて見てきましたが、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

デメリットもしっかり理解し、リスクコントロールすることで投資が成功する可能性が高まります。投資用マンションの2つのデメリットを紹介します。

投資用マンションのデメリット1：初期費用がかかる

投資用マンション購入にあたっては、初期費用は自己資金でまかなわなければなりません。

投資用マンションのローンを利用することにして、フルローンの承認が降りたとしても、物件価格の5％程度は初期の諸費用として必要となります。例えば、2,000万円の物件であれば、100万円は諸費用として支払う必要があるのです。

投資用マンションのデメリット2：安定した収益の保障はない

投資用マンションは、入居者がいて初めて収入となります。入居者が安定しないと収入がありませんし、修繕が必要な場合は修繕費を負担しなければなりません。

安定した収益の保障はありませんので、事前に綿密なシミュレーションを行い、収益の見込みのある物件を購入することが大切です。

投資用マンション収益シュミレーションのやり方

投資用マンションは、長期に亘って所有することで利益を出していくものです。購入前には、予測できることはすべて見込んで収益シミュレーションを行なってください。

基本的には、家賃収入から物件にかかる税金・ローンの返済・管理費を差し引いたあとに得られる利益を試算します。

この際、築年数が古くなることで家賃が減少することや、空室率などのリスクも見込んで、シミュレーションすることを忘れないでください。

購入する前に投資用マンションをしっかりと理解することが必要

投資用マンションは、不動産投資の中では比較的金額の低い物件があるので、これから不動産投資を始める方にはおすすめの投資対象です。

メリットが大きい反面、思った通りの利益が得られないリスクも十分あります。購入前には、投資用マンションについて理解し、投資の目的を明確にした上で、しっかりシミュレーションを行なうようにしてください。