不動産投資の初期費用は投資ローン対象外！初期費用における注意点3つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産投資の初期費用はいくら必要？

不動産投資が話題になっているから自分もはじめてみたいと思っても、初期費用がいくらかかるのかがわからなくて、なかなか踏み出すことができないという人も多いでしょう。

初期費用がどれぐらいかかるのかがわかれば、不動産投資を実現させるための具体的な計画を立てやすくなります。

不動産投資にかかる初期費用には何があるのか、どれぐらいの金額が必要なのかということを今回はみていきたいと思います。

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類10個

自宅としてマンションや戸建てなどの不動産を購入する場合には、土地や建物本体の価格以外に初期費用がかかるということはご存知の方が多いと思います。

投資を目的に不動産を購入する場合も、チラシなどに書かれている不動産本体価格を用意すれば手に入れることができるというわけではありません。投資用に不動産を購入する場合にも、不動産本体価格以外に初期費用が必要になります。

初期費用の種類と目安をみていきましょう。

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類1：仲介手数料

不動産投資にかかる初期費用として仲介手数料があります。仲介手数料は不動産仲介業者を通して、不動産を購入する場合にかかってくる費用です。

仲介手数料は売買価格により上限が定められています。

売買価格（税込）が200万円以下の不動産は5％、200万円超400万円未満の不動産は4%、400万円を超える不動産は3％

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類2：ローン事務手数料

不動産投資にかかる初期費用として、ローン事務手数料があります。ローンを利用して不動産を購入する際、手続きに対する報酬として支払うのがローン事務手数料です。

どこで住宅ローンを借りるかや融資金額によって、手数料の金額が違い「定率型」と「定額型」の二種類があります。

定率制は借入金額に対して一定割合の手数料を支払うもので、借入金額が高くなれば手数料も高くなります。定額制は借入金額に関係なく3万円から6万円程が目安でしょう。

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類3：ローン保証料

不動産投資にかかる初期費用として、ローン保証料もあります。

不動産投資ローンでは高額の借入をすることも少なくありません。そのため住宅用の不動産を購入する場合に立てる保証人と違って、保証料を支払って返済のための保険をかけることを求められる場合があります。

保証料は銀行によって異なります。また、保証料が不要な銀行も少なくありませんのでチェックしてください。

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類4：火災保険料

ローンを利用して物件を購入する場合、物件は担保になります。火災や水害などの災害で物件が壊れたり、なくなったりするリスクに備えて、担保となる物件は火災保険に加入しなければなりません。

ですから、火災保険料は不動産投資にかかる初期費用のひとつです。火災保険料は保険会社や担保となる物件の種類、保証内容により異なります。

鉄筋コンクリート造のマンションで、10年間で3～10万円ほどをみておくといいでしょう。

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類5：印紙税

不動産投資にかかる初期費用として印紙税があります。印紙税とは、法律で定められた課税文書に対して課される税金で、不動産投資では売買契約書とローン契約書（金銭消費貸借契約書）の2種類で必要になります。

契約書に記載された金額で印紙税が違います（記載された金額に消費税などが含まれている場合には、消費税を除いた金額で計算します）。不動産売買契約書、ローン契約書等は1000万円を超え5000万以下で2万円です。

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類6：所有権移転登記費用

不動産投資にかかる初期費用として、所有権の移転登記費用があります。

不動産を購入したときに、誰かに取られたり悪用されたりすることを防ぐため、自分の所有権を明らかにする登記を行う必要があります。

所有権の移転登記は、すでに誰かが所有している不動産を購入し、所有権が変わる場合に行う登記のことです。所有権の移転登記費用は、不動産価額（売買価額ではなく固定資産税評価額）の2％となります。

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類7：抵当権設定登記

ローンを利用して不動産投資用の物件を購入する場合には、初期費用として抵当権設定登記を行うためにかかる登録免許税が必要です。

ローンを返済しているときに何らかの事情で返済が困難になった場合、土地や建物を競売にかけることができる、抵当権を設定することができます。

これが抵当権設定登記で、借入額の0.4%が登録免許税としてかかってきます（減税の対象となる物件は税率が異なります）。

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類8：司法書士への報酬

不動産を取得するための手続きを自分で行うことが難しい場合は、司法書士に依頼して行うことができます。

当然ですが、手続きを依頼するわけですから司法書士へ報酬を支払う必要があり、これも不動産投資にかかる初期費用として用意しておきましょう。

司法書士への報酬額は、依頼する内容や事務所によって異なりますが10万円前後を想定しておくとよいでしょう。

手続きの内容はどこの事務所に依頼しても同じですから、できるだけ安くできるところに依頼すると節約することができます。

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類9：不動産収得税

不動産投資にかかる初期費用として不動産取得税があります。これは、不動産を取得したときにかかる費用です。

支払うタイミングは自治体により異なりますが、不動産購入後3ヶ月～6ヶ月ほどで納付通知書が送られてきますので、あらかじめ用意しておきましょう。

不動産取得税の税額は、『固定資産税評価額×税率（4%もしくは3%）』で計算されます。固定資産税評価額は建物の場合は購入価格の5～6割程度が目安です。

不動産投資にかかる初期費用の目安と種類10：固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点で固定資産台帳に登録されている人に対して課税される税金で、購入後に毎年かかる費用ですがあらかじめいくらか想定しておく必要があります。

引き渡しまでを売主が負担し、引き渡し以降を買主が負担するという契約にすることが一般的ですから、最初の都市の分を一括で支払う必要が出てきます。

固定資産税の計算方法は、不動産価額（固定資産税評価額）×1.4%となっています。

不動産投資にかかる初期費用を下げる方法3つ

不動産を売主から直接購入するのか、仲介会社を通して購入するのかでかかってくる初期費用は異なります。また、新築物件を購入するのか中古物件を購入するのかでも違います。

初期費用は、工夫次第で安くすることができます。

ここからは、不動産投資にかかる初期費用を下げる方法を紹介します。

不動産投資にかかる初期費用を下げる方法1：中古のワンルームマンションを狙う

物件価額が高くなればなるほど必要になる初期費用は高くなってしまいます。単純に物件価額が安い物件を購入することで、初期費用は安く抑えることができます。

最近では中古のワンルームマンションが狙い目と言われています。ファミリー向けマンションよりもワンルームマンションのほうが物件価額が安く、新築よりも中古の方がさらに安くすることができます。

ただし安ければいいわけではなく、周辺環境などの条件も考慮して選びたいです。

不動産投資にかかる初期費用を下げる方法2：不動産会社から直接購入する

初期費用が高くなるのは、不動産仲介会社を通して物件を購入するからという理由を挙げることができます。仲介手数料は初期費用の中でも高いと感じてしまう部分です。

不動産仲介会社を利用せずに、売主から直接、物件を購入することができれば仲介手数料を支払わずに済みます。ですから、不動産投資にかかる初期費用を下げたいと思うのであれば、不動産会社が直接販売している物件を購入するという方法をとるようにしましょう。

不動産投資にかかる初期費用を下げる方法3：投資のタイミングを見計らう

不動産投資にかかる初期費用を下げる方法としては、投資のタイミングを見計らうということも挙げることができます。不動産価額は一定ではなく、時期により違いがあります。不動産価額が下がりきったタイミングで購入すれば、初期費用も抑えることができます。

また税金などは軽減措置を受けることができる時期もあります。軽減措置を利用する時期を狙えば税金を安く抑えることができます。

タイミングを見計らうことは重要です。

不動産投資ローンの初期費用の注意点3つ

不動産投資にかかる初期費用には、仲介手数料・ローン事務手数料・火災保険料・印紙税などがあり、不動産購入価額の2%～8%ほどかかるということがわかりました。

節約することができる部分もありますが、不動産そのものの価額が高額ですから、初期費用もそれなりに高い金額になってしまいますからある程度覚悟をしておいた方がいいでしょう。

また初期費用はローンを利用できない場合があるなど、いくつか注意点もあります。

ここからは不動産投資ローンの初期費用の注意点を見ていきましょう。

不動産投資ローンの初期費用の注意点1：諸費用は原則現金

ローン保証料のように一括払い以外の選択肢がある費用もありますが、不動産投資にかかる初期費用は原則現金で支払はなければなりません。

不動産投資用に2000万円の中古マンションの購入を検討している場合には、140万円～160万円の初期費用を現金で用意しておかなくてはなりません。

それ以外にも不動産投資ローンを利用する場合には、頭金を求められることも考えられます。

すぐに使える現金を用意できなければ、不動産投資を行うことは難しいといえるでしょう。

不動産投資ローンの初期費用の注意点2：諸費用は投資ローン対象外

不動産投資の物件は高額ですから、ほとんどの人が不動産投資ローンを利用して購入することになります。

不動産投資ローンで融資をしてもらうことができるのは不動産本体価額だけです。初期費用は不動産投資ローンの対象外です。

不動産投資ローンをあてにして初期費用を現金で用意することを忘れていると、物件を購入することができなくなりますので、注意が必要です。

不動産投資ローンの初期費用の注意点3：諸費用はオーバーローン

初期費用を現金でどうしても用意することができないという人が利用することができるのが、オーバーローンです。オーバーローンは、物件価額以上の初期費用も含めた額を融資してもらうことです。

オーバーローンはとても魅力的なものですが、物件以上の価格を借り入れるので、返済が困難になった場合、物件を手放したら終わりではなく、借金が残り最悪の場合には破産ということも考えられます。

不動産投資の初期費用は投資を成功させるために必要な最低限の資金

不動産投資の初期費用は、投資を成功させるために必要な最低限の資金です。オーバーローンという方法も取ることができますが、返済額が高額になりますし、返済が困難になった場合には物件を手放すだけでなく借金が残ってしまうことも考えられます。

できれば初期費用分の現金を十分に用意してから、不動産投資をはじめるとよいでしょう。