アパート経営に必要な資金はいくらか？初期費用8つと維持費4つを紹介

2020 06.4この記事はPRを含みます

アパート経営を資金ゼロで始めることは可能か？

アパート経営を資金ゼロで始めることができれば、相続などで特別な資産がなくても気軽にアパート経営が始められます。アパート経営が軌道に乗れば、安定した家賃収入を継続して得ることができますよね。

「アパート経営を資金ゼロで始める」という宣伝はインターネット上でも多く流れていますが、本当に自己資金ゼロでアパート経営が行えるのかについては、検討の余地があります。

ただ、知識のないままアパート経営を始めようとするのはリスクマネジメントの観点からも危険であるといえますので、アパート経営をご検討中の方はこの記事を是非参考にしてみてください。

アパート経営を資金ゼロで始めることは難しい

結論から申し上げると、アパート経営を資金ゼロで始めることは難しいです。自己資金もなくアパート経営の経験もなければ、金融機関から物件購入のための資金の融資を受けることはできません。

投資用のアパートなど収益物件の融資は、物件の評価額や収益性が融資審査の対象になるため、優良物件なら融資を受けられる可能性はあります。しかし、融資を受けられても思うような収益が上げられなければ、その後の返済が難しくなります。

アパート経営に必要な初期費用8つ

アパート経営を始めるためには、8つの初期費用が必要になります。

アパート経営を始めるには、まず土地と建物が必要というイメージがありますが、それ以外にも様々な費用が必要となります。

土地や建物を取得するためにはさまざまな税金がかかりますし、購入した土地と建物それぞれに税金がかかるので、当初の予想以上に資金が必要になるでしょう。ここでは建物を新築してアパート経営を始めると仮定し、必要な初期費用をご紹介します。

アパート経営に必要な初期費用1：土地購入費

まずはアパートを建築するための土地購入費が必要です。新築でアパート経営を始めるなら、土地探しは非常に重要になります。都心へのアクセスが良い、駅に近いなど条件の良い立地にアパートを建築すれば、空室リスクを抑えたアパート経営ができます。

ただし、土地に関する知識がないまま購入すると、思いがけないトラブルに遭遇します。土地から膨大なゴミが出てきたら撤去費用が必要になり、その分用意していた資金が減るということもありえるのです。

アパート経営に必要な初期費用2：建物の建築費

アパートを建築する土地が決まったら、次に必要なのは建物の建築費です。建築費は、建物の大きさや構造によって費用が変わります。構造とは、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)などです。構造により法定耐用年数が変わります。

投資目的のアパート経営なら法定耐用年数の長いRC造が有利ですが、建築費用はその分高くなります。建築費は、木造なら1坪40万円から60万円前後、鉄骨やRC造なら1坪80万円前後です。

アパート経営に必要な初期費用3：土地購入の仲介手数料

土地を新規に購入する際、不動産会社に仲介を依頼した場合は仲介手数料がかかります。仲介手数料とは、不動産売買の仲介を不動産会社に依頼する際にかかる報酬金額です。金額は宅地建物取引業法により定められています。

仲介手数料は取引額により変わりますが、アパート経営を行うような土地の購入であれば400万円以上かかるため、仲介手数料は取引額の3%プラス6万円になります。仲介手数料には消費税がかかります。

アパート経営に必要な初期費用4：土地購入にかかる不動産取得税

新しく土地を取得すると、取得したときに一度だけ「不動産取得税」という地方税が課せられます。納税額は、土地の固定資産税評価額に標準税率が乗じられて算出されます。固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて各市町村が個別に定めています。

固定資産税評価額は地価公示価格の70%程度です。標準税率は原則4%ですが、2021年3月31日までに宅地や住宅を取得した場合、特例措置により税率が3%に引き下げられています。

アパート経営に必要な初期費用5：土地にかかる登録免許税

登録免許税は、新規に購入した土地などの不動産登記の際に課される税金です。不動産登記とは、土地や建物の所在や面積、所有者の住所や氏名などを登記簿に記載することです。登記簿を一般公開することによって、その土地の所有権を明確にします。

登録免許税は、登記手続きの際に国に治める税金です。登録免許税は、固定資産税評価額に税率をかけて算出します。売買による土地の所有権の移転登記の税率は2.0%です。

アパート経営に必要な初期費用6：設計料

アパートを新築する場合、建築費とは別に設計料がかかります。設計料は建物の面積に応じて計算されます。面積の小さい建物は請負工事金額に対する設計費の割合が大きく、面積の大きい建物は請負工事の金額に対する設計費の割合が小さくなるように計算されます。

ハウスメーカーに依頼した場合の設計費は3%程度ですが、外部の設計会社に依頼すると20%になる場合もあります。どこに依頼するにしても、設計料がどのくらい必要かは確認が必要です。

アパート経営に必要な初期費用7：新築建物にかかる不動産取得税

新築建物にかかる不動産取得税は、取得したときに一度だけ課せられる地方税です。土地を購入した際も「不動産取得税」がかかっていますが、不動産取得税は土地と建物それぞれにかかります。

アパートを新築した場合、不動産の取得日は物件の完成日ではなく、「借主が最初に使用した日」になるので注意が必要です。税額は土地不動産取得税と同様に固定資産税評価額に標準税率が乗じられて算出されます。新築物件の場合、特別控除がありますので、確認が必要です。

アパート経営に必要な初期費用8：新築建物にかかる登録免許税

新築建物にかかる登録免許税は、新規に建設した建物の不動産登記の際に課される税金です。土地を不動産登記した際も「登録免許税」がかかっていますが、不動産取得税と同様に登録免許税も土地と建物それぞれにかかります。

新築した場合は「所有権保存登記」となり、固定資産税評価額又は登記官認定価格に税率0.4%を乗じて算出します。2020年3月31日までは新築住宅の保存登記の特例が適用されれば、0.15%の軽減税率が適用されます。

アパート経営に必要な維持費4つ

アパート経営は建築したら終わりではなく、経営を続けるための維持費が必要になります。アパート経営を始めるには建築のための資金準備にばかり気を取られますが、維持費は継続して必要になります。

アパート経営を始める前から、必要な維持費を確認して資金を用意しておきましょう。継続的に必要になるので、経営を始めてからも維持費のための資金を貯めておく必要があります。アパート経営に必要な維持費を4つご紹介します。

アパート経営に必要な維持費1：維持・管理費

アパート経営をすると、住人が快適に暮らすために共用部などをメンテナンスする維持・管理費がかかります。新築アパートは初めのうちはメンテナンス費がかかりませんが、こまめなメンテナンスにより老朽化を防げます。

維持・管理費には清掃費や設備点検費があります。業者に清掃を依頼すると月2回で1万円程度、消防設備の点検費に年間で1万円から2万円程度かかります。共用部の電灯代などの光熱費は年間10万円程かかります。

アパート経営に必要な維持費2：修繕費

築年数が経過すると建物が傷み始めるため、修繕費が必要になります。修繕が行き届いていないと、事故などが発生する危険性が高まります。外観が古びていると入居率も上がりません。修繕費はアパート経営には欠かせない維持費です。

外壁改修などの大規模修繕は10年に1回実施し、物件価格の5%程度の費用がかかるといわれています。不具合が見つかればその都度修繕も必要になるので、修繕費用はあらかじめ積み立てておくことが肝心です。

アパート経営に必要な維持費3：ローン返済費

ローン返済費は、アパート経営において欠かせない費用です。ローンの返済ができなくなり、アパートを売却してもローンを完済できず、最悪の場合借金を負ったり自己破産をする可能性もあります。

アパート経営が順調であればローンの返済も順調にできますが、空室が増えて家賃収入が減ればその分ローン返済も苦しくなります。経営が順調な期間に貯金をするなど、ローン返済に必要な資金をしっかり準備するようにしましょう。

アパート経営に必要な維持費4：固定資産税

固定資産税は、毎年支払う義務のある税金です。年1回のことなので見落としがちですが、納付を忘れると延滞金が発生しまので、収支計画にきちんと組み込みましょう。4月から6月ごろに固定資産税の納付書が送付されます。

固定資産税は不動産の評価額に応じて算出されます。計算方法は評価額×1.4%です。評価額は時価の7割程度になります。固定資産税の評価額は3年に1度改訂され、市町村で証明書を出してもらうことも可能です。

アパート経営を始める資金をおさえる方法3選

アパート経営にはある程度の資金が必要になりますが、資金をおさえておけば余裕のあるアパート経営ができるでしょう。

アパートの建築や銀行から資金の融資を受けるとき、アパートの維持管理をするときなどさまざまな場面で資金をおさえる方法がありますので、アパート経営を始める前に資金をおさえる方法を確認しましょう。

アパート経営を始める資金をおさえる方法3選をご紹介します。

アパート経営を始める資金をおさえる方法1：見積もりの内容を比較する

アパート経営を始める際には、複数の会社から見積もりを取り寄せて内容をよく比較しましょう。建築から維持管理まで、アパート経営をするためには住宅メーカーや管理会社などをよく見極めて決定する必要があります。

見積もりを取り寄せるのは大変ですが、複数のハウスメーカーの見積もりを一括請求できるサービスもあります。複数の会社の価格やサービス内容をよく比較することで、必要な資金をおさえることができます。

アパート経営を始める資金をおさえる方法2：住宅ローンを利用する

賃貸併用住宅とすることで、住宅ローンが利用できます。住宅ローンは低金利であり、長期ローンを組みやすく住宅ローン控除も受けられます。

一方、投資目的で自身が居住しない場合は、利用できるローンはアパートローンとなります。アパートローンは住宅ローンに比べて条件が厳しくなります。

住宅ローンを利用することで、アパート経営を始める資金をおさえることができます。

アパート経営を始める資金をおさえる方法3：優良な不動産業者を選ぶ

優良な不動産業者を選ぶと、アパート経営を始める資金をおさえられます。アパート経営はさまざまな場面で不動産業者にお世話になります。土地の選定や購入、住人の募集や管理なども不動産業者に依頼するなら、優良な業者を選びましょう。

優良な不動産業者とは、地元の情報に詳しく信頼できる会社です。地域密着型なら借り手の募集や、売却の際にも有利な情報を得られる可能性が高くなります。実際に足を運んで長く付き合える会社かどうか見極めましょう。

アパート経営に必要な資金を計算しよう

アパート経営には、土地の購入から建築、維持管理までさまざまな資金が必要になります。必要な資金を事前に積み立てておいたり、資金を準備する予定が立っていたりすればスムーズにアパート経営を始められます。

アパート経営がうまくいけば、用意した資金以上の収益を得られる可能性もあります。そのためには必要な資金をあらかじめ計算し、どのくらいの資金を準備すればいいのか把握することが重要です。