マンションの管理会社を変更する前に確認すべきポイントとは？注意点8つご紹介
2020 06.4この記事はPRを含みます
マンションの管理会社を変更する前に知っておきたいこと
マンションの管理会社を変更する前に知っておきたいことは、管理会社を変えれば抱えている問題を解決し、不満を解消できるのかといった点です。
どのような管理ができていないのか、業務をする人のどういった行動に不満があるかを知りましょう。そして、対応力と行動力のある人を派遣してくれて、またそういった人材教育に力を入れているような管理会社を選ぶことが大切です。
新しい管理会社に何を求めているのか大家として依頼したいことをメモに書き、今一度考えてみましょう。
マンションの管理会社を変更するキッカケ2つ
マンションの管理会社を変更する人は、1つ目に担当者や管理業務に不満があり、2つ目に修繕費や管理費の運用が不透明なので不安がある、といったようなが場合が考えられます。
それでは、マンションの管理会社を変更するキッカケ2つを取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。
マンションの管理会社を変更するキッカケ1：担当者や管理業務に不満がある
マンションの管理会社を変更するキッカケとして、担当者や管理業務に不満がある場合が挙げられます。具体的なものだと、決められた期日までに担当者がマンションの管理費を未収金であったり、督促をして回収するなどの工夫をしなかったりなどがそれにあたるでしょう。
また、会計業務や予算管理、決算もしっかりなされていないから、安心して業務を任せておけず心配です。
さらに、入居者や建物にトラブルがあっても対応が遅いなどの業務を怠っている場合は変更するキッカケとなります。
マンションの管理会社を変更するキッカケ2：修繕費や管理費の運用が不透明で不安
修繕費や管理費の運用が不透明で不安だと、マンションの管理会社を変更したくなるでしょう。管理会社が掲示したマンションの修繕費を例に挙げます。その見積書の内訳が、不透明かつ高額な修繕費用であれば当然不信感を抱くでしょう。
また、修繕費用が高額である理由の説明もなく、勝手に業者を依頼し話を進めて、修繕に取り掛かるような場合も、管理会社を変更するキッカケです。
質がよいと言われるマンションの管理会社の特徴
質がよいと言われるマンションの管理会社の特徴は、対応が早く、隅々まで行き届いた管理を行うことです。そういった会社は電話にすぐ出て、管理に対する質問に詳しく答え、またメールの返信も早いです。
くわえて、修繕がある場合に大家と話し合い、納得のいく見積もりを出し、入居者から改善費を全て回収するのもいい管理会社の特徴でしょう。
そういった管理会社は、エレベーターから廊下の隅々まで掃除し、大家がやってほしい思う管理や、徹底した安全管理も行います。
マンションの管理会社を変更する際の注意点8つ
マンションの管理会社を変更する際、幾つかの注意点をチェックしてから変更することが大切です。
管理会社を変更する際、すぐには変更できない、自分ひとりの意見では変更が難しい、立地調査が必ず必要、見積もりは１社では比較にならないなどの注意点があります。
それでは、管理会社を変更する場合の注意点を8つ取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。
マンションの管理会社を変更する際の注意点1：すぐには変更することはできない
マンションの管理会社を変更する際の注意点は、すぐには変更することができない点です。新しい管理会社に管理を依頼する前に、現在利用している管理会社へと、契約の解約をする通知を3ヶ月前までにしなければなりません。
これは、マンション標準管理規約契約書で決められています。また、利用している管理会社に解約を通知してから、3ヶ月以内は解約できないので注意が必要です。
マンションの管理会社を変更する際の注意点2：自分ひとりの意見では変更が難しい
自分ひとりの意見では変更が難しいのが注意点です。この管理会社がいいと独断で決めたとしても、管理組合員の全員に会社を変更する旨を相談してから決める必要があります。
また、変更を伝える際には、書面で交付することも大切です。
さらに、管理会社の決定をするためには、利用したい管理会社と管理会社総会議案書を作成することと、契約内容を最終確認をする必要があります。
マンションの管理会社を変更する際の注意点3：立地調査が必ず必要
立地調査が必ず必要な面も、管理会社を変更する際の注意点でしょう。利用したいと考える新しい管理会社を5社ほど決めた後は、立地調査に来てもらい、正確な見積もりを出します。
そして、現時調査に来てもらう場合は、管理会社と管理組合員が一度に集まり、その場面に立ち会うことで、手間と時間をカットできるでしょう。
そのため、立地調査をする日時を調整し、多くの人が集まれるようにアンケートを事前にとることで、多くの人が集まる日時を決めましょう。
マンションの管理会社を変更する際の注意点4：見積りは1社では比較にならない
見積りは、1社では比較にならないのがマンション管理会社を選ぶ注意点です。変更する前に管理会社を5社ほど選び、管理費用から管理内容、安全対策、実績などを見比べましょう。
そして、見積書を提出してから比較検討をし、5社を3社ほどに絞ります。さらにそこからプレゼンテーションをしてもらうことで、費用的にも合う管理会社を1社選びましょう。
それから管理会社との管理委託契約書や、現マンション管理会社の重要事項説明書、直接の総会資料を提出します。
マンションの管理会社を変更する際の注意点5：何度も臨時総会を開く必要がある
何度も臨時総会を開く必要があるのが、マンションの管理会社を変更する際の注意点です。全員の管理組合員に管理会社の変更を伝えるため、臨時総会を開きます。
そして、1週間前までに管理組合全員に臨時総会の開催場所と日時を記入した書面を交付し、変更の決議をおこないましょう。
しかし、管理組合員が変更に納得しない場合はもう一度臨時総会を開き、さらに詳しくプレゼンテーションを行うことが必要です。
マンションの管理会社を変更する際の注意点6：変更には総会参加者の過半数の賛成が必要
変更には総会参加者の過半数の賛成が必要なのが、マンションの管理会社を変更する際の注意点です。
総会に参加した人に管理会社の変更をプレゼンした際、できれば全員が賛成することが望ましいでしょう。管理組合員の過半数から同意を得られた場合にも、管理会社を変更できますので重要事項説明を伝えます。
そして、事前にアンケートを取ったり、プレゼンテーションで理解してもらえるよう工夫したりすることが必要です。
マンションの管理会社を変更する際の注意点7：現解約は原則として3ヶ月前通知
マンションの管理会社を変更する際の注意点で重要なことは、利用している管理会社への現解約は原則として3ヶ月前に通知することです。
この通知は、国土交通省で決められている「標準管理委託契約書」で、解約したい管理会社へ最低でも1ヶ月前に契約通知の書面を提出することが必要と決まっています。
そして、解約したいマンションの管理会社に「解約通知書」の管理委託契約を送付しましょう。
マンションの管理会社を変更する際の注意点8：思った以上に時間と労力がかかる
マンションの管理会社を変更する際の注意点は、思った以上に時間と労力がかかることです。管理組合員への書類を作成し、納得しない人には詳しく電話や話し合いで説明するなど利用している管理会社の契約を解除するのには時間がかかります。
さらに、管理室の電話の加入権の名義変更をし、管理費の口座振替手続き、公共料金送付先の変更、会計資料から過去の議事録を新しい管理会社に引き継ぐなど手間がかかることを考えましょう。
マンションの管理会社を変更する際のトラブル5つ
マンションの管理がいまいち行き届かず、住人からも苦情が出ているので、もっと管理をしっかりする管理会社に変更したいなと感じる大家さんもいるのではないでしょうか。
しかし、今ある不満を解消できるとは限りませんし、費用だけで決めると、管理の質が落ちる可能性もあるなどの問題が起こる場合があります。
それでは、マンションの管理会社を変更する際の代表的なトラブルを5つ取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。
マンションの管理会社の変更トラブル1：今ある不満を解消できるとは限らない
マンションの管理会社の変更トラブルは、今ある不満を解消できるとは限りません。現在の管理会社は、目の行き届かない場所まで管理はしないうえに、安全対策も掃除も疎かなので新しい管理会社に変更したいとします。
しかし、再度安全対策が中途半端で、掃除も疎かなどの問題を起こす管理会社を選んでしまえば不満は解消できません。
また、大家の意見を受け入れない管理会社では、こうしてほしいとの意見も通りにくく、結局は不満が募ってしまうことでしょう。
マンションの管理会社の変更トラブル2：費用だけで決めると質が落ちる可能性がある
マンションの管理費用だけで簡単に管理会社を決めて変更すると、管理の質が落ちる可能性があります。
費用が数万円安い管理会社であると、体制や教育がよくないうえに、働く従業員のやる気もなく、質の悪い対応になりやすい場合があります。そのため管理は行き届かないし、掃除も中途半端などの問題が起こりがちです。
また、防犯カメラの質が低下する場合や、トラブルが起きても後回しにされるなどの問題も起こり易くなります。
マンションの管理会社の変更トラブル3：営業マンと管理業務を担う人は違う
営業マンと管理業務を担う人は違うので、マンションの管理会社を変更する際のトラブルが起こりやすくなります。営業マンの対応がいいと変更しても、管理業務をする人が対応よく行動するとは限りません。
そのため、こう仕事をしてほしいと言っても聞き入れない、行動しない、話しを聞き入れないなどのトラブルがあります。
そのため、営業マンのような人がきてほしいときは、コミュニケーションが上手で協力的、気持ちのある対応をする人を依頼することが大切です。
マンションの管理会社の変更トラブル4：具体的に何をしてくれるのかを明確にしておく
マンションの管理会社の変更トラブルには、具体的に何をしてくれるのかを明確にしておくことが大切です。
管理会社を変更する前に、どう管理をするのか、掃除の仕方や防犯対策などはどうなるのか聞かずに行うと、自分が思っていた管理対策ではないとトラブルが起こり易くなります。
そのため、管理会社を変更する前にはしっかり説明を聞き、分からないところがあれば質問しましょう。そして、こうしてほしいといった要望があれば相談することが大事です。
マンションの管理会社の変更トラブル5：ランキング1位だからを理由に選ばない
ランキング1位を理由にマンションの管理会社を選ばないようにしましょう。初めて管理会社を変更する人は、多くの人が利用してみて高評価を下しているからとランキングで1位の管理会社を選びがちです。
ところが1位に選ばれていたとしても、利用した人がマイナスな面をみず、感謝の気持ちを込めて高く評価している場合も多くあります。
そのため、ランキング1位だからサービスや管理が完璧とは考えないようにして、実績と信用のある管理会社を選びましょう。
マンションの管理会社の変更によって管理費が下がることが理想的
マンションの管理会社を変更したことで管理費が下がることが理想的です。新たに管理会社を選ぶ際には、複数の管理会社にしっかり立地調査をしてもらい、管理の質を落とさず、今よりも管理費用が低い管理会社を選びましょう。
その管理会社を実際に利用した人のさまざまな口コミや評判を読み、さまざまの面を考慮しつつ管理会社を選ぶことで、変更した後もトラブルが起き難くなります。
