指値で安く物件を購入することによるメリット3つ｜指値の3つのコツ

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産売買における指値とは

不動産売買の指値とは、買い手が安い値段を指定することを指します。

不動産投資をする時、まずしなければならないのは不動産の仕入れです。購入時の値段が安い方が良いのは言うまでもありません。今不動産は余り気味であるとは言われています。しかし、その一方で住宅購入に魅力を感じず、一生賃貸で過ごしたい人もいます。

だからこそ考えようによっては、立地次第で不動産投資にも活路を見出せる可能性もあるでしょう。

指値で安く物件を購入することによるメリット3つ

指値で安く不動産を購入するには、いろいろなメリットがありますが、主には3つあります。

不動産経営をするにあたって、指値で安く購入するのは必要になるでしょう。だからこそ、どのようなメリットがあるのかをしっかりと押さえ、どのようにして指値を入れていくかということを考える必要があります。

では、指値で安く不動産を購入するメリットを3つ見ていきましょう。

メリット1：利回りが上がる

不動産自体を安く購入すると、利率が上がることは大きな魅力といえます。

極端な例を挙げますが、100万円で購入した不動産と、1000万で購入した不動産があるとしましょう。家賃収入を約5万円と設定します。経費等もあって単純計算は不可ですが、それらは無視しましょう。

不動産を100万円で購入したとしたら、1年で60万円の利益がある場合に、2年足らずで元手の回収可能です。しかし、1000万の場合だと約17年くらいかかり、その差は歴然です。

メリット2：リフォーム費用に回せる

不動産に経費をかけないので、元手をリフォーム費用に回せます。

賃貸物件で投資するにあたっては、格安物件にしない限りは、ある程度の部屋の綺麗さが求められます。ボロボロな部屋よりも、リフォームされて綺麗な方が嬉しいでしょう。40年や50年の物件でも、リフォームをされていると心象が違います。

その費用にお金を回すことができるのは、非常に有益です。

メリット3：良い部屋を提供できる

部屋自体にお金をかけなくて済むので、結果的にリフォームなどを行うことができ、良い状態で部屋の提供ができます。

だからこそ、部屋や家自体にそこまでお金をかけないのは、不動産投資のセオリーと言ってもいいでしょう。その一方で安すぎたり、無料譲渡されるような部屋であったりという場合は、賃貸住宅としての需要が少ない可能性も高いです。

だから、その点に注意しつつ不動産投資の物件選びをしましょう。

不動産交渉を有利にするための指値のコツ3つ

指値を入れる事は交渉することなのですが、主に3つ不動産交渉を有利にする方法があります。

不動産は非常に大きなものですので、指地を入れずにそのまま購入すると、数百万単位で損をする可能性があります。しかし値引き交渉が苦手な人であると、それが非常に難しく感じられることでしょう。また、売主の方の心象を損ねてしまう場合を恐れて、躊躇する方も多いです。

では不動産交渉を有利にする為のコツを3つ見ていきましょう。

指値のコツ1：売主の状況の把握

不動産の売主は、個人の方がほとんどですので、その売主の方の状況を把握することで指値を入れやすい一面があります。

具体例を挙げると、離婚を考えていて早くに財産分与をしたい場合なら、安くてもとにかく手早く手放したい気持ちになる一面があります。比較的のどかなところだと、投げ売りでもいいので手放したいといった人もいるのではないのでしょうか。

このように売主の状況は、それぞれに違います。

• 売却理由
• 売却希望時期
• 性格
• 年齢
• 残債

売却理由

先ほども触れたように、財産分与が売却理由である場合や、相続した不動産を手放したい場合では、指値を入れやすい傾向にあります。

その一方で、立地がよく、引く手数多な土地であれば、時間をかけてでも納得できる値段で売りたいと考えている可能性もあります。このような場合だと、あまりにも指値を入れると売主の方の心象を害してしまうかもしれません。

売却希望時期

売主の方が、どれぐらいの時期に売却を希望しているかの把握も必要です。

特に相続で不動産を引き継いだ場合は、固定資産税が発生する前に手放したいと考えている人もいます。そのような人であれば、指値の条件を飲み込んででも、早急に売りたい気持ちがある可能性が高いです。

性格

売主の方の性格も、指値を入れるのに非常に重要な一面があります。

指値を入れるにあたって、修繕費が必要などの欠陥ポイントについて触れなければならない場合があります。しかしその一方で、指値を入れたいあまりに欠点ばかりを指摘すると、売主の方の心象を損ねてしまうでしょう。

最悪の場合には、売ってもらえない可能性も大いに考えられます。特に売主の方の生家なら、注意が必要です。

年齢

売主の方の年齢がどれぐらいかも、指値を入れるポイントとして挙げられます。

なぜなら、年齢が高い人ほど、早くに手放したいと考えている場合が多いからです。 若い方であると、残されている時間も多いことから、納得いく値段で売りたいと考えている可能性が高いです。

その一方で、先ほども触れたように、年齢に関係なく相続でもらったものだとしたら、固定資産税や管理の面倒くささから手早く手放したいと思っている人もいます。

残債

比較的新しい家であったり、35年以内の家だと残債が残っている可能性があります。

残債とはローンのことを指すのですが、残っているローンを清算したいと考える人も多いでしょう。そのような時は指値がうまくいくとは限りません。

しかし、なかなか売れずに焦っている場合は、損をしてでも手放したいと指値に応じてくれる可能性も高いです。

指値のコツ2：仲介会社を味方にする

不動産の売買は素人では手に負えないので、大抵は仲介会社が存在していますが、この仲介会社を味方にすることによって、指値での購入は成功しやすいです。

そのためには、仲介会社の人に面倒くさい人だと感じさせないことも非常に大切です。そして「この人に売りたい」と感じさせるものがあったとしたら、不動産業者の仲介業者も値引き交渉の手伝いをしてくれる可能性は非常に高いです。

投資実績を用意する

不動産投資を続けているのであれば、投資実績を用意することで、さらに信頼が得やすい一面があります。

投資初心者の方であれば難しいかもしれませんが、投資をして何年か経ち、実績があるのであれば、それを示すことによって「この人に売っても大丈夫だ」と感じさせる場合があります。

さらに投資経験が長いほど「この人が、こういうのなら」と指値に応じてくれる可能性も高いです。

素早く物事を決める

不動産の売買は、時間勝負です。

不動産のサイト上で物件を見ても、気がついたらもう売れていたということは、よく起こりうるものです。不動産投資をしている人は一人だけではないので、常にライバルがいます。良い条件のところは、すぐに買い手がついてしまいます。

だからこそ素早く物事を決めていくことが、不動産投資をするにあたって大切なことです。

仕事を超えたコミュニケーション

事業者の方には仕事を越え、一緒に食事をしたり、お酒の席に出席したりすることで、さらに信頼を深めていく一面があります。

食事は、人と人との距離を縮めていく一面がありますので、ぜひ取り入れていきましょう。そうすることで、何かいい物件が出たら「この人に紹介をしよう」とすぐに斡旋してくれる可能性もあります。

元付の不動産会社を選ぶ

不動産業者には「元付け」と「客付け」がありますが、元付けの不動産会社を選びましょう。

元付けとは、直接不動産売買の依頼を受けている業者のことを指します。地域密着であるケースも多く、親身に対応してくれる可能性も高いです。

指値のコツ3：指値ができそうな物件を見抜く

何の根拠もなく指値を言うのは、場合によっては失礼にあたるので、指値ができそうな物件を見抜くスキルは必須です。

では、この指値ができそうな物件とはどのような物件を指すのか、その特徴について解説していきます。

不動産会社が値付けしている物件

不動産会社が値付けしている物件とは、相場と不動産の値段が合致しているものを指します。

売主の方は素人の方が多いので、相場が分からない方も多いです。このように物件の値段と相場が合致しているものは、不動産業者に上手く交渉することによって、指値が通る可能性が高いといえます。なぜなら、売主の方が不動産業者に任せている可能性が非常に濃厚だからです。

そうなると不動産業者の方さえ説得できれば、指値が通る可能性が上がります。

長く売れ残っている物件

長く売れ残っている物件は、売主が弱気になっている可能性が非常に高いです。

ネット上の不動産情報見ていても、驚くほどの早さで値引きされている物件を目にする場合もあるのではないのでしょうか。それは、長く売れ残っている物件なので、売主が早く処分したいと焦っており、投げ売り状態になっている場合が考えられます。

そのような物件を狙って指値を入れることで、早く手放したい売主との思惑が合致し、安く不動産が手に入る可能性も上がります。

残置物がある物件

相続で受け継いだ家は片付けが大変ですが、残留物がある物件であると、それを負担する条件で、安く手に入る可能性も大きいです。

相続で受け取った物件から遠くに住んでいると、片付けもままならない事もあります。残留物の片付け等を買主側がする条件で、指値で安く不動産を買える可能性大です。その一方で、物を片付けることで初めて欠陥に気づく場合もあります。

リフォーム会社などプロの方の同行させることも必要でしょう。

指値をする際の注意点2つ

値引き交渉をして、安く不動産を購入したいのは、不動産投資のをする人の性ですが、気をつけるべき注意点は2つあります。

値引き交渉は慎重にしなければ、売主の方の心象を損ねてしまう可能性もありますし、なにより金額的な損失が出てしまう可能性もあります。では、指値をする際に気をつけるべき点を2つを見ていきましょう。

注意点1：指値額を上回る修繕費用がかからないか

傷み具合によっては建て直してしまった方がいい家もあり、修繕費用が多額になる可能性も秘めています。

表面的な欠点であればまだしも、シロアリ被害などは詳しくプロの目で見ないと不明です。その点から、指値が吹き飛ぶくらいの修繕費がかかった結果、利回り的に良くなかったケースもあります。どれぐらいの修繕費を要するのかは、ある程度考えておく必要があるでしょう。

注意点2：指値の根拠を客観的に伝える

指値は、売主の方の心象も考えるべきですが、客観的な指摘は必要です。

具体例を挙げると、畳が古いといった指摘では抽象的かつ客観性に欠けます。しかし「畳の張替えにこれぐらい必要だから値引きしてほしい」と伝えることによって、納得してもらえる可能性も高いです。

根拠のない指値は、売主の方の心象を損ねることがあり、場合によっては売ってもらえない可能性もあります。指値の根拠は、具体的な数字などで伝えましょう。

指値で不動産交渉を有利に進めよう

不動産投資で大切なのは、利回りを高くすることです。不動産自体を安く仕入れると、不動産投資を有利に進めることができます。

不動産の購入時には、指値で交渉をすることも必要になってきます。その一方で、売主の方の心象を考える必要がありますし、修繕費用のことなど、いろいろ気を付けるべき点があります。指値をして、不動産交渉を有利に進め、利回りの良い不動産投資をしましょう。