不動産のPMとは？不動産管理のBM・FM・AMの違いを押さえて紹介

2024 04.22この記事はPRを含みます

PM（プロパティマネジメント）とは？

PM（プロパティマネジメント）とは、収益不動産の管理を代行するサービスを指します。

不動産投資における所有と経営の分離という考えにより、不動産オーナーに代わってプロパティマネ－ジャーが、収益不動産の資産価値を最大限に高めながら運用していくことです。

投資不動産による収益を最大化するためには、専門知識を持った人間が経営管理することが重要になってきていると言えるでしょう。

資産の維持管理を人を対象にした管理でする

PMでは入居者やオーナーなどの人を対象にした、ソフト面での業務を中心としています。

PMの業務は、空室の募集や室内活動などのリーシング業務、契約締結業務や賃料の回収、トラブルの対応やオーナーへの報告といった、人を対象にする管理を行うことです。

また、オーナーが所有する資産全体を対象に業務を行う場合もあり、PM会社は不動産資産活用のコンサルティングや税務アドバイスなどの、不動産に付随したサービスを提供しています。

PMと間違えがちなBM・FM・AM

PMと似た不動産関連業務にBM・FM・AMがあります。

それぞれ、BMはビルマネジメント、FMはファシリティマネジメント、AMはアセットマネジメントの略です。

PM・BM・FM・AMは名前が似ているだけでなく、互いに近い事業領域で業務を行っていることから、明確な切り分けが難しいケースもあります。ここではPMと間違えがちなBM・FM・AMについて紹介していきます。

BMとは？

BM（ビルマネジメント）はビル管理運営です。

オフィスビルや商業施設など、個別のビルの管理運営での現場業務全般を指す言葉で、ビルオーナーや不動産投資家に代わり、工事管理、清掃管理、設備管理、保守管理、警備業務などを行っています。

また、これらの業務はPMから委託を受ける場合も多いです。特に規模の大きなビルの場合、エントランスなどの共有部分が広くなるため、BM費用にコストがかかりがちになります。

資産の維持管理で物を対象にした管理をする

BMは資産の維持管理のためにハード面の管理業務を請け負っています。

ビルの巡回見回りや、日常清掃、防災消防管理、美観管理など、物件や付帯設備などを対象にした管理業務を行います。

ただ、明確な切り分けがされているわけではありません。なかにはサービスの一環として賃貸不動産物件に対するテナントづけを行うリーシング業務、仲介業務、コスト管理業務などPMの仕事であるソフト面のサービスを提供しているBM会社もあります。

FMとは？

FM（ファシリティマネジメント）は施設管理を指します。

ファシリティはあまり聞きなれない言葉ですが、意味としては土地や建物、設備、重機や備品、およびそれらを形成する環境のことです。

FMはアメリカで生まれた新しい経営管理方式で、オーナー所有の土地や建物などの資産の運用管理について、長期的な視野と計画性で取り組み、コストを最適化するマネジメント業務を意味します。

コスト最小・効率最大化で不動産を管理する

FMは不動産をコスト最小に抑え、効果を最大で管理する総合的なマネジメント手法を指します。

FMは企業や官公庁など営利、非営利を問わず、業務遂行において不動産を利用する組織を対象とし、業務用不動産を最適な状態で保有、運営、維持する管理手法のことです。

さらに、経営的な視点からそれらの施設を上手く稼働させるために施設を適切に計画、運営、管理し、企業活動の成長に貢献する取り組みも行います。

AMとは？

AM（アセットマネジメント）は資産管理業務を指します。

一般的に、AMは不動産業務だけでなく、投資家が持つ株式や債券などの金融資産の管理運用を代行する業務です。

不動産のケースに限れば、AMは不動産ファンドで不動産売買や賃貸借の運用業務を行います。また、不動産投資家に代わり、収益物件の売買の決定や、PMの選定、管理などを行い、物件の経営状況を管理し、投資対効果の最大化を図ります。

物件の経営状況を管理する

AMは不動産物件の投資や売却の意思決定、オーナーの不動産管理を委託します。

AMは投資家や投資ファンドから委託を受けて、不動産の投資や売却、経営管理を行います。直接依頼された不動産管理を行うPMとは異なり、PMに不動産管理を委託し、指示を出すのがAMの業務です。

AMにおける最大のミッションは、投資家や不動産ファンドが所有する不動産の維持管理と収益の最大化です。

特に大切！FMが今必要とされている理由

FMが現在必要とされているのには明確な理由があります。

ここまで紹介した不動産関係の業務の中では、FMが現在の日本の経営において特に重要であると言われています。BMやPM、AMと異なり、具体的な業務内容について明確にされていないFMですが、どのような点が重要なのでしょうか。

ここでは、FMが特にいま必要とされている理由を紹介します。

施設関係費が高額

施設関係費は人件費に次いで大きく、世界でもっとも高額だと言われています。

企業とはじめとした日本の組織の大部分は、現在改革や改変を迫られています。そのため、経営費用の中でもっとも大きく、さらに、景気に左右されない固定費であることから人事リストラが手法として行われています。

しかし、施設関係費は人件費の次に大きく、大部分が固定費であるのにもかかわらず、一般から関心を向けられていないため対策が遅れています。

バブル時代に多額のコストをかけた施設が多数存在

バブル時代に急増した施設がいまだ多く存在しています。

バブル時代には多くの施設が建設されましたが、現在は多額のコストを掛けながらも、それらが活用ができていない状況下にあります。さらに、活用が低調であるにもかかわらず、そういった不適切な施設はいまなお多く存在している現状です。

経営効率が悪い施設が多数存在

施設が不合理で経営効果を著しく低下させている場合があります。

企業をはじめとして、病院や学校、その他の公共・公益事業は施設に依存した経営が多いです。それにもかかわらず、施設が不合理かつ不経済であるといったような不適切なものが多く、施設が原因で経営を圧迫しているケースも多く存在しています。

これらの実情から、日本の経営にとってFMの考え方が今もっとも必要とされています。

不動産の個人オーナーにPM・AMは必要なのか？

個人での不動産管理にPM・AMは必要なのでしょうか。

不動産投資において、収益物件は購入するだけで終わりではありません。不動産は長く持つほど築年数が古くなり、その分リスクも増え、空席が増えていく可能性も高まります。

そのため、収益物件を購入した後にどのように運用・管理を行うかが重要になってきます。ここでは個人オーナーにPM・AMは必要なのかを解説していきます。

PMの重要性

PMは積極的にオーナーの資産を守り、収益を高めるための管理業務を代行します。

収益物件のオーナーは一般的に管理会社へ賃貸管理業務を委託しますが、空き室が出てもすぐに入居者募集をしないなど、管理に関する不満が出ているのが実情です。

一方PMは、自らオーナーの利益に繋がる対応を積極的に行うため、普通の賃貸管理とは取り組む姿勢やサービス内容が異なります。

AMの重要性

AMはオーナーの経営状況を管理し、必要な対策を行います。

優れたPM会社に管理を依頼することで高い入居率を維持し、収益を出すことはできるでしょう。

しかし年数が経過するほど建物の減価償却費は減っていき、さらに複数の物件を所有していれば管理も難しくなるため、AMのような資産全体の管理を行ってくれる存在が必要となります。

現在はあまり個人でAMを利用することはないですが、PMとあわせてAMを行う方がメリットがあるでしょう。

PM（プロパティマネジメント）に必要な資格

PMになるために必要な資格はありません。

PMになるための資格試験などはないため、必須の資格というものは存在していません。しかし、その資格を所有していることで、不動産に関する適切な知識があると証明でき、PMとしてのキャリアアップに繋がるものがいくつかあります。

ここではPMになるために有利に働く資格について紹介していきます。

宅地建物取引士

宅地建物取引士とは、土地や建物に関する専門的な知識を持って不動産取引などの業務を行える資格です。

宅地建物取引士は、宅地取引を行う人達が損することのないように公正な取引を行うための専門的な知識を用いて、サポートをする立場にあります。

宅建士は不動産業界で働く人間の登竜門ともいわれる国家資格なので、取得すればPMだけでなく、不動産関係のあらゆる業務でメリットがあります。

管理業務主任者

管理業務主任者とは、管理組合などに対しマンション管理業者が、管理委託契約に関する重要事項の説明をする際や、管理事務報告を行う際に必要な国家資格です。

管理業務主任者は、マンション管理業を営む場合に設置が義務付けられている資格です。管理依託契約の重要事項説明、記名・捺印などの独占業務を持つ専門性の高い資格のため、マンションやビル管理、マネジメントに関わる会社でPM業務を行う場合は特におすすめです。

マンション管理士

マンション管理士とは、マンション管理組合に必要なコンサルタントの専門的知識を有していると証明できる国家資格です。

マンション管理士は、マンション管理の専門的な知識を用いて、維持や管理に関するコンサルティング業務を行います。また、この資格を持つことで、マンションの管理組合や所有権者のトラブル解決、管理組合の運営を代行できる広範なスキルを証明します。

特にマンションやアパートの運用・管理を専門に扱う会社でのPM業務を行う場合におすすめです。

PM（プロパティマネジメント）の年収

PMの平均的な年収は500万円前後です。

平均的な年収は500万円前後なので、一般的なサラリーマンよりも高い水準だと言えます。また、会社の規模や所有している資格などにより給料水準は異なるため、場合によっては700万円以上の年収を得ているPMも存在します。

さらに資格取得によって手当を支給している会社もあるため、PMとして長年仕事を続けていれば、努力に応じて報酬も上がっていく職業だと言えるでしょう。

PM・BM・FM・AMの違いを理解して不動産管理を理解しよう

PMやBMは似ているようで全く異なる業務を行っています。

不動産管理ではPMやBM、FM、AMなどさまざまな業務を行う人と関わることになります。個人オーナーの場合は違いなどを意識していない場合も多いですが、PMやAMの役割はオーナーにとっても重要です。

ぜひPM・BM・FM・AMの違いを理解して、最適な不動産管理を行いましょう。

 

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不動産運用を成功させるためのポイント7つ｜不動産運用の方法についても紹介

 

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