マンションの共用部分とは？知っておきたい5つのことを詳しく解説

2020 06.4この記事はPRを含みます

マンションの共用部分とは

区分マンションへの投資は、不動産投資の中でも人気のある投資対象の一つです。しかし、区分マンションには、「専有部分」・「共用部分」があり、違いを知らないと、リフォームや修繕をしようとしたときにトラブルになってしまう可能性があります。

区分マンション投資で必ず押さえていただきたい、「共用部分」の範囲や注意点を解説します。

専有部分との違い

区分マンションにおける「専有部分」は、部屋の内側の居住スペースのことで、管理は一般的な「賃貸管理」となります。

「共用部分」は、「専有部分」以外の建物部分のことで、具体的には、エントランス・外廊下・エレベーター・電気や給排水などの共用設備が挙げられます。

共用部分の管理は管理組合が行いますが、外部の管理会社に委託する管理組合が多いです。

共用部分には主に2種類ある

「共用部分」には、文字通り住人が誰でも使用できる共用部分だけでなく、区分所有者だけが使える「専用部分」をマンションの管理規約で定めています。

特定の区分所有者だけが使える「専用部分」には、一般的にはどんなものが含まれることが多いのか、「共用部分」についてさらに詳しく解説します。

住民が誰でも使えるもの

居住する住民誰でも使える「共用部分」とは、支柱・屋根・外壁などの基本的な構造部分と、エントランスホール・階段・外廊下・エレベーター・縦に配置された配管などの独立性のない区間で、区分法で定められているものが挙げられます。

また、通信設備・各種機械室など、区分法では定められていないけれど、それぞれのマンションの管理規約で定めた「共用部分」もあります。

住戸の所有者が使用権を持つもの

バルコニー・専用庭・駐車場・駐輪場・玄関ドア・窓などは、マンションの管理規約では「共用部分」ですが、専用使用している区分所有者に所有権があり、日常の管理や修繕は区分所有者が行います。

ただし、「共用部分」であるため、リフォームなどを行う際には、管理組合の許可が必要となります。

共用部分について知っておきたい5つのこと

区分マンションの「共用部分」は区分所有者全員で共有するものです。「専用部分」を「専有部分」と勘違いしてリフォームや撤去をしてしまうと、現状回復の義務が発生するなどトラブルの原因となることが多いです。

区分所有者だけが使える「専用部分」は、勘違いしやすいポイントとなるので、注意が必要な5つのポイントを紹介します。

知っておきたいこと1：バルコニーも共用部分

バルコニーは、住居の所有者だけが使う「専用部分」で、日常的に洗濯物を干したり、ベランダガーデニングしたりする人も多いので、「専有部分」と勘違いしやすい場所です。

バルコニーは、災害時は避難経路になるため、利用についてはルールをよく読んで理解するようにしてください。また、台風などで被害にあった場合など、修繕が必要な場合は、管理組合を通じて修繕することになります。

知っておきたいこと2：共用部にはルールが設けられていることも

「共用部分」は区分所有者全員の共用物ですので、利用にはルールが設けられています。

例えば、「廊下に私物は置かない」「排水口は枯葉などでふさがれないよう掃除する」「駐輪場を使うときは、指定のシールを貼る」などです。

マンションの管理をする上で、これらのルールを確認し、入居者にツールを守ってもらうことはとても重要です。

知っておきたいこと3：管理や修理を担うのは誰か

「共用部分」は住民全員が利用できる場所ですので、修理が必要になったときは、管理組合で話し合い、修理を行うことになります。

ただし、窓ガラスが割れた場合など、「共用部分」であっても住民が占有権を持つ場合は、所有者が負担することもあります。それぞれのマンションの管理規約で定められているので、チェックしておくことをおすすめします。

知っておきたいこと4：共用部分を変更する際に必要な手続き

階段をエレベーターに改造する、敷地内の公園を駐車場にする、集会場の大規模な改築をするなど、「共有部分」の大規模な変更には、管理組合での議決が必要です。

例えば、「専用部分」である庭を駐車場と利用する場合、「共用部分」のトレーニングルームを倉庫に変更するなどは、管理組合による議決を行い、決定する事項となります。

知っておきたいこと5：安易に共用部分の利用を認めない

「共用部分」は住民全員が利用する権利を持つ場所ですが、自由に使ってよい場所ではなく、住民全員でルールを守って使っていく場所です。

所有するマンションの「共用部分」の使用ルールを確認し、入居者にルールを守ってもらうよう働きかける必要があります。

共用部分の私物には注意喚起を

外廊下は共用部分となるので、玄関ドアの周囲であっても荷物を置くことはルール違反です。少しの荷物であっても私物を放置することで、マンション全体の価値の低下にもつながりかねません。

「共用部分」に私物が置かれていたときは、速やかに注意喚起を促すことをおすすめします。

もっとも優先されるべき共用部分とは

マンションにはさまざまな人が入居するため、住人のモラルに任せるだけでなく、適切に管理する必要があります。マンションを管理する上で、「専有部分」だけでなく、「共用部分」を適切に管理することは、マンションの資産価値を高める上でとても重要なことです。

そこで、数多くある「共用部分」のなかから、最優先で管理すべき2つの「共有部分」とその理由を紹介します。

ゴミ置場

1つ目はゴミ置き場です。ゴミ置き場は、マンションのすべての住人が利用する場所であり、ルールを守らない住人がいることで、不満を感じる人が出たり、トラブルが発生しやすい場所です。

ゴミ置き場を見るだけでもマンションの住人のモラルレベルが分かりますので、ゴミ置き場のチェックや、管理体制の確認は忘れずに行うことをおすすめします。

駐輪場

2つ目は駐輪場です。マンションの駐輪場は、住人以外も出入りできる場所にあることが多いため、特に繁華街に近いと、居住者以外に駐輪されてしまうこともあります。

撤去が必要な場合は、管理組合の負担となってしまうため、入居者の自転車であることが分かるようステッカーを作成して管理することも必要です。

駐輪場の管理体制についても、しっかりチェックすることをおすすめします。

共用部分は重要！適切な管理を行おう

マンションの共用部分について詳しく解説しましたが、いかがでしたでしょうか。マンションの「共用部分」は、居住者全員の共有物であるため、ルールを設け、住人にルールを守ってもらうことはもちろんですが、しっかり管理することも必要です。

管理会社に任せっきりにするのではなく、所有者としてマンションの資産価値が高まるよう、ポイントを押さえたマンション管理を行うようにしましょう。