小口化商品で不動産投資するメリット5つ｜オススメの不動産小口化商品

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産投資の小口化商品とは

不動産投資における小口化商品とは、1つの不動産物件に対して複数人でお金を出し合い、その物件を賃貸にして出た利益を出資割合に応じて各投資家に分配する投資方法です。混同されやすい投資方法にREITがあるため、まずはREITと小口化商品の違いを確認しておきましょう。

REITとの違い

小口化商品とREIT（不動産投資信託）の違いは、投資方法にあります。 REITは不動産投資事業を行う法人の証券を購入するので、不動産投資と言うよりは会社に投資する株式寄りの方法です。

そのため、会社ではなく不動産に投資する小口化商品のように、所有権や持分を得ることはありません。売買方法に関しても小口化商品では小口化商品を取り扱う事業者の了承が必要になりますが、REITは証券のため自由に売買が行えます。

小口化商品の種類3つ

ひとくちに不動産投資の小口化商品と言っても、種類は1つではありません。不動産特定共同事業法に基づき、賃貸借型（ちんたいしゃくがた）・匿名組合型（とくめいくみあいがた）・任意組合型（にんいくみあいがた）といった、3種類があります。

それぞれ内容が異なるため、不動産投資の小口化商品を検討している時には事前に知っておくべきと言えます。それでは以下に、賃貸借型・匿名組合型・任意組合型がどのようなものなのかをご紹介していきます。

小口化商品の種類1：賃貸借型

複数人が同じ不動産に投資してそれぞれが持ち分を所有し、その不動産を賃貸として貸し出して、管理会社に物件管理をしてもらいながら不動産所得を得る方法です。

不動産登記では小口化商品を所有する全員の名義を記載しなければならない手間はありますが、自分が物件管理を行わなくて良い点と、物件管理会社が倒産しても投資家が持つ債権は失われないという点はメリットになります。

小口化不動産の種類2：匿名組合契約

不動産管理業者と投資家が、匿名組合契約を締結して行う方法です。匿名組合は会社に対して匿名で出資し、会社が得た利益の一部を投資家に分配するための契約を言います。

不動産ではなく会社に出資する方法および契約のため、不動産を所有することにはならず、持分も投資家が保有することはありません。また、投資家が分配として得た利益は雑所得となり、不動産所得にはなりませんので、申告時などの扱いには注意してください。

小口化商品の種類3：任意組合契約

不動産管理業者と投資家が、任意組合契約を締結して行う方法です。任意組合は複数人で出資して共同事業を経営することを約束するための契約で、この契約を行うことで初めて効力を発揮します。

賃貸借型と違い、投資家だけでなく業者も不動産の持分権を保有します。利益は不動産所得として賃貸借型と同様に分配し、登記の際も賃貸借型と同じように所有権を保有する各投資家の名義を記すことが必要になります。

小口化商品で不動産投資するメリット5つ

小口化商品で不動産投資を行うメリットは、投資額や持分を分散できる特徴に基づくものが多いです。あらゆる不動産物件に投資する複数投資は、万が一の物件価値低下に際したリスクが小さくなる点などが挙がります。

それでは以下に、小口化商品で不動産投資を行うメリットをご紹介します。

不動産投資するメリット1：複数の不動産に分散投資できる

不動産投資をするメリット、1つ目は複数の不動産に分散投資できることです。不動産所有による収益は周辺環境の変化や予期せぬ災害などの影響で安定的とは言えないため、複数の不動産を所有した方が良いとの見方もあります。

従来の不動産投資では、1つ1つ数千万円～億単位かける方法しかなかったため分散投資は不可能でした。小口化商品なら個々に少額から投資できるため、複数の不動産に投資を行いたい方におすすめです。

不動産投資するメリット2：リスクを分散できる

不動産投資をするメリット、2つ目はリスクを分散できることです。投資物件は空室化して収益が0になるリスクが常に存在し、さらに災害・建物の劣化・価格変動などの影響で価値が下がることもあります。

そのような可能性が現実化して収益率が低下したとしても、個々の減益は従来の方法よりも少なくなります。投資する際の金額を複数人で分ければ不動産所有および持分も分配され、それに伴い負うリスクも分散されるということです。

不動産投資するメリット3：販売業者が優良

不動産投資をするメリット、3つ目は優良な販売業者が多いことです。小口化商品を取り扱う会社で不動産投資を行うと、メンテナンスや修繕といった物件管理から集客・家賃回収など様々な業務を投資家（所有者）に代わって行ってくれます。

通常、修繕や家賃回収などの物件に関する業務はその不動産を所有する人が行うことが多いですが、業者が代わりに済ませてくれると、負担軽減に繋がります。このことから小口化商品は、忙しい方にもおすすめです。

不動産投資するメリット4：不動産投資の選択肢が広がる

不動産投資をするメリット、4つ目は不動産投資の選択肢が広がることです。1人では手が出せない高額の優良物件に対しても、小額から投資可能というメリットから、検討視野に含められる物件数も増えます。

投資できる物件の選択肢が増える他、今後の見通しに合わせた選択肢も増えるということです。

不動産投資するメリット5：魅力的な物件が多い

不動産投資するメリット、5つ目は魅力的な物件が多いことです。小口化されるのは従来の投資法で高額になる不動産物件が多く、一般的に高額な投資額になる物件は優良物件のため小口化商品では良い物件に投資できることが多いと言われています。

優良と呼ばれる不動産は都心に多く、東京がメインですが、湘南や京都など有名観光地の物件、住宅街として立地が良い物件など様々です。ただし、同じ都心で優良と言っても多面的な比較が必要ですので、よく検討しましょう。

小口化商品で不動産投資するデメリット

不動産投資を小口化商品で行うことにはいくつかのメリットがあり、それは投資家にとって魅力的なものになり得ます。そのことから小口化商品は人気が高い傾向にありますが、もちろんデメリットがないわけではありません。

何事もメリットばかりではないように、お金に関する投資でもデメリットがない種類は存在しないと言っても過言ではありません。リスクを踏まえた上で取り組むべき事柄のため、デメリットも学んでおきましょう。

一発で大儲けできない

小口化商品では不動産の管理を専門の管理業者に任せるため、家賃収入の全てを投資家が受け取ることはできません。管理業者も仕事として請け負っている業務のため、家賃収入から業者に支払うべき費用分を差し引いた額しか投資家には入りません。

そのため、投資家が不動産を自分で管理する場合と比べて利益額は少なくなります。不動産の価値を維持するにも管理が重要なので、小額の小口化商品から得られる家賃収入で大儲けできるのは稀なケースです。

小口化される物件が限られる

小口化商品は上記に挙げたメリットから購入希望者が多い傾向にありますが、希望者数に反して市場に出回る商品数はとても少ないです。多くの小口化商品は抽選式で購入権を与えるシステムを採用しているため、希望を出しても購入（投資）可能に至らないケースも少なくありません。

このような事情から、小口化商品をメインに不動産投資を行うのは難しいと言われています。また、いざ探した時に受付中の小口化商品や理想的な物件が見つからないこともあります。

オススメの不動産小口化商品4つ

不動産投資の小口化商品は1987年から存在しているため、取り扱いのある会社は少なくありません。そのためにどこを利用しようか迷う方も少なくありませんので、以下にオススメの不動産小口化商品をご紹介します。

多くは東証上場企業で社会的な信用性を得ているところが多いのですが、商品の内容や会社の特長などには違いがあります。あらゆる取り扱い会社および商品を比較・検討し、自分の考えに合いそうなものを探しましょう。

不動産小口化商品1：FPGの不動産小口化商品

不動産投資の小口化商品、1つ目のおススメは、FPGの不動産小口化商品です。FPGでは子会社のFPG信託を利用して小口化し、投資家が年2回（2月と7月）に配当を得る受益権を持つ形でサービス提供を行っています。

特徴は、東京都心の厳選された不動産を取り扱う点です。都心の不動産は時価と相続税評価額の差が比較的に大きいことから相続資産の圧縮が図れるため、将来的な相続や贈与に向いています。投資は1000万円から行えます。

不動産小口化商品2：アセットシェアリング

不動産投資の小口化商品、2つ目はアセットシェアリングです。リフォーム・リノベーション・コンバーションで常に最適な物件を提案し、建物管理・長期修繕計画・施工ノウハウで完全な運営管理を行ってくれることが特徴に挙がります。

不動産物件は長期的な運用になり経年劣化が起こり得ますので、長期的に同じ物件で不動産収益を得たい方にはアセットシェアリングをおすすめします。投資金額は、1口100万円からです。

不動産小口化商品3：100万円で大家さん・まちシェア

不動産投資の小口化商品、3つ目は100万円で大家さん・まちシェアです。どちらも同じ会社が取り扱う小口化商品ですが、地域密着型のため物件は湘南エリア中心となります。

提供物件は、建築的性能と地域価値向上に寄与するコンセプトを持つ同社商品nezasu houseが主です。100万円で大家さんとまちシェアの違いは小口化商品の種類で、100万円で大家さんは匿名組合型、まちシェアは任意組合型となっています。

不動産小口化商品4：ARISTO

不動産投資の小口化商品、4つ目はARISTOです。任意組合型の契約で1口100万円から提供していますが、単体投資は不可で最低でも5口から投資する必要があります。

そのため、将来的に複数人に対して相続や贈与を考えている方向けの小口化商品です。 1つの不動産で同額の受益権を複数持っていれば、複数人に相続や贈与を行う時に不平等性の問題で揉めることもありませんし、管理時も与える際も不便や損がありません。

小口化商品で不動産投資しよう

従来の不動産投資は初期費用（投資額）が高額で、人生の早期投資法にするにはリスクが多過ぎると考える人もいるかもしれません。しかし小口化商品であれば数百万円〜数千万円で投資することができるため、従来の不動産投資よりも始めやすくなったと言えます。

突発的な原因で不動産の価値が低下したとしても、投資物件の分散によりリスクも分散されるので、1人1人にかかる負担は少なくなります。

資産運用を考える方は、小口化商品で不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。