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造成とは?整地や更地との違いや造成地への工事の流れ・費用を紹介

2020 06.4

造成とは?

「造成(ぞうせい)」という言葉の意味そのものは「自然のものに人の手を加えて、新しく別の物を作り上げること」を指しますが、不動産用語においてはこの「造成」とよく似た言葉(更地や整地)などがあるため、その意味合いは混同されがちます。

一般的に同じ意味合いに見られるように、たとえば「整地」と「更地」と「造成」の意味を比べてもその違いは微妙ですが、造成の場合は土地を基盤から設計する事を指します。

「整地」との違い

「整地」とは、敷地が用意された上で新たに人工によってさまざまな必要な物を備え、主に地ならしをすることを指します。基本的にはこの「地ならし」に注目される作業が整地となるため、何か新しいものを作り出す・生み出すという点は二次的な作業になります。

造成の場合はたとえば分譲地そのものを設計し、次の物件の環境や条件を抜本的に変更するほど大規模な工事になるため、ただ「地ならしをする」という範囲には留まりません。

「更地」との違い

「更地(さらち)」というのは日常でもよく聞かれるそのネーミング通りに、「まったく何も無い、真っさらな土地」そのものを指す時に遣われる言葉です。つまり、極端な例では「手を加えずとも元からその地に何も無い状態」であれば、その土地は更地となります。

このように「造成」が人の手を加える作業である点にまず差異があり、さらに土地の環境や条件を整えるために着工されるわけではないため、その2点から別意が見られます。

造成の実際の工事とは?

造成というのは一般に「住宅地にすること」を目指す上で、そのために必要な作業をあらゆる観点から多角的に施す工事用途を指します。その段階において、整地・更地などの方法が検討されることもあり、いわば3つともが連携して行なわれる形にもなるでしょう。

宅地というのは、そのままの意味で「人が住める場所」「何らかの作業・事業ができる場所」にすることであり、そのための環境設定をすることが造成の主な目的になります。

粗仕上げ(粗造成)

「粗仕上げ(粗造成)」というのは宅地にする際の初歩的な作業となり、主に宅地を解体した後などに残るコンクリの破片や、元からその土地にあった石など、次の宅地を造成するのに不要な物を除去・撤去する作業のことを指します。

主に砂利造成などの言葉をもって使われたりしますが、この場合も基本的には不要物の撤去を指す上で、さらに砂利を除ける程の細かな作業を含め、より詳細な粗仕上げとなります。

砂利造成

先でも少しご紹介しましたが、「砂利造成」というのはいわゆる粗仕上げ作業に含まれる「不要物の撤去作業」を指します。ただし粗仕上げの場合よりもさらに細かい作業となり、これは主に「整地」に見られる作業となる上で、より細かな不要物を見付ける作業になります。

ガラス片や木くずなどの細かな不要物をはじめ、コンクリや石の破片などをすべて除去しておき、まったくの更地にすることを目指して作業に臨んでいきます。

防草仕上げ

次に「防草仕上げ」ですが、この作業はそのネーミング通りに「雑草などの不要な草木を更地にするために除去すること」を指しており、特に夏場などの草木が生い茂る季節においては必須の造成作業に含まれます。

整地・更地に関する作業もこの点で連携的になされることとなり、ただ雑草を引き抜く・不要な木株を抜くだけでなく、その後も永年的に雑草が生えるのを防ぐ除草作業なども含まれてきます。

コンクリート・アスファルト舗装

「コンクリート・アスファルト舗装」では、宅地の設計に必要となるコンクリの部分をアスファルトで塗装することにより、元からある住宅・家屋の部位を生かす上で、次の宅地環境に流用する形で整備・造成していきます。

アスファルトが塗装剤に使われる理由は価格が安いからで、また作業過程においてもその用途幅の広さ・期間の短さ・効能の高さなどがピックアップされる点にあります。

造成に必要な費用がどれくらいかかるの?

さて、先述では造成そのものについての内容を確認してきましたが、ここからは「造成にかかる必要な費用」について検証していきましょう。

造成作業にかかる費用は先でもご紹介したように、その土地を宅地に変えるための大規模な工事が必要となることから、それなりに高額の費用がかけられることが多く見られます。造成を伴って宅地開発に臨む際には、ぜひその辺りの情報を事前に調べておきましょう。

撤去作業が必要ない場合

一般に、宅地開発のために余計な不要物の撤去作業がない場合の造成費用は「400円~600円程度(1平方メートル当たり)」となります。

1平方メートル当たりの価格なので、たとえば4人家族が住む宅地の敷地が125平方メートルとなり、その分を掛け合わせても7万5千円前後で、それほど多額にはなりません。また、かなり雑草が荒れ放題になっている場合でも一般に2,000円前後となります。

1平方メートル400円~600円程度

だいたいどの宅地に課される造成作業にしても、この「1平方メートル400円~600円程度」という相場は同じになるでしょう。多く見積もっても5,000円あればたいていの造成がなされてしまうため、初めから不要物が撤去されている状態であれば最良となります。

そのため依頼会社を分けておき、先に不要物を撤去するための措置を個別に行なう傾向も見られることもあり、見積もりを含め、極力安くあげられる工夫が必要です。

場合によっては解体総工費の3%~5%

不要物の撤去作業というのは宅地開発に関する初歩的な作業に見込まれる場合も多く、その際には家屋の解体総工費の3%から5%分として、あらかじめ取り入れるケースも多く見られます。そのため造成業者を選択する場合には、その辺りの事前調査も必要でしょう。

宅地にはたいてい雑草が生えている、という念頭の下で造成を行なう業者も多いため、しっかり調査しておかなければ、不要な金額を支払わされる可能性もあります。

撤去作業が必要な場合

次に不要物の除去作業が必要な宅地開発に課される造成の場合ですが、このケースにおいて多額の造成費用がかけられる場合が多く、この点でもしっかりと造成と実際の作業との割り振りを確認しておく必要があるでしょう。

平地の場合はそれほど多くの不要物が認められないことが多いですが、山林地帯などに造成作業を施す場合には、不要な木々の伐採や土壌改良などが含まれることもあるため、その分の出費が検討されます。

1平方メートル20,000円〜30,000円程度

除去作業が必要な造成の場合、一般的に「1平方メートル20,000円〜30,000円程度がかかる」という寸法になるでしょう。素人目にはわかりづらい検討予測が立てられる上で、傾斜の緩い丘陵や斜頸を擁する土地にしても、多額の費用が上乗せされる場合があります。

傾斜角度が15度以上の場合「1平方メートル当たり40,000円前後」になる事もあり、その際でも砂利や木くずを除去する費用は上乗せされる事があります。

造成地の売買の注意点

一般に造成を依頼する場合には、各造成業者との綿密なプランニング・話し合いを十分にしておくことが大切で、その際にできるだけ理想通りの作業がなされるよう配慮が必要になります。

造成プランニングとその結果(理想図・完成図)の対照をしっかり見比べておき、少しでも疑問に感じる点や、オーダーする際に不要と思われる点などがあれば、その辺りの疑問点を事前に解決しておくことが大切になるでしょう。

信頼できる不動産会社を探す

まずインターネットや専門情報誌などで、実績の高い造成業者・体験レビューなどで高評価の業者を選定しておくことが大切です。特にその造成業者に依頼した利用者の体験レビューなどでは、生の声が聴ける上で、実際のプランニングなどもわかるのでベターです。

さらに信頼できる不動産会社と提携し協働するようにしておき、少しでも信頼でき実績の高い造成業者を紹介してもらうことも重要なポイントになります。

不動産に買い取ってもらうか仲介してもらうか決める

造成作業をする理由は「次の宅地物件として扱える状態にするため」であり、たとえば造成しても不動産に扱ってもらえなかったり、宅地としてまったく価値のない状態・環境にあるようでは、その造成作業行程・その作業にかかった費用がすべて無駄になってしまいます。

そのため、保険を付ける姿勢をもって不動産とあらかじめ相談しておき、宅地を買い取ってもらう算段をあらかじめ付け、その上で造成過程を仲介してもらいましょう。

土地の管理を放置しない

土地や家屋というのは、放っておくと風化・経年劣化によってどんどん価値が落ちてしまいます。そうなると、少しばかりのリフォーム・造成では追い付かない家屋・土地の状態となってしまい、余計にプランニング費用が掛かってしまう結果となってしまうでしょう。

そうならないように随時に土地の管理をしっかりしておき、不動産、造成業者と協働する形で宅地メンテナンスを行ない、土地の価値を下げないよう配慮する事が大切です。

造成をする場合はしっかり業者と話し合って進めよう

造成について詳しく見てきましたが、いかがでしたか。造成は宅地開発やメンテナンスに必須の作業となる上で、不動産売買に直接関わる行程です。

そのため、理想的な造成を行なえるよう十分業者・不動産と相談し、土地管理を充実して進めておきましょう。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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