築年数は何年からが古い物件？中古のメリット・デメリットと注意点6つ

2020 10.21この記事はPRを含みます

築年数は何年からが古い物件？

築年数が新しいことや古いことを「築浅」や「築古」と呼びますが、この範囲は人によって違いがあり、およそ3年～5年で築浅、10年以上で築古と感じる人が多いのではないでしょうか。

何年からが築年数が古い、と厳密に決まっている訳ではありません。さらに、上記の感覚は一般的なものであり、不動産投資の面から見ると築年数10年でも築浅と呼ばれることもあります。

不動産投資で築古と言われるのは、およそ15年～20年以上の築年数の物件が多いでしょう。

築年数が古い物件の選び方

新築ではなく築年数が古い物件を選ぶときは、現在の耐震基準を満たしているかどうか、築年数が古いことから物件の経年劣化がどこまで進んでいるのか、メンテナンス計画、そして価格を考慮して決めるとよいでしょう。

また、築年数が古い物件は昔の基準で建てられていることも多いため、どの程度の耐震基準を満たしているのかは築年数からおよそ判断できます。思わぬ修繕費用が発生しないよう、メンテナンス状況も確認するとよいでしょう。

築年数が古い物件のメリット4つ

不動産投資で築年数が古い物件を選ぶ際には、どのようなメリットがあるのか、主なメリットを4つ紹介します。築年数が古いと言っても、どの程度古いか、経年による劣化がどの程度進んでしまっているのかは物件によって大きな違いがあるでしょう。

いちがいに築年数が古い物件はよくない、ということはありませんし、新築も必ずしもデメリットがない訳ではありません。築年数が古いとしてもメリットはあります。

メリット1：新築より安い

築年数が古い物件のメリットは、なんといっても新築の物件より価格が安いというポイントです。

新築の物件を購入するとなると、どうしても築年数が古い物件よりも高くなるでしょう。新築には新築なりのメリットがあるため、価格が高くなってしまうのですが、その価格では手が出ないという方も多いのではないでしょうか。

不動産投資をしたいけれど、新築を買うほどの資金はないという方には、築年数が古い、いわゆる築古物件は人気があるでしょう。

メリット2：物件数が多い

築年数が古い物件は昔からある物件が多く、必然的に新築物件よりも物件数が多くなり、選択肢が広がるというメリットがあるでしょう。

新築物件は、毎年建築される数がそこまで多くはないのですが、築年数が古い物件というのは新築されて10年～20年以上経った物件を合わせた数なので、物件数は新築よりも多いといえるのではないでしょうか。

エリアを重視して物件探しをしたい場合は、新築に限るよりも築年数が古い物件も視野に入れた方が、物件が探しやすいかもしれません。

メリット3：自分流にリフォームができる

築年数が古い物件を所有して、自分の好みに合うよう好きなようにリフォームすることができる、というのもメリットでしょう。

すでにご紹介したように、築年数が古い物件というのは物件の価格が安めだという特徴があります。

安めの築古の物件を購入して、浮いた資金はメンテナンスや自分流のリフォームにつぎこんでしまう、という使い方もできるでしょう。

メリット4：リノベーションされていれば綺麗

築年数が古い築古の物件というと、汚い・古いというイメージを持つ人が多いかもしれませんが、リフォームやリノベーションを済ませたばかりの物件なら、新築のように綺麗な状態になっているでしょう。

リフォーム・リノベーション時に物件の設備も、新しいものや人気の高いものに入れ替えられていることが多いです。そのため、築年数が古いというわりに新築のように綺麗で、新築のように設備の備わった物件を入手できる場合もあるでしょう。

築年数が古い物件のデメリット4つ

ここまでは、築年数が古い物件のメリットについて紹介してきました。築年数が古い物件だとしてもメリットはあるのですが、やはりデメリットもありますのでチェックしておきましょう。

築年数が古いということは、不動産投資で考えると15年～20年以上前に建てられた物件であるということが多いでしょう。それだけ古い時代に建てられた物件には、新築にない築古特有のデメリットが存在していますので、注意が必要な場合があります。

デメリット1：設備の不足

築年数が古い物件というのは、建てられた当時の設備が使われているため、現在ではすっかり時代遅れだったり、現代で人気の設備がないなどのデメリットがあるでしょう。

現在は当たり前のようについている「浴室乾燥機」のような設備も、古い物件ではないことが多いでしょう。新たな設備を備え付けようとするなら、それなりの費用がかかってしまうため、せっかく安くで物件を購入したのに、高くついてしまうケースもあるかもしれません。

デメリット2：災害や住み心地の不安

日本は災害の多い地域とされており、地震も多いのですが、築年数が古すぎる建物の中には「耐震基準」を満たしていないような物件もあるため、注意した方がよいでしょう。

現在の耐震基準を満たしていない物件は、「旧耐震」とも呼ばれます。「旧耐震」の中には耐震工事をして対応している物件もあるため、築年数だけで判断はできません。築年数がかなり古い上に、耐震工事をしていないような物件はリスクがあるといえるでしょう。

デメリット3：リフォーム費用がかかる

築年数が古い物件を購入したときのデメリットとして、新たに住み始める前に住みやすくするためのリフォームやリノベーションをする場合、費用がかかります。

住みごこちや設備の状況から、リフォームやリノベーションが必要となることがありますが、その場合は物件の購入費用とは別のコストがかかることとなります。

場合によっては、せっかく築年数が古い物件を安く購入できたのに、リフォーム代で大金がかかることもあるでしょう。

デメリット4：すぐに修繕費用が必要になる場合も

築年数が古い物件を安くで購入したと思ったら、すぐさま大規模な修繕が必要になってしまい、困ってしまうというデメリットもあるでしょう。

購入する前には分からなかった物件の瑕疵があとから見つかってしまった場合、その対応を求められることがあります。物件購入後、すぐに大きな出費が出てしまわないように、事前に確認をしておくとよいでしょう。

築年数が古い物件を購入するときの注意点6つ

築年数が古い物件には、メリットはありますが無視できないデメリットが存在していることも事実です。ですが、ある程度気をつけていれば、デメリットについてはなんとかなる部分もあるでしょう。

そこで、ここからは築年数が古い物件を購入するときにどのようなポイントに注意すればよいのか、注意するポイントを6つご紹介します。これから築古物件を購入しようと考えている方は、チェックしておきましょう。

注意点1：築年数だけで判断しない

物件について築年数だけで判断してしまうのでは、チャンスを逃すこともあるので、物件情報について詳しく調べてから判断するようにしましょう。

築年数が古い物件は全てアウトとしてしまうと、築年数は古くてもしっかりリノベーションを終えて、新築に見劣りしない上に価格が安いというお得な物件を、知らず知らずのうちに見逃してしまう可能性があります。

築年数が古い物件の中にも良い物件はあるので、年数だけでの判断は危険でしょう。

注意点2：地盤の強さと建物の構造を確認する

耐震基準に不安があるような、築年数が古い物件であっても、そもそもその物件の所在地の地盤が強ければそれほど心配ない場合もありますし、耐震工事をしていることもあります。

日本は地震が多い国とはいえ、地盤によってはそれほど揺れない地域というのも存在しています。そのような地域なら、耐震性について多少は安心できますし、耐震工事をして補強をしてあれば、古い物件でもそんなに心配はないこともあるでしょう。

注意点3：値段だけで決めない

築年数が古い物件の中には驚くほど安い物件もあるにはあるのですが、そういった物件を「安い」という理由だけで選んでしまうのは、リスクが大きいでしょう。

たいていの場合、安いからには何かしらその価格になる理由があるのではないでしょうか。

物件が建った当時とは周辺環境が変わってしまったことが影響していたり、物件そのものに、すぐに大規模な修繕が必要だったりするなど、理由がある場合があるため、値段だけで決めないようにしましょう。

注意点4：リフォームできるかを確認する

築年数が古くてもリフォームすればよいと考えて購入したのに、リフォームできないこともあるため、あらかじめリフォームの可否は確認しましょう。

リフォームできない、リフォームしづらい物件というのはあります。構造体を壁としていて大規模なリフォームができないケースや、都市計画法の影響でリフォームしづらい地域などです。建材の運び込みが困難な物件なども、リフォームが難しくなるケースでしょう。

注意点5：物件場所の気候や環境も調べておく

これは築年数が古いか新しいか、関係なく調べておいた方がよい項目で、購入しようとしている物件周辺の気候や環境についてきちんと調べることは必要不可欠でしょう。

実際に購入するまでに自分の足で確認する、という人は多いかもしれません。地図上や写真だけでは分からない情報として、周辺の音や人通り、昼と夜の違いなどがあり、実際に見てみないと分かりづらいでしょう。そして、購入後に後悔する原因になりやすい項目でもあります。

注意点6：建てた会社の情報も入手する

不動産の購入は大きな買い物なので、実際に物件を建てた会社はどこなのか、どんな会社なのか調べておくと安心できるでしょう。

過去には、マンションで耐震偽装（構造計算書偽装）がされていたこともありました。そのような評判のある会社ではないかどうか、施工業者が心配になるのも仕方のないところでしょう。

管理会社に確認したり、施工業者が役所に申請する「建築計画概要書」で確認する方法などがあります。

築年数が古い物件の軽減措置とは？

不動産を購入したときに支払う「不動産取得税」について、築年数が古い物件で条件を満たしている物件であれば、軽減措置を受けることが可能です。

不動産取得税で中古物件の軽減措置の条件は、購入後住宅として用すること、1戸あたり50㎡～240㎡であること、木造などは築20年以内、鉄筋コンクリートは築25年以内、耐震基準を満たしていると認められた物件などに限られます。

築年数が古い物件は慎重に選ぼう

今回の記事では築年数が古い物件について紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。築年数が古い物件にはメリットがありますが、古いなりにデメリットも存在しています。

大切なことは、築年数が古い物件を選ぶときはなるべくデメリットが少なくなるように慎重に選ぶこと、そのために購入する時の注意ポイントを押さえておくことでしょう。