戸建て住宅を売却するには｜10つのステップと押さえておきたいポイント

2020 10.21この記事はPRを含みます

戸建て売却の方法とは

戸建て住宅は、建て主の思い入れが深く個性的な物件が多いといわれています。また、立地や建物の状態なども実際に目で確認しなければ分からない部分が多くあります。

そのためマンションや土地の売却などとは異なり、机上で計算する査定ではなく、実際に不動産会社が出向き査定を行うことが一般的です。そこから売り出し価格を設定し、買主を探していきます。

戸建て売却の10のステップ

戸建て住宅の売却では、多くの場合10個のステップに沿い進めることになります。それぞれのステップでは一般の人には分かり難い部分がありますが、それぞれ詳しく説明していきます。

1：戸建て売却の相場を確認

不動産会社に戸建て住宅の売却を相談する前に、売却を予定している戸建ての販売価格はいくらぐらいが妥当なのかを調べておきます。また、戸建て住宅は高く売れるタイミングがあるといわれています。

戸建ての立地条件によっても高く売れる時期には違いがあります。また相場に沿った売り出し価格を設定することで、有利に売却できる可能性が高まるでしょう。

2：不動産一括査定で比較

不動産会社は沢山あります。全国的に名が知れた大手だけではなく、中堅会社から地域密着型の会社まで様々です。不動産一括査定を依頼することで、今まで知らなかった不動産会社に出会うことがあります。

不動産一括査定は、査定額を比較するというよりは、戸建ての売却にあたりパートナーとなる不動産会社を探す目的で利用します。

3：複数の不動産会社に訪問査定を依頼

一括査定を依頼することで、様々な不動産会社に出会います。その中からいくつかの会社を選び、実際に訪問査定を受けます。

複数の会社で査定を受けることで、評価のばらつきが抑えられ、査定の精度が高くなるというメリットもあります。

4：不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

不動産売却を仲介してもらう不動産会社が決まったら「媒介契約」を結びます。

媒介契約には3種類あり、複数の不動産会社を利用する場合は「一般媒介契約」を、1社のみに絞る場合は「専属専任媒介契約」を、さらに自分で買い手を見つけて直接交渉する場合は「専任媒介契約」になります。

5：売却住宅のチェック・改善

売却価格を設定する前に、客観的に売却住宅をチェックします。売却契約後に通常では気づきにくい欠陥や不具合があると「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」により売り主が補修費用を負担しなければなりません。

また、リフォームや修繕により価値が高まり修繕費用より売値が高くなるようでしたら、改善した方がよい場合もあります。

6：売出価格の設定と売却時期の検討

不動産会社が提示する査定価格を参考に、戸建て住宅の売却価格を決めるのは売り主です。売り出しから3カ月程度で売れる価格を設定し、さらにいつから売り出すかを決めていきます。

査定額より少し高めでも、売り出し時期によってはスムーズに売却できることもあります。

7：販売活動・内覧対応

売却予定の戸建て住宅の販売活動は不動産会社が担いますが、購入希望者が実際に戸建て住宅を見にくる内覧には売り主も対応します。

居住中の戸建て住宅でも、内覧希望者がいる場合にはできるだけ整理整頓を心がけきれいな状態で見てもらうようにしましょう。すでに退去済みの戸建て住宅であれば、定期的な清掃を行うことで購入希望者の印象を良くするよう努めましょう。

8：購入希望者と交渉

スーパーのようなお店では、お店が提示した価格で買い物を行うのが一般的ですが、戸建ての売却では価格交渉を行うのが一般的です。高い買い物となる不動産売買ですから、売却希望者は少しでも高く売りたいですし購入希望者は少しでも安く買いたいでしょう。

売り出しの時期に応じて、自分が売却を希望する最低限のラインより上の価格で交渉を行うようにします。

9：売買契約の締結と決済

戸建ての売却の山場が売買契約の締結と決済です。売買契約の締結というのは、買主から手付金を受け取り、戸建て住宅を売却することを決める行為で、決済は実際に買主から売却代金の支払いを受け戸建て住宅の権利を譲り渡す日です。

売り主は売買契約の締結から決済の間に、住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹消の手続きを行い、契約時に約束した破損個所の修繕や不用品の引き払いなどを行う必要があります。

10：不動産の引き渡し

決済が終了すると、同日に戸建て住宅の鍵をはじめとした戸建て住宅に住むために必要なもの一式を買主に渡すことで、引き渡しは完了です。これ以降は売却した戸建て住宅は売主のものではなくなり、買主のものとなります。

何かしらかの事情で売主がしばらく売却した戸建て住宅に住む必要がある場合は、引き渡し猶予を受けるとよいでしょう。この場合はしっかりと覚書を交わしておきます。

戸建て売却で押さえておきたい7つのポイント

戸建て住宅を売却するなら、少しでも高く売却したいのが本音でしょう。さらにトラブルなく売却ができるのが理想です。

できるだけ高くさらにトラブルなく戸建てを売却するために押さえておきたい7つのポイントをまとめました。

1：経済情勢や立地エリアで売却のタイミングを考える

例えば売却予定の戸建ての周辺に新築戸建ての建設が進んでいれば買主としてはやはり新築に目がむきやすくなります。また景気が下向きの場合、不動産を購入しようという意欲は薄れるでしょう。

戸建ては物価が下がり始めた1～2年後くらいが高く売れる時期といわれています。今すぐ売却しなければならないときを除き、物価の状態を見極めます。さらに立地エリアでの開発状況も良く見て判断しましょう。

2：売買トラブルの多くは物件引渡後の「瑕疵担保責任」

戸建て売却のステップの中で、瑕疵担保責任について軽く触れました。戸建て購入時に買主が発見できなかった建物の不具合や欠陥を購入後に見つけた場合には、買主は売り主に対して修繕を求めることができます。

瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」に対して発生します。例えば、内覧時や契約時に買主が注意すれば発見できたであろう不具合や欠陥の場合は、売り主が責任を問われることはありません。

3：隣地との越境問題

長く暮らしてきた戸建てだと、隣地の工作物が境界線を越えて自分の土地に侵入していることがあります。隣同士のお付き合いで許容していたとしても、売却後トラブルが起こる可能性が出てきます。

フェンスやブロック塀、植栽、物置といった目で見てわかるもの以外にも、地中に埋まった基礎、給排水管、さらに空中でも越境が考えられます。これらを把握し隣地に是正を求めておくとよいでしょう。

4：敷地境界を明確にする

戸建て住宅が並ぶエリアでは、隣地との境界があいまいになっているケースがあります。境界標などがしっかりと残されていればよいのですが、工事のときに取り除かれていたり、劣化により壊れていたりすることがあります。

このため境界があいまいになり、越境しているケースもあります。境界があいまいなときや越境が疑われるときは、土地家屋調査士に依頼し測量を行っておくとよいでしょう。

5：建築違反または既存不適格の建物

建物を建てるときには、建ぺい率や容積率に沿って建築することが求められます。ですが何かしらかの理由でこれらを超えた状態で建築されると違反建築物となります。建設当初は違反していなくても、増築や一部売却により結果的に建築違反になっていることがあります。

古い建物の場合は法律の規制を受けていなかったために現在の法律では違反扱いとなるケースがあります。これらの戸建ては売却しにくいため注意が必要です。

6：売却前のリフォーム

経年劣化を感じさせる住宅よりは、リフォーム済みできれいな住宅の方が買主は付きやすいでしょう。ですが、リフォームをすることで売却価格にリフォーム代を上乗せすることになり、売り出し価格が高くなり買い手が付きにくくなるデメリットが出てきます。

また中古戸建の購入希望者の中には、自分好みにリノベーションをしたいという人もいるため、あえて売却前にリフォームをしなくてもよいケースはあります。

7：不動産会社の売却手法

戸建ての売却では、不動産会社に購入希望者を探してもらう「仲介」と不動産会社が直接買い取る「買取」があります。仲介よりも買取の方が早く戸建てを売却できますが、買取価格は低めになります。

もし少しでも早く売却したいときには買取を、少しでも高く売りたい場合は仲介を選ぶなど状況に応じて選ぶとよいでしょう。

戸建て売却は信頼できる不動産会社を選び高く売ろう

戸建ての売却を行うことは、人生の中で何度も経験することはないでしょう。それだけに戸建ての売却をサポートする不動産会社選びは重要です。選んだ不動産会社によって、売却のスピードや価格にも差が出てくるでしょう。

信頼できる不動産会社を選び、満足できる戸建ての売却を行いましょう。