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中古マンションは投資として人気?投資するメリット9つとそこに潜むリスク

2022 01.4

目次

中古マンションは投資として人気?

不動産投資はいつの時代もそれなりに人気があり、中でも中古マンション投資は比較的リーズナブルにマンション経営が始められると人気があります。

マンション投資には新築と中古があり、新築は物件が新しいものの物件価格が高いのに対して、中古マンションはそこまで高い価格になりにくい傾向にあります。しかし中古マンションは購入してすぐに大規模修繕が必要になる、物件人気が新築より低いなどのリスクもあるでしょう。

マンション投資の利回り

中古マンション投資とは、新築のマンションへの投資よりも利回りが良いということも知られています。実際に新築と中古でどの程度マンションの利回りが変わるのか、それぞれに見ていきましょう。

ただし、利回りは高ければよいというものではありません。リスクの高さが利回りに反映されていることがあります。参考に、東京都内の利回りは平均4%前後とたいして高くないのに対して、地方の利回りは平均5%以上と高めです。

新築マンション投資の利回り相場

新築マンションで区分マンション投資した場合の平均利回りは3%~5%、マンション1棟平均利回りは5%~7%になるでしょう。

新築マンション投資の場合、区分マンションでも1棟投資でも利回りは低めにでる傾向があります。これは、新築マンション自体の物件購入価格が高いためで、どうしても利回りは低くなってしまうのです。

そのため、都心部の区分マンションで投資を考えるなら、最低3%の利回りが目安と言われています。

中古マンション投資の利回り相場

中古の区分マンション投資した場合の平均利回りは5%~8%、1棟マンション投資の場合の利回りも5%~8%位になっています。

ただ、中古マンション投資の場合は築年数が利回りに大きく影響を与えることに注意してください。築10年未満の場合は平均クラスの利回りですが、築10年を超えると10%を超える平均利回りとなっています。築年数が経過した中古の物件ほど、利回りは高くなる傾向にあるのです。

中古マンション投資をするメリット9つ

ここからは、中古マンション投資することのメリットについて紹介します。

新築ではなく中古マンション投資することは、新築よりも手軽に参入しやすいことや、利回りが良いこと、リスク分散しやすいなどのメリットがあります。また、中には中古マンションだけでなく、新築マンション投資でも同じように得られるメリットもあります。

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

中古マンション投資をするメリット1:購入しやすい

新築ではなく中古マンションに投資するメリットは、なんといっても新築よりも安価で購入しやすい価格にあるでしょう。

中古マンションは中古というだけで、新築のマンションよりも物件価格が比較的に安めになっています。新築には手がでない人も、中古なら購入できる場合があるでしょう。

不動産投資を始めたばかりの人や、自己資金をあまり多く用意できなかった人にとって、投資のために購入しやすい物件と言えます。

中古マンション投資をするメリット2:ローンが組める

新築でも中古でも、マンション投資する場合は不動産投資ローンを組めるため、レバレッジをきかせて自己資金を超える投資ができることもメリットでしょう。

不動産投資にローンを活用することのメリットとして、自己資金が少なくても投資を始められること、ローン返済は家賃収入から行えることなどがあります。レバレッジがきかせられる投資は多くはありません。中古マンション投資は、そのうちの1つです。

中古マンション投資をするメリット3:投資の利回りが高い

新築マンションへの投資と比較して、中古マンション投資の利回りが高くなることもメリットでしょう。

新築より中古の方が利回りが高くなるのは、物件の購入価格が新築より中古の方が安いことが主な原因です。新築マンションは新築としてのプレミアムがある反面、物件価格が高めなために利回り自体は低く出てしまいます。

中古物件は購入価格を抑えられるため、新築よりも利回りが高いという傾向があります。

中古マンション投資をするメリット4:団体信用生命保険が付く

中古マンション投資で「団体信用生命保険」に加入しておくと、ローンを組んだ契約者が働けなくなる、または亡くなるなどの万が一のことがあった場合に残債を返済する必要がなくなるというメリットがあります。

中古マンション購入時にローンを利用した場合は、団体信用生命保険への加入を求められることが多くなっています。加入者にとってもメリットが多いので、ぜひ加入しておきましょう。

中古マンション投資をするメリット5:複数所有が可能

中古マンション投資は新築よりも物件価格が安価な傾向にあるため、複数の物件を所有することが可能になり、リスク分散が容易になるというメリットがあります。

マンション投資する場合、空室リスクや修繕リスク、災害リスクなど多くのリスクが存在しています。しかし複数のマンションに投資できていれば、1つが駄目になっても他の中古マンションがあるためある程度収入を維持でき、リスク分散になるでしょう。

中古マンション投資をするメリット6:節税対策になる

マンションに投資した場合、建物の耐用年数により減価償却費が変わるため、節税効果を得られることがあります。

一時的なことではありますが、減価償却は支払いを必要とせず帳簿上で費用を増やせ、節税対策になります。もしも不動産投資で大きな支出があり損がでていた場合、そして不動産投資以外で給与収入があった場合には、「損益通算」で節税することも可能です。

中古マンション投資をするメリット7:資産になる

新築でも中古でも共通したメリットとして、マンション投資することで実際に不動産という資産を持てるというメリットがあります。

投資に使うだけでなく、場合によっては家族の居住用としても使えます。また現金や預貯金として残した資産は100%が評価額になりますが、不動産は評価額が下がるため、結果的に現金で資産を保有する時に比べて相続税対策になるというメリットもあります。

中古マンション投資をするメリット8:物価変動の影響を受けにくい

中古マンション投資した場合、中古マンションの物件価格は物価変動の影響を受けにくく、その資産価値を維持しやすいというメリットがあります。

例えば現金や預貯金で資産を持っていた場合、物価変動の影響を大きく受けますが、不動産である中古マンションはそこまでの影響は受けません。

ただし、築年数による資産価値の変動の影響はあります。稀に例外がありますが、一般的には、築年数が経つごとに資産価値は減っていきます。

中古マンション投資をするメリット9:安定した収入を得られる

新築・中古に関わらず、マンション投資した場合は家賃収入という形で、毎月安定した収入を得られます。老後の安定した収入のためにマンション投資したい、と考える方も多いのです。

また新築で高い家賃がとれる可能性のある新築は、家賃の上下が激しいというデメリットもあります。その点、中古マンションは比較的に家賃額が安定しており、毎月どの程度の収入が得られるのかあらかじめ予想しやすいというメリットもあります。

中古マンション投資の危険6つ

中古マンション投資には不動産投資としてや、新築とは違ったさまざまなメリットがあるのは確かです。しかし、マンション投資ならではのデメリットや中古であることのデメリットもあります。

そこで、ここからは中古マンション投資で起こる可能性のある6つの危険について紹介します。メリットと共に、これらのリスクについても知っておきましょう。

中古マンション投資の危険1:家賃の下げ幅が大きくなる

中古マンションだけでなく、基本的にマンションの家賃は築年数が経つごとに下がっていく傾向にあるため、元々築年数が経っている中古マンションの家賃は下げ幅が大きくなるリスクがあります。

すでに入居している人の家賃が高めでも、現在の築年数では同等の家賃収入は見込めない可能性が高くなります。周囲の同じような間取りや築年数の物件の家賃が参考になるでしょう。

中古マンション投資の危険2:不動産価格が下がる

中古マンションが新築マンションより安価で買えるように、不動産価格は築年数によって下がる傾向にあるため、将来的に購入した物件の不動産価格は下がることを覚悟する必要があるでしょう。

中古マンションの不動産価格は、市場価格や築年数が反映されるため維持することが困難です。基本的に、購入した当時の価格で将来売ることはできない、と考えておいた方がよいでしょう。

中古マンション投資の危険3:空室のリスク

中古マンションに限らず、マンション経営では常に入居者がいなくなるという空室リスクがあります。

中古マンションは新築よりも物件としての人気は低めなことが多いため、空室リスクはそれなりに高いものがあります。入居者がいなくてもローンの返済や支払いはありますので、なるべく空室にならないよう工夫する必要があるでしょう。

中古マンション投資の危険4:自然災害の危険

中古マンションに限った話ではありませんが、不動産に投資していると地震や台風などの自然災害の被害を受けるリスクがあります。

とくに中古マンションを購入する際は、現行の耐震基準やさまざまな基準を満たしているかどうか確認しておくことが必要でしょう。古い耐震基準で作られた中古マンションは不動産価格が安くても、災害があった際の被害が大きくなる可能性があるでしょう。

中古マンション投資の危険5:設備が故障する可能性がある

中古マンションに投資し購入した場合、マンションに備え付けられているさまざまな設備が老朽化し、故障する可能性があります。

設備が故障するというのは、新築のマンションの場合はほとんど起こらないリスクです。中古マンションは築年数が経っており、それだけ設備が使用されてきたことで経年劣化や老朽化した結果、設備が故障しやすくなっていることがあります。

中古マンション投資の危険6:火災の危険

マンションには入居者の過失や自然災害の発生により火災が起こるリスクがあります。

また入居者による火災や自然災害による火災だけでなく、マンションの管理状態によっては放火の危険にさらされることもあるでしょう。実際に火災が起こってしまうと、中古マンションの資産価値に大きな悪影響を与えることが予想されます。

中古マンション投資をする際の注意点5つ

中古マンション投資は物件価格が安いことから入りやすいですが、投資であるため相応のリスクがあることを解説してきました。中には自然災害のように避けることが難しいリスクもありますが、気をつけることで確率を下げられるリスクも存在しています。

ここでは、中古マンション投資する際にリスクを考えて注意すべきポイントについて紹介します。

中古マンション投資をする際の注意点1:ポテンシャルがある物件を購入する

ポテンシャルがある物件とは、例えば駅や公共交通機関から近い場所にある物件、周辺に病院や学校などの施設がある物件など、資産価値を維持しやすい要件のある物件のことです。

またその地域でどのような物件に人気があるのかも重要なポイントです。ファミリー層の人気が高い地域でワンルームマンションに投資するのは需要に合っていません。物件だけでなく周辺の情報もきちんと調べる必要があるでしょう。

中古マンション投資をする際の注意点2:きちんと管理する

中古マンション投資する際に物件の管理は管理会社にお願いすることが多いのですが、きちんと管理してくれる会社でないとさまざまなリスクが増加する可能性があります。

共用部分の清掃や設備のメンテナンスなどをきちんとしていない場合、見た目が悪くなったり資産価値を下げたり、設備が故障しやすくなったりするリスクがあるでしょう。

中古マンション投資をする際の注意点3:借地権物件は避けるべき

「借地権物件」とは、土地を購入するのではなく借りる物件のことです。借地権物件にはメリットもありますが、融資がつきにくかったり地代や更新料なども必要になったりするため避けた方がよいでしょう。

借地権物件は物件価格が安めで税負担も少ないなど、確かにメリットはあります。しかし土地を借りることのデメリットもあるため、よく分からないうちは避けた方が無難です。

中古マンション投資をする際の注意点4:利回りについて理解する

マンション投資するなら利回りは重要ですが、たいてい紹介されている利回りは「表面利回り」であり、「実質利回り」とは違います。

表面利回りは得られる家賃収入を物件の購入価格で割ったもので、実は支払いが必要な費用は考慮されていません。空室率や諸経費、年間維持費を考慮して求める実質利回りの方が実際の利回りに近いため、表面利回りだけで投資するのは危険でしょう。

中古マンション投資をする際の注意点5:設備を整える

とくに築年数の経った物件は設備が古くなったり、老朽化したりして故障しやすくなっているので、思い切って新しいものに整えてみることも検討してみましょう。

設備の取り換えには費用がかかりますが、最新の設備にすれば物件の人気は高まりますし、資産価値も維持しやすくなります。設備が故障するリスクも低下するでしょう。

中古マンション投資はリスク回避がポイント!

不動産投資はミドルリスクミドルリターンとも言われ、それほどリスクは高くないと言われています。しかし中古マンション投資も、投資であるからにはリスクが生じることがあるでしょう。

投資失敗しないために大切なことは、中古マンション投資する際にはメリットだけでなくリスクの存在も知り、それを回避するためにどうすればよいのか把握して実行することです。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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