定期借地権のメリット・デメリット｜定期借地権の種類や定期借地権マンション購入が向いてる方を紹介
2023 12.16この記事はPRを含みます
定期借地権について
定期借地権とは、契約更新の排除が認められる借地権（他者の土地を借りて自分が所有者の建物を作れる権利）です。通常の借地権では土地上の建物が存在する限り契約更新の規定が原則となりますが、定期借地権ではその規定を排除できます。
規定排除が認められる点は、契約上借主（土地を借りる側）にとって不利な一面があると言われています。しかし、利用の仕方次第で借主にとって有利な借地権にすることも可能です。上手く利用するためには、特徴と良し悪しの理解が必要です。
定期借地権の種類3選
定期借地権には、3つの種類があります。
一般定期借地権・建物譲渡特約付き借地権・事業用借地権とあり、契約内容は各自で異なります。適切な選択ができるよう、種類ごとの特徴を理解しておきましょう。
定期借地権の種類1：一般定期借地権
定期借地権の種類1つ目は、一般定期借地権です。利用目的の制限がないため、住居用や事業用など用途を問いません。存続期間は50年以上なら期限上限がないので、長期間の土地利用を考えている方に向いています。
契約の更新・延長・建物買取請求権はありませんが、一般定期借地権を新規で結び直す方法で契約を継続することはできます。存続期間が満了を迎えた時にそのまま契約を終了する場合は、契約終了後に土地を更地にしてから貸主に返します。
また、契約方法は書面契約が必須です。通常の借地権は口頭契約でも有効と認められますが、一般定期借地権では書面がない契約は無効になります。通常の借地権のように、口頭だけで契約しないよう注意してください。
定期借地権の種類2：建物譲渡特約付借地権
定期借地権の種類2つ目は、建物譲渡特約付き借地権です。存続年数は30年以上で、契約期間の満了時に土地上の建物を貸主に売り渡す特約が付いています。満了時点で借主の借地権は消滅し、建物の所有権は貸主に移ります。
ただし、借主が建物の使用継続請求を行えば、借主の建物所有権は保護されます。借主から請求が行われた時点で、期間制限のない建物賃貸借契約が成立した状態になります。
利用目的に関しては、一般定期借地権と同じく制限されていません。また、契約には公正証書が必要です。公正証書以外の書面で契約したり、口頭で契約を行なった場合、建物譲渡特約付借地権は無効になります。
定期借地権の種類3：事業用定期借地権
定期借地権の種類3つ目は、事業用定期借地権です。名称の通り、使用目的は事業用に限ります。一般定期借地権と同様に契約の更新・延長・建物買取請求権はなく、契約終了後に土地を更地にして貸主に返します。
契約方法は建物譲渡特約付き借地権と同じで、公正証書に限ります。他の書面や口頭での契約は無効です。また、存続期間は10年以上50年未満ですが、10年以上30年未満と30年以上50年未満では契約内容に違いがあります。
10年以上30年未満は契約の更新や建物買取請求権がなく、契約終了後に更地化した土地を貸主に返します。30年以上50年未満は基本的に契約の更新・延長・建物買取請求権があり、この規定を排除するためには特約の付加が必要です。
定期借地権のメリット7選
通常の借地権がある中で、定期借地権を選ぶメリットは何でしょう。
定期借地権には、従来の借地権とは違う特徴をもっており、そのためメリットもあります。有益に活かせるよう、定期借地権の利用によって得られるメリットを把握しておきましょう。
定期借地権のメリット1：安定した収入が得られる
定期借地権のメリット1つ目は、安定した収入が得られることです。いずれの種類も10年以上の存続期間が定められているため、1度借りて有効活用できれば10年～50年以上は安定収入を得ることができます。
最も存続期間が短いのは、存続期間10年～30年に設定した事業用定期借地権です。建物譲渡特約付借地権は30年以上、一般定期借地権は50年以上に設定できるため、自身の年齢が若いうちから利用を始めて50年以上継続することもできます。
定期借地権のメリット2：土地の返却が早い
定期借地権のメリット2つ目は、土地の返却が早いことです。
事業用定期借地権は10年という比較的短い存続期間を設定することができるため、事業で短期的・試験的に土地を活用したい場合にも向いています。
定期借地権のメリット3：土地活用がすぐにできる
定期借地権のメリット3つ目は、土地活用がすぐにできることです。このメリットは貸主ではなく、土地を貸す側（貸主）にもたらされるものです。
一般定期借地権や30年未満の事業用定期借地権において、更地で変換された土地は期間を置かず他方法に利用できます。たとえば、自身が所有者となる建物を建てたり、土地を売却することも可能です。
定期借地権のメリット4：短期間のうちに貸し出しが可能
定期借地権のメリット4つ目は、短期間のうちに貸出が可能なことです。
一時的な使用目的で使うことが初めから示されている場合は、1年以内など極めて短い期間での貸し出しも行えます。10年未満の少しの間、使う予定がない土地も活用できます。
定期借地権のメリット5：なかなか購入できない土地が利用できる
定期借地権のメリット5つ目は、なかなか購入できない土地が利用できることです。何らかの理由で優れた立地の土地が、一定期間のみ世に出ることがあります。一般的に流通しない土地もあるため、時期によって珍しい土地を借りられる可能性があります。
例えば、赤城神社の建て替えやフランス大使館の旧跡地などで空いた珍しい土地に定期借地権付きのマンションが建設された事例があります。優れた立地で珍しい土地は多くの注目を集めると共に価値も上がるため、有益な結果を生むことでしょう。
定期借地権のメリット6：マンション購入時の価格が安い
定期借地権のメリット6つ目は、マンション購入時の価格が安いことです。
借りる期間に制限があるなどの特徴はデメリットとして考慮されるため、土地の物件価格は相場よりも安くなっています。条件など事情によっては、相場より2倍以上安価な物件も存在します。
定期借地権のメリット7：税金が免除される可能性がある
定期借地権のメリット7つ目は、税金が免除される可能性があることです。土地の所有者は固定資産税や都市計画税といった税金徴収を受けますが、定期借地権における借主は土地の所有権がないため、土地の税金を払う必要はありません。
ただし、税金分が地代（土地の借主が貸主に払う金額）に置換されているケースが多くみられます。土地の所有者だった場合にかかる税金と、土地の借主としてかかる地代を計算すると、お得な土地を見つけやすくなるでしょう。
定期借地権のデメリット9選
定期借地権には使い方次第で貸主・借主のどちらにもメリットがある借地権ですが、もちろんデメリットもあります。
良い面だけでは活用しきれない可能性があり、利用の目的に適うかも分かりません。デメリットもしっかり確認しておきましょう。
定期借地権のデメリット1：短期や中期の活用には不向き
定期借地権のデメリット1つ目は、短期や中期の活用には不向きなことです。一般的定期借地権の場合ですが、設定可能な存続期間が50年以上なので長期運用しかできません。そのため、短期・中期で土地活用したい方には不向きです。
30年未満の中期で土地活用をしたい場合は、建物譲渡特約付借地権か事業用定期借地権が向いています。場合によっては1年未満の短期で土地を貸し出すこともできるため、地主は都合に合った貸し出し方法の選択が必要になります。
定期借地権のデメリット2：自由度が低い
定期借地権のデメリット2つ目は、自由度が低いことです。借主は貸主から土地を借りている身なので、利用の継続期間・毎月の賃料・使用目的（用途）などに制限や決まりがあります。
そのため、自分の土地として自由に使える所有権と比較して、借地権は全般的に自由度が低い傾向にあります。一般定期借地権は使用目的の制限がなく契約期間も50年以上に設定できますが、最終的に更地にして返すなど決まりは付きものです。
定期借地権のデメリット3：住宅のローンが組みずらい
定期借地権のデメリット3つ目は、住宅のローンが組みずらいことです。
金融機関によりますが、借地権付きの物件では住宅ローンが組めないことがあります。また、組むことができても契約は残存期間内のみなど条件付きになるケースが多いです。
定期借地権のデメリット4：地代が発生する
定期借地権のデメリット4つ目は、地代が発生することです。
地代は土地の借主が貸主に支払う土地の使用料金で、毎月定められた金額を払うことになります。物件で金額は異なりますが、土地の価格上昇に伴い値上がりするので注意が必要です。
定期借地権のデメリット5：建物を買い取る場合がある
定期借地権のデメリット5つ目は、建物を買い取る場合があることです。
建物買取請求権のない定期借地権もありますが、建物譲渡特約付借地権では満了後に貸主（および地主）が建物を買い取る形で建物所有権を自身に移行させる必要があります。
定期借地権のデメリット6：利用者が限定されやすい
定期借地権のデメリット6つ目は、利用者が限定されやすいことです。
一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権は使用目的に制限がないので利用者も限定されませんが、事業用定期借地権が付いた土地の利用は事業用に限ります。
定期借地権のデメリット7：売却が難しい
定期借地権のデメリット7つ目は、売却が難しいことです。借地権付きの土地上に建てられた建物を売却する場合は、地主（貸主）の承諾が必要になります。また、売却に際して制限がかかったり、地主から譲渡承諾料を請求されることもあります。
地主から承諾を得ることができても、借地権の残存期間が少ない物件は買い手が見つかりにくい傾向にあります。定期借地権の種類と諸々の事情によって、売りに出すべきか否かはよく考える必要があります。
定期借地権のデメリット8：解体積立金がかかる
定期借地権のデメリット8つ目は、解体積立金がかかることです。一般定期借地権や30年未満の事業用定期借地権にある規定のように、更地にして土地を返還する必要がある契約では、建物を取り壊すために解体積立金が必要になります。
解体積立金の積み立て方は使用目的や状況によります。例えば、マンションでは住居者全員に対して解体費用の積み立てを毎月実施している場合もあります。満了後の更地化に備えて、推測した解体費用を事前に積み立てておきましょう。
定期借地権のデメリット9：土地返還をしなくてはならない
定期借地権のデメリット9つ目は、土地変換をしなくてはならないことです。借地権付きの土地は借地ですので、契約期間が満了になった時点で地主に土地を返す必要があります。
一般定期借地権や30年未満の事業用定期借地権では、更地にしてから返す必要があるため、より手間やコストがかかると言えます。だからといって悪いものではないため、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて適した契約を選択することが大事です。
定期借地権マンション購入が向いてる方
定期借地権のメリット・デメリットから分かるように、この借地権が付いたマンションの購入には人それぞれ向き不向きがあります。
以下に定期借地権マンションの購入が向いている方の特徴をご紹介しますので、参考にしてください。
費用を抑えたい方
所有している自己資金が少ない状況で物件購入を検討している方には、定期借地権がおすすめされます。なぜなら、初期費用を抑えることができるためです。物件を借りる時には保証金または敷金がかかりますが、土地を購入するよりは安価で済みます。
土地を借りる期間が長期になる場合は、初めに権利金も必要になります。他にかかる費用は地代が（更地にして返す規定がある契約では解体費用も）必要になるため、初期費用と運用費用の全体を考えた上で利用を検討しましょう。
相続のことを考えない方
定期借地権付きの物件は契約期間（権利をもって利用できる期間）が決まっているため、自身の子供などに相続させることが視野にない方にも向いています。定期借地権付きの土地だけでなく、定期借地権付きマンションなどを購入したい方も同様です。
定期借地権について理解しておきましょう
定期借地権には3つの種類があり、それぞれに特徴・メリット・デメリットがあります。土地を貸す側も借りる側も、そして定期借地権付きの物件を購入する方も、自身が関わる定期借地権のことを理解した上で検討や選択を行いましょう。
定期借地権に関する記事を以下のリンク先にまとめていますので、興味がある方はご参照ください。
普通借地権と定期借地権の違いとは？借地権の減価償却について知っておくべき4つの基本事項
お金の勉強をしてみませんか
これからに備えて、資産形成や投資信託を検討している方も多くいらっしゃると思います。
そんな方に株式会社FinancialAcademyが開催する「お金の教養講座」をご紹介します。
「お金の教養講座」は累計70万人以上が受講した人気講座となります。
この講座だけで、資産形成や投資信託の要点をしっかり押さえることができます。
無料体験セミナーもありますので、おすすめです。
株式投資のセミナーについて
株式投資に興味がある方もいらっしゃると思います。
知識なしで株式投資を始めると、約20%の人しか利益を出すことができないと言われています。
そこで、株式会社FinancialAcademyが開催する「株式投資スクール」をご紹介します。
投資初心者から経験者まで満足できる体系的なカリキュラムであり、株式投資の正しいルールと、成果を出すためのノウハウがわかるセミナーとなります。
本セミナーでは、株式投資で利益を上げるための道筋を学んでみませんか。
無料の体験セミナーもありますので、ぜひ受講してみてください。
不動産投資セミナーについて
不動産投資に興味がある人もいると思います。
そこで、体系的なカリキュラムで不動産投資で成功するために必要な知識を学ぶことができるセミナーがございます。
株式会社FinancialAcademyが開催する「不動産投資スクール」を受講してみてはいかがでしょうか。
初心者から経験者までいずれの方でも満足できる内容となっています。
投資に関するセミナーについて
投資家を目指すにあたっては、投資に関するセミナーの受講をおすすめします。
株式会社Free Life Consultingが開催する「投資の達人になる投資講座」は、投資の基礎から解説されるため、初心者でも安心です。
無料入門講座もありますので、ぜひ受講してみてはいかがでしょうか。
