土地売買の大まかな流れ手順9つ！契約締結時の注意点や土地売買契約締結後のトラブルを紹介！

2023 12.13この記事はPRを含みます

土地売買に必要な書類とは？

土地の売買には、さまざまな書類が必要になります。

 

登記簿謄本、売買契約書、登記済権利書のほか、土地測量図や境界確認書物、物件購入時の重要事項説明書、そして固定資産税納税通知書、本人確認書類、印鑑証明書、住民票などの書類が土地売買には必要です。

 

必要な書類が揃っていないと土地売買をスムーズに進めることができず、売買のタイミングを逃してしまう可能性がありますので、事前に必要書類を確認しましょう。

土地売買にかかる費用や税金

土地を買うときも土地を売るときも書類を揃えるだけでなく、諸手続きのための費用や税金を支払うことができるようにお金を用意しておかなければなりません。事前にどれぐらいの費用がかかるのかを知っておくと土地売買をスムーズに進めることができます。

 

ここからは土地を買うときと土地を売るとき、それぞれどのような費用と税金がかかるのかについて紹介していきます。

土地を買うとき

土地を買うときには、不動産会社に支払う仲介手数料のほか、売買契約の印紙税、所有権移転にかかる登録免許税、固定資産税、不動産取得税、そしてローン借り入れに関する費用（印紙税・事務手数料・保証料・火災保険料など）、そのほか各種書類の発行手数料が必要です。

 

購入する土地の測量は一般的に売主が行いますが、買主が実測取引を希望する場合には土地測量費や表示登記申請費がかかってきます。

土地を売るとき

土地を売るときには、不動産会社に支払う仲介手数料や土地測量費、売買契約の印紙税や所有権移転登記にかかる登録免許税、そのほか各種書類の発行手数料が必要です。

 

これ以外にも土地に住宅ローンが残っている場合には抵当権を抹消する費用（司法書士への報酬や抹消登記の登録免許税）、土壌汚染調査が必要な場合には調査費用、水道の引き込みを行ってから売却する場合には工事費用、売却益が出た場合には譲渡所得課税がかかります。

土地売買の大まかな流れ手順9つ

ここからは、土地売買の大まかな流れ、手順を紹介していきます。

 

土地売買は何度もあることではないので、初めてで何から手を付けたらいいのかわからないと悩んだり、流れや手順を把握できていない人も多いでしょう。

 

土地売買の大まかな流れや手順を知っておけば、売買の適切なタイミングを逃すことなくスムーズに手続きを進めることができます。後悔しないためにも土地売買の大まかな流れ、手順は把握しておくようにしましょう。

土地売買の大まかな流れ1：相場の確認

土地売買をする場合、相場を知っておくことで売買を有利に進めることができますので、土地を売るときも買うときも始めに相場を確認する必要があります。

 

『不動産取引価格情報検索』『土地総合情報システム』などを利用して、国の地価情報から調べる方法と民間の不動産情報サイトを利用して調べる方法のどちらかで相場を調べるようにしましょう。

 

不動産一括サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼すると便利です。

土地売買の大まかな流れ2：不動産仲介業者の選定

相場を確認することができたら、仲介を依頼する不動産仲介業者の選定を行います。

 

この時、相場よりも高い査定価格を示している不動産仲介業者には注意しなければなりません。媒介契約を取りたいがために高い査定価格を示している可能性があり、売出し価格が大幅に下げられてしまう可能性があります。

 

査定額だけで仲介業者の選定を行わないようにしましょう。相場と照らし合わせながら仲介業者の選定をするべきです。

土地売買の大まかな流れ3：媒介契約の締結

相場と照らし合わせながら信頼できる不動産仲介業者を選定することができたら媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあり、どのタイプで契約を結ぶか決めなくてはなりません。

 

他の仲介業者とも土地売買を進めていきたい場合には一般媒介契約を、自分で見つけた買い手と直接契約できるようにする場合には一般媒介契約もしくは専任媒介契約と自分に合った契約方法にしましょう。

土地売買の大まかな流れ4：売出し価格の決定

不動産仲介業者と媒介契約を結んだら売出し価格の決定を行います。

 

査定価格から売出し価格を決定しますが、査定価格はあくまで売れるであろう価格ですから、査定価格をそのまま売出し価格にする必要はありません。査定価格よりも売出し価格を高くして売出していくのが一般的です。

 

ただ、あまりにも高い価格にしてしまうと買い手が見つからず大幅な値下げを余儀なくされてしまう可能性があります。よく相談して決めましょう。

土地売買の大まかな流れ5：売却活動の開始

売出し価格が決定したら広告などを活用して売却活動を開始していきます。

 

個人で土地売買を進めて行く場合には立会いなど自分でしなければならないことがたくさんありますが、不動産仲介業者を通して土地売買を進める場合には仲介業者にほとんど任せることになります。

 

ただ、ゴミをそのままにしている場合や雑草が伸びたままですと印象があまりよくないので、掃除や除草などはしておいた方がいいでしょう。

土地売買の大まかな流れ6：売買条件の交渉

売却活動を開始すると購入を希望する人から連絡が入りますので、価格・引き渡し日など売買条件の交渉をしなければなりません。

 

不動産仲介業者が窓口となり進めていくことになりますが、結論を最終的に出すのは売主になります。ですから条件の交渉は慎重に進めていく必要があります。

 

事前に不動産仲介業者と相談し売買条件や売買方針を決めておくようにしましょう。

土地売買の大まかな流れ7：売買契約書の締結

売主と買主の間で売買条件の交渉がまとまったら売買契約書の締結を行います。売買契約に必要な書面は不動産仲介業者が用意しているので基本的にお任せで構いませんが、内容をよく確認しておくようにしましょう。

 

売買契約書を交わすときには売主、買主それぞれ用意しなければならない書類がありますので、契約日までに確認して忘れずに揃えておきましょう。

土地売買の大まかな流れ8：融資の承認

住宅ローンを利用して土地を購入する場合、売買契約書の締結後に住宅ローンの本申込みから融資の承認まで受ける必要があります。

 

通常、住宅ローンの本申込みから1週間から3週間程度で融資の承認を受けることができますので、金融機関との間で金銭消費貸借契約を結び借入れ条件を確認し決定するようにしましょう。

 

住宅ローン申込みには住民票や所得証明書、印鑑証明書などの書類が必要ですから忘れないように揃えてください。

土地売買の大まかな流れ9：残金決済及び物件の引き渡し

売主は買主の融資の承認を待ってから残金決済を行い物件の引き渡しを行います。

 

残金の決済が行われたら所有権移転登記をする必要がありますので、登記済権利書や登記識別情報通知書といった必要な書類を用意しておくことを忘れないようにしましょう。

 

土地売買活動を開始してから土地の引き渡しまで3か月程度の期間がかかります。

土地売買の契約締結時の注意点3つ

土地売買の大まかな流れや手順がつかめたところで、土地売買の契約締結時の注意点を3つ紹介していきます。

 

土地売買の契約を締結するときにはトラブルが起きないようにするために事前にどのようなことに注意したらいいのか、土地売買契約書はどのようなところをチェックしたらいいのかということを確認しておきましょう。

土地売買の注意点1：土地売買契約書で必ずチェックすべきこと

土地売買の注意点の1つ目は、価格算定のための面積（坪数）はどれを使っているかを土地売買契約書で必ずチェックすべきということです。

 

土地の売買が行われるときには、毎回測量して正確な面積を計測して取引が行われていると思われがちですがそうではありません。

 

『公簿』『実測』の2種類があり、どちらで価格が決められているかを確認する必要があります。

公簿とは

土地の測量は土地家屋調査士という実測の専門家に依頼して行わなければなりません。当然ですが土地家屋調査士に測量を依頼すれば売主負担で費用が発生してしまいます。

 

ですから実測は行わずに登記簿に記載されている面積をもとに土地売買契約書を作成する方法を『公簿売買』と言い、この方法が一般的です。

 

売主としては費用負担を抑えられるというメリットがありますが、面積が公簿通りかどうか買主側からすると不安が残ります。

実測とは

土地家屋調査士などの専門家に依頼して正しい面積を調査してもらい土地売買契約書を作成する方法を『実測売買』と言います。

 

ただ実測による売買は、測量の日程調整に手間がかかりますし、費用負担が発生してしまいますが、公簿の面積が正しくないと思われる場合には面積の違いで後からトラブルになってしまうことを防げるでしょう。

土地売買の注意点2：売買契約書に貼る印紙は軽減措置がある

土地売買の注意点の2つ目は、売買契約書に貼る印紙は軽減措置があるということです。

 

平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された契約書で、契約書に書かれた金額が10万円以上のものについては印紙税の軽減措置を受けることができます。

 

1千万円を超え5千万円以下のものには本来2万円の印紙を貼らなくてはいけませんが、1万円の印紙でいいというように軽減措置を受けられます。

土地売買の注意点3：相続した土地の土地売買

土地売買の注意点の3つ目は、相続した土地の売買です。相続した土地を売却するのであれば相続税申告期限の翌日から3年以内であれば『相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』を受けることができます。

 

売却する土地にかかる相続税を取得費に加算できるという特例です。相続により財産を取得した者であり、取得した人に相続税が課税され、なおかつ相続税申告期限翌日から3年以内の譲渡という要件を満たすことで特例が受けられます。

個人売買での土地売買とは？

ここまで主に不動産仲介業者を通した土地売買について紹介してきましたが、土地売買は不動産仲介業者を介さずに個人で行うことも可能です。

 

個人売買での土地売買には、不動産仲介業者を通しての土地売買にはないメリットやデメリットがあります。

 

個人売買の場合には売り出しから条件の交渉、引き渡しまで自分で行わなければなりませんので、個人売買のメリット・デメリットと土地売買の流れを紹介していきます。

個人売買のメリット

個人で土地売買を行う大きなメリットは、不動産仲介業者に支払う仲介手数料を支払う必要がないということです。

 

売買価格が400万円を超える土地の場合には、『売買価格×3％ + 6万円+消費税』（上限）の仲介手数料が発生してしまいます。

 

高額な土地売買で発生する仲介手数料を支払う必要がないということは大きな節約になり、メリットも大きいです。

個人売買のデメリット

個人売買のデメリットは、土地の見学や売買契約書などの重要書類の作成を自分で行わなければならないということです。

 

売買価格の合意や決済だけでなく、契約不適合責任（契約時に伝えた内容と相違がある場合、買主は損害賠償などを請求できる）など専門的な知識を身につけて重要書類の作成から引き渡しまで行わなければなりません。

 

素人では後にトラブルが発生する可能性が高いので難しい作業と言えます。

個人売買での土地売買の流れ

個人での土地売買は、まず相場の確認を行った後で実際に現地を確認し資料の作成と売買価格の決定を行います。そのあとで広告の打ち出しと購入希望者への対応、売買交渉を行ったのち、契約書の作成と締結、引き渡しという流れで行われます。

 

引き渡し後もクレーム対応やトラブル対応に追われてしまう場合もありますから、しっかりメリット・デメリットを理解し個人売買は行わなければなりません。

土地売買契約締結後に考えられるトラブル2つ

土地売買は人生で何度も経験するものではありませんから、土地売買契約の締結が無事に終了すると誰もが安心してしまうものです。ですが、土地売買契約締結後に起こる可能性があるトラブルというものもあります。

 

最後に、土地売買契約締結後に考えられるトラブルを2つ紹介していきます。

 

土地売買契約締結後に考えられるトラブルを理解し、売買契約締結後も油断しないようにしましょう。

権利証の紛失

土地売買契約締結後に考えられるトラブルの1つ目は、権利証の紛失です。

 

権利証は登記済証とも言われるもので、土地の登記が完了したときに発行され、土地売却のときに権利証を提示することで本人を証明するものとして使うことができます。

 

権利証を紛失してしまうと再発行はできず、資格者代理人による本人確認情報の提供の制度を利用して本人であるという確認をする必要があります。

実印の紛失

土地売買契約締結後に考えられるトラブルの2つ目は、実印の紛失です。

 

実印と印鑑証明書は土地売買契約締結後に行われる決済の日に必要となります。実印はあまり使用しないのでどこに置いたかわからなくなるということが考えられます。

 

もし実印を紛失していることがわかったら早めに実印を作りなおし、役所で手続きを行うようにしましょう。

土地売買は高額な資産であるため注意が必要！

ここまで、土地売買のおおまかな流れや手順、土地売買契約締結後に考えられるトラブルなどについて紹介してきました。

 

土地の売買は慎重に行っていても思わぬトラブルが起きてしまうこが考えられます。土地は高額な資産であるためプロだからと不動産仲介業者に任せっきりにしないで、自身も知識を身につけ注意しながら進めるようにしましょう。

 

土地に関する記事を以下のリンク先にまとめていますので、興味がある方はご参照ください。

マンション購入時等の土地・建物の価格割合の確認方法や計算方法｜建築価額表からの推計手順

隣の土地は買うべき？土地を買うコツや土地価格調査方法を紹介！

 

 

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