区分マンションの投資とは？5つのメリットと4つのデメリットを紹介

2020 06.4この記事はPRを含みます

区分マンションの投資とは

区分マンションの投資とは、マンション1棟全体ではなくその中の1部屋、もしくは数部屋を家賃収入などの目的のために購入することです。

不動産投資としてマンションへの投資は人気がありますが、1棟全部の投資となると、1棟購入できるだけの資金が必要になるので敷居は高いです。

しかし、区分マンションへの投資はそれほどの資金を必要としないといった理由もあり、区分マンション投資を選択する人も増えています。

区分マンションの投資のメリット5つ

マンション1棟に投資をするのではなく、区分マンション投資をすることのメリットはたくさんありますので、ここでは5つほど紹介いたします。

不動産投資をしたいけれど、マンション1棟購入するほどの資金はないという方は特に、区分マンション投資がおすすめなので、検討してみてください。

区分マンションの投資のメリット1：1棟投資と比べてリスクが低い

区分マンションに投資することのメリットの1つは、マンション1棟を購入する訳ではないので、マンション1棟全体への投資と比べると低リスクで投資できる点です。

マンション1棟に投資したとして、もしも何かトラブルが起こってマンション全体の評価が下がるようなことがあると、投資どころではありません。しかし、区分マンション投資は1棟全体への投資ではないので、何かあっても影響は限定的にとどめることができます。

区分マンションの投資のメリット2：区分マンションは修繕費が少ない

マンションに欠かせない修繕積立金や、修繕費も区分マンション投資ならマンション1棟への投資と比べて必要な修繕費が少なくすみます。

マンションはいずれ必ず、メンテナンスが必要になる建物です。修繕積立金はそのメンテナンスの資金をあらかじめ積み立てておくものです。実際に修繕する際にも、区分マンション投資ならば負担しなければならない修繕費は限定的なものとなり、1棟の場合よりも安くすみます。

区分マンションの投資のメリット3：区分マンションの投資は売買可能な物件が多い

区分マンションへの投資のメリットの3つ目は、マンション1棟を売るよりも売買しやすい、ということです。当たり前の話ではありますが、マンション1棟を売るよりも売りやすく、売り手も多いので買いやすい面があります。

もしも将来区分マンションを処分するとなっても、マンションの中の1部屋あるいは数部屋だけなのでハードルは低いです。これがマンション1棟の売買となると、金額も高くなり買い手売り手がかなり限られます。

区分マンションの投資のメリット4：管理会社を使えば手間がかからない

マンションを所有していると管理する手間がかかるものですが、区分マンションならば管理会社に委託することで、ほとんどオーナーの手間がかからないというメリットがあります。

マンションの共有部分の管理などは、管理会社に任せてしまうことができます。このようなメリットがあることから、区分マンションへの投資は忙しくてマンション管理の時間がとれないという人にも向いている投資と言えます。

区分マンションの投資のメリット5：購入費用が安くすむ

すでに上記で解説しているように、区分マンションへの投資はマンション1棟の投資よりも購入費用が安く抑えられるという大きなメリットがあります。

不動産投資でマンション投資といっても、1棟まるまる投資だとリスクの分散もできませんし、購入価格が非常に高くつくことになってしまいます。区分マンション投資ならば、1部屋あるいは数部屋購入するだけですので、あまり資金がなくても投資することができるでしょう。

区分マンションの投資のデメリット4つ

ここまで区分マンション投資のメリットについて紹介してきましたが、メリットがあるからにはデメリットもありますので、見ていきましょう。

区分マンションのメリットでは低リスクや購入費用、修繕費など費用面でマンション1棟全体への投資よりも安価な面を評価してきましたが、それは良いことばかりではありません。むしろ区分マンションであるために発生してしまう問題もそれなりにあるので、チェックしてみてください。

区分マンションの投資のデメリット1：土地比率が低い

区分マンション投資のデメリット1つ目は、土地比率が低いため、ほとんどの土地は所有できないと考えた方がよい、ということです。

マンション1棟に投資した場合、当然ながらマンション全体の土地も所有することができます。しかし区分マンション投資の場合は床面積で土地比率が決まるため、土地を所有することは難しくなってしまいます。

土地の所有権がほとんどないために土地の売却などはできず、建物の比率が高くなってしまいます。

区分マンションの投資のデメリット2：空室になった場合に収入がなくなる

区分投資では所有しているのはたいてい1部屋、あって数部屋程度なのですが、これらが空室になった場合には当然家賃収入はなくなってしまうというデメリットがあります。

マンション1棟を保有していた場合は、どこかの部屋が空室になったとしても他でカバーすることも可能でしょう。もし区分マンション投資で1部屋しか所有していなかったら、その部屋が空き室になれば収入はなく支出だけがある状況になってしまいます。

区分マンションの投資のデメリット3：自分の思い通りの運営が難しい

区分マンション投資のデメリットの3つ目は、どうしても自分の思い通りには運営ができない、マンション全体のことについては思い通りにはならないということでしょう。

マンションの修繕や改築などは、マンションのオーナーあるいは管理会社が主に行うことになりますので、区分マンションオーナーが行える範囲は限定的なものになります。責任が限定的である分、自由にできる部分も限定的にならざるを得ません。

区分マンションの投資のデメリット4：1棟投資よりも利回りが小さい

マンション1棟全体を所有している場合と比較すると、区分マンションでの投資は利回りが低くなってしまうのもデメリットではあるでしょう。

例えば1部屋のみの区分マンション投資よりは、たくさんの部屋を所有している1棟全体への投資の方がどうしても利回りが大きいです。ただこれは投資が上手くいっている場合の話なので、もしも上手くいっていない状況ならばマンション1棟よりも区分マンションの方が影響は少ない訳です。

区分マンションの投資に適している人の特徴3つ

1棟マンション投資よりも、区分マンションへの投資が向いている人とはどんな特徴のある人でしょうか。ここまで解説してきたように、区分マンションにはメリットもあれば、デメリットもあります。

メリット・デメリットをふまえた上で、区分マンション投資が適している人とはどんな人なのか、特徴を見ていきましょう。

適している人の特徴1：長期の資産形成をしたい人

不動産投資は基本的に家賃収入で利益を得ていく形の投資ですので、短期的な投資よりも長期の投資、ある程度の資金があり長期の資産形成をしたいという人に向いています。

長期の資産形成をしたくて不動産投資に興味がある、しかしマンション1棟を購入するほどの資金はないという方には、区分マンション投資が向いているでしょう。逆に言えば、短期に資産形成をしたい、早く結果が欲しいという方には向いていないということです。

適している人の特徴2：本業が忙しい人でも資産形成したい人

区分マンション投資のメリットでも解説しましたが、区分マンションは共有部分の管理などを管理会社に委託してしまえばほとんど手間がかからないので、本業の仕事が忙しく時間がとれない、という方にもおすすめの投資となっています。

マンション1棟の投資でも管理会社に委託することはできますが、オーナーが自分で判断しなくてはならないことが増えるため、区分マンション投資よりも手間がかかってしまいます。

適している人の特徴3：他人資本での資産形成を考えている人

区分マンション投資は融資を活用することができるため、自己資金ではなく他人資本での資産形成をしたいと考えている人にも向いていると言えます。

この場合の他人資本とは、銀行からの融資です。自己資金があまり多くないという場合でも、銀行からの融資で区分マンション投資をすれば、他人資本で資産形成していくことができるでしょう。

区分マンションの投資をする時の注意点

実際に区分マンションの投資をするとしたらどんなことに気をつければよいのか、注意点を紹介します。

区分マンションへの投資は1棟マンションへの投資よりもリスク分散がしやすいとはいえ、予想に反して空き室になればデメリットしかありません。どんな区分マンションに投資するのかしっかり決めて、立地など問題点はないかどうかあらかじめチェックしておくことが大事です。

投資する時の注意点1：立地・戸建て数の確認と管理会社の選定

区分マンションに投資する際の注意点、1つ目はマンションの立地や戸建て数を確認し、管理が行き届いているか状況を確認しておくことです。

どんなに良いマンションでも、駅から遠いなど不便な面があれば部屋を借りてもらえない可能性が上がります。マンションの立地を確認しておくことは何よりも大事なことで、マンションがしっかり管理されているかどうか、共有部分などをチェックしておくことも必要でしょう。

投資する時の注意点2：投資対象の設定

区分マンションに投資する時にはリスク分散を意識した投資対象を設定するなど、メリットを充分に生かせるよう投資することも大事です。

区分マンションを1部屋だけでなく複数所有する場合も、同じマンションにするのかそれともリスク分散のために他のマンションにするのかなど、投資対象の設定に注意しましょう。

区分マンションの投資のシミュレーション

区分マンション投資は不動産投資であり、長期の資産形成を目的としているため、あらかじめ投資をする前にシミュレーションを行って将来の予測をしておきましょう。

特にマンションを長期保有した場合、メンテナンスの必要が出てきたりすることがあります。リスクと予想される利益をシミュレーションツールを使ってシミュレーションしておき、本当に投資してよいものかどうか判断するときの判断材料にするとよいでしょう。

単一物件に投資する場合

区分マンション投資で単一物件に投資する場合は、万が一にも失敗すると影響が大きすぎるのでしっかりと利回りを計算して、シミュレーションしておきましょう。

区分マンションの立地は最適かどうか、管理会社の選定、印紙や仲介手数料などの購入に必要な費用を出します。もしも中古マンションを区分マンションとして購入するなら、すぐにメンテナンスの必要がある場合もあるので、修繕費用を用意しておくことも忘れないでください。

複数物件に投資する場合

複数物件の区分マンションに投資する場合も単一物件に投資する場合とそんなに変わりませんが、立地を分けて複数取得するならそれぞれの立地ごとに周辺の家賃相場を調べておきましょう。

区分マンションでは土地比率はかなり低いため、購入に要する金額はほとんど建物にあてられます。これまでの家賃や入室状況の情報をもとに、各部屋のこれからの空き室率を予想し実質利回りをシミュレーションしてみましょう。

区分マンションの投資をする時はまず投資目的や属性を検討しよう

区分マンションの投資は、不動産投資の中でもそれほど大きな購入費用がなくても始められる投資です。販売されている物件の件数も多いので取引は容易ですが、区分マンションにはメリットやデメリットがありますので、それを知っておきましょう。

区分マンションの投資をする場合はどんな投資目的で行うのか、投資対象の物件がどんな属性を持っているのか知って、検討してみましょう。