不動産投資で消費税還付を受けるためには？5つの工程を分かりやすく解説

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産投資においての消費税還付とは

不動産投資とは、賃貸物件を購入し、経営・運用して収益を得ることを言います。

そして、不動産購入をした事業に払った消費税や、賃貸経営をして売り上げた収益分から消費税を受け取った際などの差額分を還付したものを「消費税還付」といいます。

消費税が還付されるケース

消費税が還付されるケースは、賃貸マンションを購入して、課税売上げが事業年度にあることが条件です。

課税売上割合を高めれば還付金額を増やせます。この課税売上割合を高める方法は、賃貸物件を購入した年度は住宅家賃収入となる非課税売上を出さないことが還付のポイントです。

また、賃貸物件購入したその年度の課税売上割合が100％で、賃貸物件を購入し支払った際に生じた消費税はほぼ全額が還付となります。

消費税還付は契約前の準備が大事

消費税還付は契約前の準備が大事になります。還付を希望する場合には税務署へ消費税還付の申告をし、その後に税務署が調査し、還付できる条件に合うか審査をします。

そのため、還付申告するためにはすぐに書類を出せるように、総勘定元帳や請求書、領収書、銀行預金通帳などの不動産投資でおこなった取引や、経費がわかる現金出納帳や資料、不動産の契約書を準備しておくことが必要です。

不動産投資で消費税を還付させる5つの工程

不動産投資で消費税を還付させるにはどのような工程を踏み、どう還付させることができるのかチェックすることで、よりスムーズに還付の手続きができるでしょう。

それでは、不動産投資で消費税を還付させるための5つの工程を取り上げて、それぞれ詳しくご紹介します。

工程1：消費税還付を受けられるかどうかの確認をする

不動産投資で消費税還付を受けられるかどうかの確認をします。住居用の建物である物件を購入して非課税となれば、消費税の申告義務が発生しないものは消費税還付の対象になりません。

また、住居と店舗が混在している建物では面積按分となり、店舗部分が消費税還付の対象になります。建物条件により還付対象となって、この課税事業者に限って消費税還付を受けられる対象となります。

工程2：消費税課税事業者選択届を提出

課税事業者になる方法としては、消費税課税事業者選択届書を提出します。提出する先は税務署となり、提出できる対象者の条件とは、原則課税事業者となります。

また、この対象者になる条件は、基準となる期間内での課税売上げが1,000万円以上であることが原則です。

新規設立会社であることが大事

新規設立会社であることが不動産投資で消費税還付する方法です。個人事業であると賃貸物件で収益をあげたときは、消費税還付は受けられません。

そのため、法人にして新規設立会社にすることで、物件所有して賃貸物件で収益を上げた方が消費税還付も減少しません。

工程3：不動産を購入し課税売上を計上

不動産を購入し課税売上を計上します。不動産の建物や賃貸収入では消費税の還付対象とはならず、同じ土地に駐車場を作り、賃貸収入があった分は課税売上の対象になります。

この課税売上割合を出すには、駐車場の賃貸収入で収益があった課税売上げに非課税売上げの割合を計算することで、消費税還付額を出すことが可能です。

また、消費税還付を受ける条件には、課税売上げが建物を建築した年度にあることが条件となります。

工程4：不動産購入した年は賃貸収入を発生させない

不動産を購入した年に家賃収入を発生させないことで消費税還付の対象となります。賃貸として貸す賃貸住宅を購入した際は、年度に住宅賃料を発生させず、自販機収入を生じさせれば、課税売上割合がその年度は100％になります。

不動産を購入した年に家賃収入を発生させないことで、新築や中古マンションを購入した時にかかった多くの消費税のほとんどが還付されるでしょう。

工程5：不動産購入後は課税売上割合に注意

不動産購入後は課税売上げ割合に注意しましょう。消費税還付のさまざまな書類を記入して税務署に申告した後は、その年から3年間は課税売上げの割合が決められた一定値よりも下がらないようにすることが大事です。

そして、課税売上は計上しますが、調整計上は適用されないようにして課税売上げを税務署に計上すれば、消費税還付を受けられます。

課税売上割合の著しい変動とは？

課税売上割合の著しい変動とは、比例配分法によって調整対象固定資産の課税仕入れで生じた消費税額を課税事業者が比例配分法で計算します。

この計算をしたとき、その課税売上割合を取得した仕入れ課税期間を含めて3年間に通産課税売上割合が著しく減少したり、増加したりするなどの変動があります。この著しい変動を調整するため、仕入控除税額を調整するために第3年度の課税期間に調整します。

今が消費税還付の最後のチャンス

今が消費税還付の最後のチャンスです。令和2年度に税制が改正されるため、チャンスは9月までとなっています。

それでは、今が消費税還付の最後のチャンスである理由について2つ取り上げて、それぞれ詳しくご紹介しましょう。

令和2年度に税制改正

令和2年度に税制改正されることとなり、不動産投資での消費税還付を受けられなくなります。この税制改正により、新築、中古マンション、パートを購入した際に、建物価格に対して計算して出した土地を除く、建物に対しての消費税が課せられます。

この消費税を税務署に申告することで、令和2年の9月までは仕入れ税額控除として消費税の還付手続きが可能です。

チャンスは9月まで

消費税還付を受けるための手続きができるチャンスは2020年9月までとなります。

不動産投資での建築代金では現行税制の8％がかかりますが、売上によって発生して預かった消費税を、仕入れ先に消費税を支払った分を差し引いて納める手続ができるのは9月いっぱいで完了することが必要です。

また、この消費税還付によって利回りが0.3から1％も変わることもありますので、チャンスを活かし、9月までに申告をしましょう。

今なら消費税還付は受けられる？

消費税還付は今なら受けられるかと考える人は多いのではないでしょうか。初めて申告する人は特に消費税還付について具体的にチェックしたいところでしょう。

それでは、消費税還付について具体例を取り上げて詳しくご紹介しますので、参考にしてみてください。

消費税還付の具体例

給与所得者や年金収入者でマンションやアパートをこれから購入、あるいは建築して、消費税還付を個人で受け取る場合は、「消費税課税事業者選択届出書」を令和2年中に提出しておきます。

これにより、その年の令和2年には課税事業者となり、次の年の令和3年には選択強制適用期間が終了し、個人の場合は令和4年以降になって完成引渡しをすることで、消費税還付を受け取ることが可能です。

消費税還付の注意点

申告して、消費税還付を受けたいけれど、還付してもらうのは脱税ではないのかと考えてしまい、前に進まないこともあるでしょう。

初めて消費税還付を受ける人のためにも、「消費税還付は脱税ではない」、「専門家に相談をする」といったテーマを取り上げて、それぞれ詳しくご紹介します。

1：消費税還付は脱税ではない

不動産投資での消費税還付は脱税ではありません。何千万円もする不動産を購入したときは多額の消費税を払っています。

そのため、購入した建物を賃貸として貸し出した利益を計算上減価償却したとき、かかる消費税を計算するときは支払った期に全額精算になります。

また、仕入れは課税取引で、売上が消費税免除取引であると、消費税を預かっていない状態でありますので、仕入時の消費税が還付されます。

2：専門家に相談をする

専門家に相談をすることが消費税還付できる方法です。不動産投資の消費税還付の申告方法や工程について詳しい専門家に相談することで手続きが可能となります。

還付までの一連の流れを詳しく説明してくれますので、分からないことがあれば質問し、解決してみるといいでしょう。

相談するところは税理士の専門家か、税理士が相談する消費税還付に特化している専門家集団が集まった会社に依頼すれば、法的な面でも大丈夫でしょう。

不動産投資で消費税還付が受けられるのは今がチャンス

不動産投資で消費税還付が受けられるのは今がチャンスです。令和2年度の9月までであれば消費税還付されるので、早めに還付手続きをしましょう。

また、消費税還付をスムーズに受けるには、消費税を還付される工程をチェックし、書類作成に必要な書類などを揃えておくことが大切です。

さらに、消費税還付は脱税ではないので、安心して消費税還付の申告をし、再提出を避けるためにも、還付の知識を身につけておきましょう。