不動産利回りの計算法とシミュレーション｜投資の注意点とポイント3つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産投資の3つの利回りについて

不動産利回りの計算方法を知っておくことで、不動産投資の本当の意味での収益がわかってきます。

不動産利回りの計算で出した数値が、あなたの不動産投資の収益です。この収益を把握しておかないと不動産投資の実態がわからなくなり、損をしてしまう可能性があります。

不動産投資の利回りには3つの種類があります。利回りとは投資に対する年間収益の割合のことで、不動産投資の場合は、購入した物件に対する家賃収入のことです。

表面利回り

不動産利回りのひとつである表面利回りとは、1年間の家賃の収入を、マンションやアパートなどを購入した金額で割った計算によって出された数値です。

またの名をグロス利回りともいい、大まかな収益率の目安として広告媒体などの宣伝に載せられている数字です。ちなみに管理費や修繕費用などのコストは、表面利回りの計算には含まれません。

表面利回りの計算方法はシンプルで簡単ですが、リスクを想定しないので注意が必要です。

実質利回り

実質利回りとは、表面利回りからコスト面を差し引いて計算した数字です。

実質利回りは表面利回りとは違い、賃貸物件を買った金額で家賃収入を割るときに、1年間の家賃の合計から管理費や修繕積立金などを引いてから計算して得た数値です。

実質利回りの方が、表面利回りよりも正確に投資物件の収益性がわかる数字が出せます。管理委託料・固定資産税・都市計画税・修繕費用・メンテナンス費用などを含めた計算方法もあります。

想定利回り

想定利回りとは、アパートやマンションなどの不動産投資物件すべの部屋に入居者がいる状態を想定して得た利回りの計算方法です。

想定利回りは、表面利回りと同じ意味で使われることがよくある計算方法です。

想定利回りは満室状態を想定して計算したときの値なので、数字だけ聞くと、表面利回りのように一見良いように感じられてしまいます。

しかし、想定利回りが高いということは物件の価値が低いということなので注意が必要です。

不動産利回りの計算方法

不動産利回りの3つの種類の内容がわかったところで、計算方法をご紹介していきます。

不動産投資は収益性を第一に考えないと失敗する可能性があります。赤字が続けばローンや税金が払えなくなり、投資物件を維持できなくなる可能性があります。

修繕費用が足りなくなれば投資物件の管理も不可能になり、最悪の場合は破産に追い込まれるケースもあります。

不動産利回りの計算方法をしっかりと身につけ、収益性が出せる不動産投資を目指しましょう。

不動産利回りの計算方法1：表面利回りの計算方法

不動産の表面利回りの計算方法は、年間家賃収入÷物件購入価格×100です。

表面利回りは特別な知識や資料の必要がない、とてもシンプルな計算式で出せる数値です。

もしも不動産投資会社の宣伝に表面利回りだけが書いてあったら、要注意です。賃貸物件の管理には欠かせない、修繕費用や税金・保険・管理費などの細かいコストが抜けているからです。

それらの要素が入っている実質利回りとは、かなり差が出ると覚えておきましょう。

不動産利回りの計算方法2：実質利回りの計算方法

実質利回りの計算方法は、（年間家賃収入－諸経費）÷物件購入価格×100です。

不動産投資会社の売り出しは表面利回りの計算が多いので、実質利回りを出せるようにしておくとよいでしょう。表面利回りと実質利回りでは最低1パーセント以上の差があるといわれているからです。

アパート・マンション経営などの不動産投資には、必ず管理費や税金のコストがつきまとうということを、実質利回りの計算式とともに覚えておきましょう。

不動産利回りの計算方法3：想定利回りの計算方法

想定利回りの計算方法は、年間家賃収入÷物件購入価格×100です。つまり、表面利回りと同じ数値が弾き出されます。

なぜなら表面利回りも、不動産投資の物件がすべて満室であると想定したときの家賃収入で計算されるものだからです。そういう意味では、実質利回りも同じです。

不動産投資で特に家賃収入を得る場合は、想定外のことがたくさん起こると覚悟しておく必要があります。入居者の確保が特に難しいと覚えておきましょう。

不動産投資の注意点

不動産投資は素人が気軽に行えるものではないので、しっかりと準備してからはじめられるように、注意点を挙げていきます。

不動産投資に限らず、投資や不動産などで大きなお金を動かす場合には、細心の注意が必要です。

何事もそうですが、物事をおこなうときには何十年も先の未来を想定して、本当に収益が上がるかどうかを細かく計算をしておく必要があります。収益性が確実に出ると計算結果が出る物件を探していきましょう。

不動産投資の注意点1：入居率を考慮することが重要

アパート・マンション経営のような不動産投資でいちばん注意しなくてはいけない点が、入居率です。

アパートやマンションを購入したからといって、すぐに入居者が付くとは限りません。いつまでも入居者が付かない場合は、赤字経営で破たんする可能性があります。

不動産会社によっては、マンションそのものを提供して入居者募集の宣伝をかけてくれるところもあります。不動産投資物件は、立地条件が良いところを選んでいきましょう。

不動産投資の注意点2：自分で利回りの計算をする

アパートやマンションなどの経営をする不動産投資をする場合は、自分で利回りの計算を正確にできるぐらいの知識が必要です。

不動産物件を探す段階ですでに投資がはじまっています。不動産会社の宣伝を鵜呑みにせずに、コストとして考えられるすべての数字を把握しておきましょう。

修繕費などの管理費や税金・ローンを想定し、なおかつ入居率は100パーセントではないとしっかりと理解した上で、利回りの計算をしておきましょう。

不動産利回りをシミュレーションしてみよう

不動産利回りをパソコンやネットで手軽にシミュレーションできることをご存知でしょうか。

不動産利回りの計算方法は簡単ですが、掛かるコストなどの細かい設定は面倒です。ネットなどのWEBサービスで自動計算できますので、利用してみましょう。

以下に、不動産利回りの計算ができるソフトやサービスについて詳しく内容をご説明してあります。とても便利で正確な収益が把握できますので、ぜひ活用してみてください。

エクセルでシミュレーションが可能

不動産利回りは、エクセルで簡単にシミュレーションすることができます。

不動産利回りが計算できるエクセルのテンプレートがWEBにありますので、ダウンロードして利用してみましょう。入力項目を増やして使いやすくカスタマイズすることで、さまざまな数値の計算結果を出すことができます。

たとえば家賃滞納者がいる場合は、その実態が数字やグラフで明確になり、対応策も考えやすくなります。空室状況なども明確に把握できます。

WEBサービスでシミュレーションが可能

不動産投資会社などのホームページなどには、不動産利回りがシミュレーションできる便利なサービスが載せられているので、利用してみましょう。

不動産投資の諸経費や想定される稼働率などを入力するだけで、不動産投資が簡単にシミュレーションできます。

不動産投資にはさまざまなリスクが付きものなので、想定できるコストはすべてシミュレーションしておきましょう。

不動産投資のポイント

不動産投資のポイントについて言及していきます。

不動産投資には計算が必要不可欠です。なぜならマンション・アパート経営などのような不動産投資には、多大なリスクがつきまとうからです。それ相応の覚悟を持って不動産投資をおこなってください。

不動産利回りの正しい計算方法を習得して堅実な数字をシミュレーションした上で、不動産投資に着手していきましょう。そのための大切なポイントをご紹介していきます。

不動産投資のポイント1：経営の判断は実質利回りを使う

マンション・アパート経営などの不動産投資おこなっていくときに判断を迫られた場合は、常に実質利回りを参考にするようにしてください。

なぜなら、表面利回りや想定利回りの計算式は入居率が100パーセントと想定されている上、諸経費などのコスト面がまったく考慮されていないからです。

不動産投資とはリスクをシミュレーションしながらおこなうのが常識です。リスクを差し引いて計算する実質利回りを利用していきましょう。

不動産投資のポイント2：最終的には利回りだけで判断しない

不動産投資を利回りだけで判断するのはたいへん危険な行為です。

突発的な出来事が多発すると不動産投資を、利回りという計算式だけですべて判断するのはたいへん間違った行為です。

不動産投資というのは、長い年月に渡りおこなわれる行為です。その間に建物の老朽化も進みます。入居者が入れ替わり、トラブルが起こる可能性もあります。

地震や台風その他の自然災害も想定されます。そのすべてに対応しなくてはならないからです。

不動産投資のポイント3：様々な情報をもとに判断する

不動産投資に限らずさまざまな投資は、社会情勢や自然環境に大きく左右されるので、世界情勢や政治・経済・天気・戦争など、ありとあらゆる情報を入手しておこなうことが必須です。

マンション・アパート経営などの不動産投資は、世間の人々の住居に対するニーズにどれだけ対応できるのかがポイントです。

さまざまな情報や統計をもとに時代と人々の希望にマッチした立地条件にある物件を探し出して、投資していきましょう。

不動産投資のポイント4：投資に不安を感じるならプロに相談

不動産利回りを計算してあらゆる情報を得たにもかかわらず、不動産投資へ踏み込めないほど不安がある方は、プロに相談するのもひとつの手立てです。

自分一人では不動産投資を始められない人は大勢います。特に不動産投資初心者の場合は不安が先立ち、チャンスだと感じてもチャレンジできない場合がほとんどです。

そのような場合に、不動産投資会社やプロのアドバイザーに助言をもらうのも良い方法です。

自分自身の判断要素を考える

不動産会社などでは、無料でプロが不動産投資について相談に乗ってくれるサービスがあります。

不動産投資のセミナーや講習会を開いている不動産投資会社もありますので、参加してみましょう。

自分が計算した利回りの数値が間違っている場合もあります。少なく見積もり過ぎているケースもありますし、反対にリスクを考え過ぎているときもあります。

不動産投資のプロに、自分の判断が正しいかどうかの診断をしてもらいましょう。

複数の建築プラン・収支プランを比較

不動産投資のプロに、複数の建築プラン・収支プランを比較検討してもらいましょう。

自分一人で不動産投資のシミュレーションをしていると、どうしてもかたよった投資方法になってしまいます。

不動産投資の専門家に複数のプランを提案してもらい、その中から自分に合った不動産投資の方法を模索していくというやり方もあります。

不動産投資に行き詰まったり不安になったりしたら、プロの指示を仰ぎましょう。

不動産投資で参考にすべき利回り以外の指標

以下に、不動産投資で参考にすべき利回り以外の指標をご紹介しておきます。不動産投資をおこなう場合は、あらゆる種類の情報を知っておく必要があります。

計算式も同じです。不動産利回りの計算結果だけを頼りにせずに、以下に示すいろいろな数値も参考にして、総合的な数字で不動産投資の判断をしていくように心掛けていきましょう。

NOI

NOIとは営業純利益のことで、満室と想定されたマンション・アパート経営などの賃料から、空室期間の損失や運営費などを差引いたときの手取り収入の数値です。

投資物件の実質利回りから、空室の損失を差引いて計算した値です。

ROI

ROIとは「Return On Investment（リターン・オン・インベストメント）」のことで、投資利益率・投資収益率と訳されています。

不動産投資に投入した資金に対して年間でどれだけの金額が回収できたかを、パーセンテージであらわしたものです。

ROIはマーケティングの現場でも、比較的よく使われている専門用語です。

PB

PBとは「Pay Back Period」の略で、資金回収期間のことを指します。

不動産投資に投入した資金を何年かけて回収できるかを計算した数値です。自己資金÷年間利益という計算式で導き出せます。

LTV

LTVとは「Loan to Value（ローン・トゥー・バリュー）」のことで、総資産有利子負債比率という意味です。

LTVとはマンションやアパート経営の際に、投資物件の資産価値に占める負債の割合を示す、負債比率のことです。

不動産投資対象であるマンションやアパートなどの物件全体の、借入金への依存度がわかる数値です。

負債額 ÷ 物件価格という計算で出すことができます。不動産投資のLTVは80%以下が理想です。

不動産利回りの計算方法を知っておこう！

不動産利回りの計算方法を知っておくと、不動産投資の際にたいへん便利です。

不動産利回りという言葉は聞いたことがあっても、こんなに簡単な計算式で、不動産投資の収益性がわかるということを知っている人は少ないのではないでしょうか。

不動産利回りの計算方法知っていれば、不動産に関するあらゆる場面で役に立ちます。特にマンション・アパート経営などをおこなっていく上で、あなたの心強い礎となっていくことでしょう。