少額資金から可能ワンルームマンション投資のメリットとデメリット5選

2020 06.4この記事はPRを含みます

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、マンション全体を購入する投資ではなくワンルーム1部屋だけを投資目的で購入し、売却益を得たり家賃収入を得たりすることを目的にする投資です。

マンション一棟全体を購入する場合には「一棟マンション投資」と呼ばれていますが、ワンルームマンション投資のようにマンションの一部屋～数部屋に投資する場合には「区分マンション投資」と呼ばれています。

ワンルームマンション投資の特徴

ワンルームマンション投資は「区分マンション」投資だと紹介しましたが、他の投資である「一棟マンション」の投資とはどんな違いがあるのか紹介します。

ワンルームマンションと言われて、どんなイメージを持つでしょうか。一般的なワンルームマンションの平均的な広さは6畳から8畳程度の部屋で、そこにキッチンやお風呂・トイレがついている部屋のことを言います。

1：はじめての不動産投資に最適

ワンルームマンション投資は不動産投資をするのがはじめての人や、あまり投資のための資金を用意できないという人に向いています。

どうしてはじめての不動産投資や資金が少ない人に向いているのか、それは投資のために必要となる資金がマンション一棟の投資に比べて少なくてすむことが理由にあります。

投資のために所有するのはワンルーム一部屋だけなので、数百万円で購入することができる利点があります。

2：他の物件より回転率が高い

ワンルームマンションを利用するのは一人暮らしの人が多く、したがって他の物件よりも回転率が高い、という特徴があります。

回転率が高いということは、空室になってもすぐに借りたい人が現れる可能性が高い、ということです。

一人暮らしをしている人は若者や老人で、若者の場合は都心に仕事や大学に通うために出てきていることが多いです。大学ならば4年で卒業ですし、仕事を探すときに職場近くに引っ越すことが多いでしょう。

3：ファミリー向けは高コストになりがち

ワンルームマンション投資をおすすめする理由の1つに、他のファミリー向けの利回りが低く、回転率も高くはないため高コストになりがちです。

ファミリー層は長く住むのが特徴です。子どもがいれば校区などの問題もあるため、引っ越しにくいためでしょう。

しかし長く住むということは、新しい部屋を探しているファミリーが少ないということでもあります。空室になった場合、次の入居者探しが大変です。

ワンルームマンション投資のメリット5選

ワンルームマンション投資は不動産投資の中でもとっつきやすい投資です、どんなメリットがあるのか紹介しますので見ていきましょう。

ワンルームマンションへの投資を考えている方は、不動産投資自体がはじめての方が多い傾向にあります。これは、他の不動産投資よりも投資しやすい面がワンルームマンションにはあるからでしょう。

投資のメリット1：少額資金から可能

すでにワンルームマンション投資の特徴で解説したように、ワンルームマンション投資は不動産投資の中でも比較的に少額の資金から開始することができる投資です。

実際に不動産を所有する投資として他にマンションの一棟投資や一戸建て投資がありますが、そちらは投資のために数千万円からそれ以上の金額が必要になってきます。

しかしワンルームマンションはマンション1部屋への投資であるため、そこまでの費用は必要になりません。

投資のメリット2：物件数が豊富

マンション一棟や一戸建てと違い、ワンルームマンション投資の場合は選べる物件の数もかなり多くなっており、自分の希望に沿った物件を探しやすいというメリットがあります。

マンション一棟全体や一戸建ての物件は、物件の価格も高いですがそんなに数が出回ってはいません。ワンルームマンションはマンション一棟の中の1室なので必然的に物件数が多くなり、さまざまな物件が販売されています。

投資のメリット3：管理が容易

ワンルームマンションの管理は不動産管理会社に委託することが一般的であるため、物件を所有したあとの管理が容易でサラリーマンの副業としても手間がかからないというメリットがあります。

これがマンション一棟の投資となると、不動産管理会社に任せたとしてもオーナーが判断すべきことが多く、管理に手間がかかります。

ワンルームなら管理会社が入居者の募集ややりとり、家賃の回収などを行うため管理は楽になります。

投資のメリット4：単身向けが多く入居者をみつけやすい

ワンルームマンションは基本的に単身向け、一人暮らしの人向けの部屋なので回転率が高く、たとえ空室になったとしても新たな入居者をみつけやすいというメリットがあります。

学業のためや仕事のためにワンルームへの引っ越しを検討する単身者は多く、常に一定の需要があるのが特徴です。

不動産投資において、空室は大きなリスクとなりますが、ワンルームマンションならすぐに次の入居者を見つけやすいので空室リスクは低めです。

投資のメリット5：売却しやすい

ワンルームマンションは不動産投資の初心者や資金が少ない人にもおすすめの投資だと説明したように、他に比べて安価で売買できるため売却しやすいメリットもあります。

マンション一棟全体や一戸建てとなると、売却するにも買いたい人がなかなか現れないことが多く、流動性は高くありません。

しかしワンルームマンションは物件価格がそもそも安めなので購入を検討している人が多く、売却しやすいでしょう。

ワンルームマンション投資のデメリット5選

ここまではワンルームマンション投資のメリットについて紹介してきました。良いことばかりのように見えますが、実際にはワンルームマンション投資で失敗する人もいます。

ここからは、ワンルームマンション投資で失敗している人の失敗原因となりやすいこととして、ワンルームマンション投資にあるデメリットを紹介します。メリットとともに、デメリットも押さえておきましょう。

投資のデメリット1：リターンが少ない

ワンルームマンション投資、区分マンションではマンション一棟投資と比べて利回りが低く、投資としてのリターンは一棟投資よりも少なめになるというデメリットがあります。

一部屋しかないため物件購入費用は安いですが、その一部屋が空室になったりすれば家賃収入がないのに支出は続きます。

もしマンション一棟に投資していれば、どこかが空室になっても家賃収入自体はなくなりませんし利回りも高めになります。

投資のデメリット2：入居期間が短い

ワンルームマンション投資のメリットとして回転率が高いことをあげましたが、回転率が高いということは言い換えれば入居者の入居期間が短く、長く居つくことは少ないというデメリットになります。

ファミリー向けよりもころころと入居者が変わりやすいので、いつ空室になるのか、今ある家賃収入もいつなくなるかといったことがあまり安定しません。

新築は人気がありますが一度入居したら新築ではなくなりますので、新築の利点も薄れやすいです。

投資のデメリット3：費用がかけられないため手間が増える

もしもワンルームマンション投資で不動産管理会社に任せず自己管理した場合は、管理のための手間がかかることになってきます。

ワンルームマンションで入居者が見つからない場合や見つかりにくい場合、家賃収入はないのに支出ばかりがかさむので管理費用をかけられなくなることがあります。

管理を管理会社に任せなければ費用はかからなくなりますが、それだけ管理のために手間が増えることになります。

投資のデメリット4：資産価値は低め

ワンルームマンション投資のデメリットとしては、一棟投資に比べて土地の保有率が低く建物の割合が高いため、資産価値が下がりやすいというデメリットがあります。

ワンルームマンションの場合、新築から築年数が経つにつれて建物の価値がどんどん下がっていくため、将来の資産価値減少をしっかり予測していないといけません。

最初から新築ではなく中古マンションでワンルームマンション投資を開始した場合は、とくに要注意です。

投資のデメリット5：物件によってはサブリース契約では損益

ワンルームマンション投資の場合、サブリース契約を結んでもあまり得にはならないケースが多い、というのもデメリットでしょう。

サブリースとは家賃保証のことで、不動産投資初心者にはおすすめとされている契約だったりします。

しかし、そもそも人気のない物件ではサブリース契約してもらえない、途中で解約されるというケースがあります。人気が高い物件なら、そもそもサブリース契約して家賃保証してもらう必要はないでしょう。

ワンルームマンション投資の前に確認する４つのこと

ワンルームマンション投資で失敗しないためには、投資を行う前にしっかりと物件の確認や将来のシミュレーションなどを行っておくことをおすすめします。

ここからは、ワンルームマンション投資の前に確認すること、しておきたいことを紹介しますのでポイントを押さえておきましょう。

投資の前に確認すること1：長期修繕計画

中古マンションのワンルームマンション投資をする場合は、長期修繕計画がどうなっているのか、修繕積立金はいくらなのかなどをしっかり確認しておきましょう。

新築の場合は修繕積立金などの管理費が低く抑えられていることが多いためあまり影響はありませんが、中古の場合は、購入してからすぐに修繕が必要になってしまい多額の費用がかかる、といったことがあります。修繕計画はしっかり確認しましょう。

投資の前に確認すること2：設定賃料と費用及び税金のバランス

実際にワンルーム投資を行う前に、物件を所有するためにかかった費用や月々の管理費や税金などの支出と、周辺エリアの家賃相場から計算した家賃収入がどうなるのかバランスを見ましょう。

物件購入に多額の費用がかかったとしても、その費用をそのまま家賃に反映させれば入居者を探すのは困難になります。周辺の家賃相場に合わせるか少し低めに見積もって、その家賃収入で利益がでるのか検討してみましょう。

投資の前に確認すること3：金利の上昇のリスク

ワンルームマンション投資をする際に投資用ローンを利用している人が多いでしょうが、利息を変動リスクにしている場合は金利上昇のリスクがあることを想定しておきましょう。

投資用ローンでは固定利息と変動リスクがありますが、変動リスクの場合は金利が上昇すると支払う利息が増えます。

単純に支出が増えるので、そのリスクを承知しておく必要があるということです。固定利息ならば、金利が変動しても影響はありません。

投資の前に確認すること4：家賃下落のリスク

物件は所有した瞬間から資産価値の下落が始まるといってもよいくらいで、資産価値が下がると共に家賃相場も下がっていくというリスクがあります。

このリスクを最小限に抑えるためには、あらかじめ家賃が下落することを加味してシミュレーションしておくことが必要です。

新築の家賃相場がとれるのは最初の1人が入居している間だけの場合が多いので、その後の築年数に応じた家賃下落のリスクを考慮しておきましょう。

ワンルームマンション投資を成功させる知識を得よう

ワンルームマンションへの投資は不動産投資初心者でも挑戦しやすいのですが、それだけに失敗してしまう人も出ています。

ワンルームマンション投資を成功させるために、メリットやデメリット、あらかじめ確認しておきたいポイントなどの知識をしっかり蓄えておきましょう。