マンションの減価償却が分かる！減価償却費の計算方法と注意点4つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
減価償却とは
固定資産の中には、時間が経つうちにその価値が徐々に失われていくものがあります。
長期にわたり使用していくことが想定される固定資産は、資産を取得した年に経費として全額計上するのではなく、時間の経過に合わせて一定期間毎年計上していくことができます。
これが減価償却です。
マンションの減価償却とは？
建物には減価償却が発生します。マンションの場合にも徐々に価値は失われますが、土地は相場が上下することはあっても、価値が経年劣化することはないものなので、建物だけが減価償却の対象となります。
法律でどの建物にも耐用年数が決められており、それは木材か鉄骨かどうかなどや、工事の方法によっても異なります。
減価償却が発生するケース
単に自宅としてマンションを所有している場合には、減価償却は発生しないため、気にする必要はありません。
減価償却が発生するケースは、次にあげる2つの場合です。次の場合だと、税金の申告の時に減価償却を経費として計上することができます。
保有するマンションを賃貸する
保有するマンションを賃貸として誰かに貸し出す場合が1つ目のケースです。近年、不労所得を得る目的や資産運用方法としてマンションを貸し出す人が多くなってきています。
マンションを誰かに貸し出すということは、家賃収入を得ることになるでしょう。条件によっては所得として計上する必要があります。その所得に対して、減価償却費を計上できます。
保有するマンションを売却する
保有するマンションを売却する場合が、減価償却が発生する2つ目のケースです。保有しているマンションを、何らかの事情で売却するケースもあるでしょう。
マンションを売却する場合には、売却益というものが発生します。この売却益は不動産譲渡所得と言われ、利益を得たことになるので所得税が課されるでしょう。
減価償却費は経費として計上することができるため、売却するときにも減価償却を計算する必要があります。
マンションの減価償却費計算方法
確定申告が近づく時期には、減価償却が発生するケースであれば実際にどれぐらいになるのかを計算する必要があるでしょう。
しかし、はじめての場合にはどのように計算したらいいのかわかりません。詳しい人に頼むのが最適ですが、費用をかけないために、自分でやりたいという人も多いでしょう。ここからは、マンションの減価償却費計算方法を紹介します。
ステップ1：定額法と定率法の違い
減価償却費の計算方法には、耐用年数の間は同じ金額ずつ減価償却していく「定額法」と、償却率を過去の減価償却額から資産を引いた残存価額にかけて計算する「定率法」の2種類があります。
購入した時期で定額法と定率法を使い分ける必要があるということがポイントで、平成28年4月1日以降に取得した建物の計算方法は定額法のみとなります。
平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備及び構築物の償却方法は定額法となります。
ステップ2：減価償却費の計算式
平成28年3月までは、建物には定額法だけ、建物付属の設備と構築物には定額法と定率法の両方が適用されていました。しかし平成28年4月1日以降は建物、建物付属の設備、構築物の全てが定額法のみ適用されるようになりました。
現在は定額法が適用されているので、定額法の計算式を覚えておけば問題ないでしょう。定額法を用いて減価償却費を求める場合には、『不動産取得価格×償却率』で計算できます。
取得価額×定額法の償却率
ステップ3：不動産取得価格
減価償却費を実際に計算するにはまず不動産取得価格を知り、建物部分の価格と土地部分の価格を正しく把握する必要があるでしょう。不動産取得価格は、売買契約時の時価、消費税額、固定資産税などから算出できます。
売買契約書に消費税額が記載されている場合、土地は非課税なので消費税額から割り戻して建物価格を求めることができます。
ステップ4：減価償却率
不動産取得価格を知ることができたら、次に減価償却率を知る必要があります。
償却率については、建物の耐用年数によって決まっており、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の中に記載されているので、ホームページで確認してみるとよいでしょう。
一部例を記載しておくと、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造は耐用年数47年で0.022、れんが・石・ブロック造は耐用年数38年で0.027となっています。
ステップ5：確定申告書の書き方
実際に減価償却費を計算することができたら、確定申告書に記載します。確定申告では、青色申告決算書または収支内訳書に減価償却費を記載します。減価償却費だけでなく、減価償却資産の名称、取得年月日、償却方法、耐用年数なども記載が必要です。
はじめての場合には書き方がわからない部分もあるかもしれません。その際は申告ソフトなどを活用してみてはいかがでしょうか。
定額法による減価償却費を計算してみましょう
平成28年4月以降から現在までは定額法により減価償却費の計算が行われています。定額法での算出は、最初の年は計算に苦労するかもしれませんが、次の年からは原則同じ金額なので、計算する必要がなくなります。
ここからは、定額法による減価償却費の計算を実際に行ってみましょう。
事例1：新築マンション
新築マンションを購入した場合は、中古のように耐用年数を再度計算する必要がないので楽に減価償却費を計算できるでしょう。
例えば、不動産取得価格3000万円の鉄筋コンクリート造のマンションの場合には、「3000万円×0.022=66万円」といったように減価償却費を計算することができます（鉄筋コンクリート造は耐用年数47年で償却率は0.022）。
事例2：中古マンション
中古マンションの場合には、まず築年数から残存耐用年数を求めましょう。『建物本体の耐用年数－築年数（端数月は切り上げ）×0.8』で求めることができます。
築年数10年3カ月の鉄筋コンクリート造の場合、「47年－11年×0.8=38.2年」となり、端数月は切り下げになるので、残存耐用年数は38年となります。
不動産取得価格が2000万円の場合、鉄筋コンクリート造は耐用年数38年で償却率は0.027なので、「2000万×0.027=54万円」となります。
減価償却の注意点
マンションの減価償却を行うことで、一括償却資産で財務負担を減らせるなどメリットがあります。メリットを活かすために減価償却をすぐにでもしたいでしょうが、いくつか注意点もあります。
ここからは、減価償却の4つの注意点を紹介しましょう。
減価償却の注意点1：売却時の譲渡取得税が高くなる
マンションを買った時よりも高くマンションが売れた場合には、譲渡所得税がかかることも頭に入れておく必要があるでしょう。
譲渡所得税は、マンションを保有した期間で違ってきます。マンションを保有していた期間が5年以上であった場合は、譲渡所得税に使われる税率が少なくなりますが、5年に満たない場合には高くなることがあるため、注意が必要です。
売った土地や建物の所有期間が、売った年の１月１日現在で５年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。
減価償却の注意点2：減価償却はいつか終わる
減価償却は不動産を持ち続ける限りいつまでも続くというものではありません。減価償却は限りがあるため、いつかは終わります。
とくに、法定耐用年数をすぎた中古マンションを購入した際には注意が必要です。法定耐用年数がすぎたマンションでも『法定耐用年数×0.2』で計算し、計算で出た年数を減価償却できます。ただし、減価償却期間が短くなることも覚えておきましょう。
(1) 法定耐用年数の全部を経過した資産 その法定耐用年数の20％に相当する年数
減価償却の注意点3：購入した年月次第で計算方法が変わる
マンションの減価償却費計算方法の項目でも紹介したとおり、不動産を購入した年月次第で計算方法が変わるということにも注意しましょう。
平成28年3月以前に購入した不動産は、建物は定額法、建物附属設備は定率法（償却方法の選択を届け出していれば定額法）で計算します。平成28年4月1日以降に購入した不動産は、すべて定額法で計算します。
減価償却の注意点4：取得価格と償却率で計算する
減価償却費は、取得価格と償却率で計算するということも注意しましょう。取得価格と償却率を正確に把握しておかなければ、正しい計算ができないでしょう。不安がある場合には、専門家に聞いてみてはいかがでしょうか。
減価償却とうまく付き合って節税効果を高めよう
減価償却というと、とても難しいことのように感じますが、現在は定額法の計算方法が取られているので、一度計算をすればその後は難しくはありません。
減価償却を正しく理解して税金をできるだけ抑えるようにしましょう。
