不動産投資シミュレーションとは｜不動産投資シミュレーションツール3選

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産投資シミュレーション

不動産経営を始めてみたいけど、この物件を購入しても上手くいくだろうか？と迷っている時に有効なのが不動産投資シミュレーションです。

不動産を購入するのは決して安い買い物ではありません。そのため購入した後の収入、支出やリスクなど様々な条件を考えて先々の予想をなるべく確実に立てることが必要でしょう。

ここではシミュレーションの種類とその必要性を紹介していきます。

投資シミュレーション

投資シミュレーションとは、不動産を購入するための資金や借入金に対して、どのくらいの金額でどのくらいの利益が見込まれるのかを様々なデータを使って予想することです。

物件を買うときは自己資金や借入金が必要です。そしてアパート経営の場合なら収入はおもに家賃ですが、入居率や年数によっても変わるでしょう。

支出は借入金の返済や色々な手数料、税金、部屋の修繕など様々なことが考えられます。このように毎年変動する収入や支出をデータにより予想し、最終的に利益が上がるように長期の計画を立てることが不動産投資の成功につながるでしょう。

売却シミュレーション

売却シミュレーションとは自分の持っている不動産を売った時点で、どれだけの利益が出るのか予想することです。

不動産投資は売却した時に利益が出て初めて成功したと言えるでしょう。最初に投資した自己資金が回収できていても、物件の価値があまりに下がっていたりすると売却しても利益が出ず、マイナスになってしまうことがあります。

そのため購入時に、いつどれくらいの価格で売ったらいいのかも考える必要があるでしょう。

収支シミュレーションが大切な理由

そして毎月、毎年の支出と収入、いわゆるキャッシュフローを把握するために収支シミュレーションをすることは大切でしょう。

あらゆる状況における収支シミュレーションをすることで、起こりうる大きな支出に備えることができ、借金の返済計画やどのくらい利益を上げることができるのか、などを把握することができます。

初心者の方でも気軽に使える、不動産投資シミュレーションに役に立つツールやアプリがあるので利用してみてはいかがでしょうか。

おすすめの不動産投資シミュレーションツール3選

ここでは不動産投資シミュレーションを行う上で非常に役に立つツールを3つご紹介したいと思います。

不動産投資シミュレーションをなるべく正確に行うためには多くのデータが必要になりますが、紹介するツールを使えば色々なデータを集めるのに便利でしょう。

不動産投資シミュレーションツール1：keisan

keisanはあの計算機で有名なCASIOが提供しているツールで、ありとあらゆる計算ができます。

不動産投資シミュレーションの精度を高めるには正確な計算を行うことが大切です。

このツールならローンの毎月の返済金額も返済方法別に計算できますし、借入可能金額の計算などもできます。また税金の計算も簡単にできます。すべて計算式が用意されているので、必要な数字を入力するだけ計算が可能です。

不動産投資シミュレーションツール2：LIFULL HOME’S 不動産投資

収益物件などを探すのに便利なのがLIFULL HOME’S 不動産投資というツールです。

不動産投資をするには物件探しをしなければなりませんが、実際に不動産屋に行って調べるのは大変でしょう。

このツールなら自分が希望する条件の中から選択して、全国からピックアップすることができます。物件周辺の相場なども調べることができるので便利でしょう。

不動産投資シミュレーションツール3：全国地価マップ

この全国地価マップでは日本全国の地価公示価格や固定資産税路線価などを調べることができます。

このツールでは住所を入力したり、マップを使ったりして場所を特定して簡単に検索できます。また、何年もさかのぼって価格を調べることができるので、価格の傾向などを調べるのにも便利でしょう。

不動産投資で物件を購入するときの価格や税金の計算をするときにおすすめです。

おすすめの収支シミュレーションツール3選

先に述べた通り不動産投資シミュレーションの中でも、収支シミュレーションはとても大切なものです。しかしお金の計算は大変そうだなと、感じている方もいるかもしれません。

ここでは収支シミュレーションをするのに役立つ、おすすめのツールを3つご紹介していきます。

収支シミュレーションツール1：楽侍CFシミュレーション

このツールは楽待の物件検索サービスの中にある、必要なキャッシュフローをシミュレーションする機能です。

自己資金、購入条件やローンの返済年数などのデータを入力すれば、棒グラフと折れ線グラフで表示され、一目でキャッシュフローがわかるようになっています。

また横にスライドすれば50年先まで表示可能になっています。条件の入力は変更が可能なので、様々なパターンを試してみるとよいでしょう。

収支シミュレーションツール2：IRRによる不動産投資収益計算Excelシート

この不動産投資収益計算Excelシートには不動産投資に関わる支出の全てが網羅されており、IRRを使った精度の高い計算が可能です。

IRRは内部収益率と言いますが、これを使った計算の方がふつうの利回りを使った計算より不動産投資に向いていると言われています。かなり本格的な計算が出来るので、専門家の方にも愛用されているツールです。

収支シミュレーションツール3：Gate. | 不動産価値分析AIクラウドサービス

このツールはAIを使って賃料、価格などを予測して不動産投資シミュレーションを行います。

不動産データと分析機能が搭載された「Gate.」という不動産システムを使っています。気になる物件を選ぶだけで、最長50年先の予想もできるので収入の計画を立てるのに便利でしょう。

不動産投資シミュレーションのおすすめアプリ

移動中にいい物件を見つけた時や忙しい時でも、スマートフォンで気に入った物件が優良物件なのか手軽に調べられたら便利ですよね。

思い立った時にすぐ使えるおすすめの不動産シミュレーションアプリを2つご紹介していきます。

不動産投資シミュレーションアプリ1：一棟買いLite

このアプリは収益不動産の物件情報や融資情報などを入力するだけで手軽に収支に関する分析ができます。

入力する条件はあまり多くないので簡単にできるでしょう。年数ごとの数字も見られますし、グラフ表示も可能です。

すぐに結果が見られるため、不動産投資で物件選びに迷った時など、目安にするとよいでしょう。

不動産投資シミュレーションアプリ2：不動産投資！利回り収益計算ツール

このアプリは物件価格、自己資金、借入期間などを入力すれば物件の収支を簡単に計算することができます。

こちらも手軽に使うことができるので、不動産投資が初心者の方にもおすすめです。またお気に入り機能を使えば気に入った物件をクリップできるので、色々な物件を比較検討するのに便利でしょう。

不動産投資 シミュレーションの3つの注意点

不動産投資の主なものは、アパートなどを一棟購入する一棟物件投資と、マンションの部屋を購入する区分マンション投資の2種類です。

不動産投資シミュレーションを行う時に、それぞれ注意する点に違いがありますので確認していきましょう。

不動産投資 シミュレーションの注意点1：一棟投資物件の収支シミュレーション作成

一棟投資物件の収支シミュレーションの場合、建物だけではなく土地に関係することについても確認しておくとよいでしょう。

なぜなら一棟投資物件の場合、建物だけではなく土地の価値も関わってくるからです。建物と土地別々に価格を把握しておきましょう。

建物は年数が経つにつれ価格が下がっていきますが、土地は色々な条件によって価格が変わってくるので、より多くのデータが必要になるでしょう。

不動産投資 シミュレーションの注意点2：区分マンション投資の収支シミュレーション作成

区分マンション投資の収支シミュレーションで気を付けることは、そのマンションの管理費用です。

マンションなので当然管理費がかかるわけですが、管理会社によってかかる費用がかなり違ってきますので、よく確認しないと予想外の費用がかかることがあるでしょう。

マンション自体は安く買えても、管理費が沢山かかるとマイナスになってしまいます。区分マンションを購入する時は事前に確認が必要でしょう。

不動産投資 シミュレーションの注意点3：収益のシミュレーションとリスクのシミュレーション作成

収益のシミュレーションとリスクのシミュレーションを行うことで、年間の手取りとその物件に対してどれくらいの資金を用意したら安心なのかを推測することができます。

不動産投資は中～長期間かかり、その間にいろいろなことが起こるでしょう。手取りがわかれば手元の資金が把握できますし、リスクシミュレーションを行うことで将来の不意な出費に備えることができます。

まずは物件探しをしながら簡単なシミュレーションをする事から始めよう

これから不動産投資を始めてみようかなと思われている人は、気になる物件で簡単な不動産投資シミュレーションをやってみましょう。

物件選びやシミュレーションは、ツールやアプリを使って簡単にできるので手軽にやってみることができます。

実際に不動産投資シミュレーションを行うと、具体的な数字が把握でき、物件選びに役立てられるでしょう。