アパートの建築にかかる費用とは？費用の種類2つと建築で考えること紹介

2020 06.4この記事はPRを含みます

アパート経営とは？

物件を購入したり借りたりして管理し、入居者が支払う家賃によって貸主が利益を得ることをアパート経営といいます。規模によっては、アパート経営のみで生計を立てることも可能です。

個人でアパートを建築したり借りたりして、他者へ賃貸物件として提供することでアパートの経営が成立します。

アパート一棟を丸ごと所有し、多くの住人が入居することで、多額の利益を生むこともできるため、本業や副業として経営している人もいます。

アパート経営で大切なこと

予定としてこれからアパート経営を開始する場合に、とても大切な要点をご紹介しましょう。「空室対策」、「管理会社の利用」という2点についてご覧いただきますので、これからアパート経営をしたり、アパートの建築を検討している方は必見です。

それでは、順に見ていきましょう。

空室対策

アパートの建築をしてから経営を開始する際、少しでも空室を埋めるために事前の宣伝をしましょう。

せっかく建築をしたアパートでも、入居者がいなければ運営はできません。そのため、アパートを建築する前から新築アパートへの入居者募集をかけ、つねに宣伝をしておきます。

新しく建築されたアパートの場合、比較的入居者が入りやすいです。これからアパート建築を開始する方は、アパートの宣伝も同時におこないましょう。

管理会社の利用

アパート経営は、物件の管理会社との連携によってスムーズで順風満帆な運営ができます。

個人でアパート経営をはじめる際、入居者を募集する物件を扱う管理会社と連動した運営をすることで、住人の募集を大々的におこなえるでしょう。

個人で建築したアパートでの経営は、入居者募集に限界がありますので、借り主が1人でも多く見つかるように管理会社に運営依頼をし、常時入居者を募集している状態にしておくとよいでしょう。

アパート建築にかかる費用

これからアパート経営をするにあたって、アパートの建築を開始する場合には多額の費用が必要となります。

ひとくちに「アパートを建築する」といっても、どのような建築物にするのか、規模はどれくらいにするのか、また、立地条件や場所などの条件によっても、アパートの建築にかかる費用は大きく左右されます。

それでは、アパートを建築するときに必要な費用について見ていきましょう。

坪や物件の構造によって変わる

アパートを建築する際、坪数や物件構造によっても必要な費用は異なります。

アパートの建築費用は、やはり坪数が大きく関連してきますので、どれほどの広さの土地に、どれほどの規模の物件を建築するかでも変動してくるでしょう。

そのため、絶対的な建築費用を述べることはできませんが、数百万円から数千万円以上となる可能性もあります。

条件によってアパートの建築費用は大きく異なるため、坪数と物件の構造をミックスした検討をすることが肝要です。

木造

アパート建築を木造でおこなう場合、少しですが建築費用は抑えられます。

木造アパートは、建築費用を抑えて建造することが可能な建物です。古典的な建築方法ではありますが、耐震性など、最新の技術を盛り込んだ木造の建築物件も建てられるため、これからアパート経営を開始する場合にはお手頃な方法だと言えます。

鉄骨造

「S造」とも呼ばれる鉄骨造は、木造よりも耐久度が高まる鉄筋のアパートで、建築費用も高まります。

前述したように、具体的な費用は立地や規模によって異なるため、絶対値を述べることはできませんが、鉄骨造は同じスペースであれば、木造の建築物よりも費用がかさむ傾向にあります。

ただし木造以上に耐震性も格段に高まるため、大きな地震の対策もできている鉄筋の物件は安心感も高く、入居者が決まりやすい傾向にあります。

RC造

もっとも建築費用が高まるのがRC造の建築物件です。

柱、梁、床、壁が鉄筋とコンクリートでつくられているため、コストが余計に掛かります。

そのため入居者も高い賃料を支払うことが多く、木造アパートと比較すると高級な造りなうえに、非常に耐久性の高い建築物ですので住みやすいアパートといえるでしょう。

また、都心や市街地などである場合はさらに高額な家賃となることが多く、外観や内装も高級な雰囲気の建築物件です。

建築費用に含まれる費用2つ

アパートの建築に含まれる2つの「主体工事の工事費用」、「建設設備の工事費用」という費用についてご紹介しておきましょう。

アパートの建築を開始する際、上記2つは必須となる費用ですので、これからアパートの建築をして経営を考えている人は把握しておくことで、スムーズに予算の検討がしやすくなります。

1：主体工事の工事費用

アパートの建築をする際、付帯工事という作業にも費用が掛かります。

付帯工事とは主に、既存している建物がある場合の解体工事をはじめとして、地盤工事、電気、ガス、水道工事などを指します。

上記の工事費用は、新たなアパートの建築をする際に必要となるものですので、建物の建築費用とは別に把握しておくべき内容です。

具体的な費用は、やはりアパートの立地や条件に比例するため、絶対値は言い切れません。

2：建設設備の工事費用

アパートの建築をする際、建築設備費用もプラスアルファで必要となります。

建築設備とは、アパートに関する給排水の設備管や電気や空調などの、建物内で生活に必須となる工事を指し、建築費用として把握しておく必要がある内容です。

専門業者によって見積もりを出してもらえますので、これからアパート建築を検討する人は予算に組み込んでおきましょう。

アパートの利回りについて知っておこう

アパートの建築をして経営をする際、利回りについて把握しておきましょう。

アパートのオーナーとなるならば、利益計算ができなければ運営管理ができません。これからアパートの建築を予定している方は、利回りについても理解しておきましょう。

そもそもですが、利回りとはいったい何のことなのでしょうか。

利回りとは？

アパート経営での利回りとは、投資した金額に対して利益率を判断しやすくし、なおかつ運営もしやすくするための数値です。

たとえば、アパート建築の合計額が5,000万円掛かった物件で、年間の家賃収入が500万円とした場合には利回りが10%です。

アパートへ入居者が入ってから実質的な利回りが計算できます。その際に、事前の想定数値とは異なるケースもあるため、アパートのオーナーは利回りについて理解しておきましょう。

利回りの種類

アパート経営での利回りには3種類あるため、アパートのオーナーは事前に把握しておきましょう。

利回りには「実質利回り」、「表面利回り」、「想定利回り」の3種類があります。これからアパートの建築を検討し、経営者になる方は理解しておく必要があるでしょう。

実質利回り

アパート経営での実質利回りとは、家賃で得た収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社への支払いを差し引いた金額をアパートの購入費用で割った数値のことです。

確かな数値が算出されるため、アパートのオーナーは把握しておくことで、物件の管理がしやすくなるでしょう。

表面利回り

「年間収入÷購入価格＝表面利回り」ということです。

表面利回りとは、入居者の契約後に確定する数値のため、文字どおりに表面的な数値での利回りをいいます。

あくまでも、アパートのオーナーになる前の表層数値でおこなう利潤検討なので、確実な数値ではないことを把握しておくべきでしょう。

想定利回り

「年間収入 ÷ 購入価格＝想定利回り」ですので、アパート経営上での表面利回りと同等の計算式で算出される数値です。

名称どおりに想定している概算としての利回りですので、実際の利潤とは異なります。あくまでも、アパートオーナーになった場合に想定できる利益を数値化したものですので、事前に確定できる数値ではありません。

アパート建築のときに考えるべきこと

アパートを建築し、これからアパート経営をスタートさせる予定がある方は、検討しておくべきことがあります。「利回り」、「入居率」、「顧客に合わせた物件の設計」という3つについて見ていきましょう。

アパート経営を順風満帆におこなうため、事前に理解をしておくことで、大きな損失を回避することも可能です。

それでは、アパート建設の際に考えておくことを3つご覧いただきましょう。

利回り

アパート経営をする際、忘れてはいけないのが「利回り」です。

利回りは、前述したようにアパート経営者にとって重要な事柄です。数値や内容を把握しておくことで、事前にある程度の運営方針が決まってきます。

もちろんながら、利回りとは実際にアパート経営をおこなう中でリアルな数値が算出されていくものです。事前の数値に振り回されないことも、経営を開始するオーナーにとって重要なことでもあります。

入居率

アパート経営をするオーナーは、つねに入居率を考える必要が出てきます。

入居率とは、アパートにどれだけの入居者が入っているかを数値化したものなので、アパート経営者にとっては要ともなる数値です。

入居者が多ければアパート経営者にとっては高利益となり、運営が順風満帆に進めやすくなります。1人でも多くの方に住んでもらえるように、アパートの管理と運営を実践していきましょう。

顧客に合わせた物件の設計

入居者が「好ましい」と考える物件を建築することは、アパートのオーナーに必要です。

アパート経営者は、多くの方が棲みやすい空間を提供しなければいけませんので、建築前にどういったアパートが流行しているのか、建てる場所は最適かなどを十分に考慮して建築を開始することが最善です。

住居の好みは十人十色ですが、アパートを建築する立地に合った最適な建造物となれば、多くの入居予約を得ることができ、利回りも高まっていくでしょう。

アパートの建築で必要な費用を抑えて顧客にあった物件を建築しよう

これからアパート経営をするべく建築を検討している場合、建築費を抑えながらも入居者に喜ばれるアパート建築を心がけましょう。

アパート経営は入居者との相性も必要ですので、予算の中で美しいアパートが建造できれば、つねに住人が快適な暮らしができます。また、衛生面や機能面においても管理を継続しましょう。

それにより、アパート経営者は高い利回りが固定化し、安定した運営と管理が順風満帆にできることでしょう。