リバースモーゲージとは？メリット4つやデメリット3つを解説！

2020 10.21この記事はPRを含みます

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、住んでいる自宅を担保にして、そのままそこに住み続けながら、まとまった資金を受けるローンの一種です。

将来得られる年金への不安や、高齢化社会へ対応するためか、リバースモーゲージ型住宅ローンの利用が増えています。

その理由は、人生100年時代といわれる住宅ニーズにも、マッチしているといわれているからではないでしょうか。はたして、その使い勝手は良いのか、また自分にも当てはまるのか、ご紹介していきましょう。

リバースモーゲージの特徴

リバースモーゲージの特徴は、利用条件が金融機関ごとに異なることです。

利用するための要件や資金の使いみち、融資限度額、返済方法、金利条件など、金融機関ごとに異なるため、利用するためには事前に確認が必要でしょう。

マンションでもリバースモーゲージは可能？

リバースモーゲージの対象物件は、戸建住宅に限定している金融機関が多いでしょう。

一般的に金融機関が重要視するのは、担保物件の価値ではないでしょうか。担保の対象となる物件は、主に土地を中心に評価されることになります。

建物の評価がむずかしいのは、築年数とともに劣化し、同時に資産価値が落ちてしまうことが理由として挙げられるでしょう。そのため、戸建住宅以外は評価の対象外とする金融機関が多いです。つまり、マンションでは適用されない可能性が高いのではないでしょうか。

リバースモーゲージのメリット4つ

リバースモーゲージ型の住宅ローンには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

リバースモーゲージ型住宅ローンを活用するのにメリットはあるのか、またどのような仕組みになっているのかご紹介します。

①高齢でも融資が受けられる。
②自宅に居住しながら融資が受けられる。
③資金を幅広い用途に使える。
④遺族側の負担になりにくい。

ここでは、これらのメリットをさらに掘り下げてご紹介しているので参考にして下さい。

リバースモーゲージのメリット1：高齢でも融資が受けられる

リバースモーゲージのメリット1つ目は、高齢でも融資が受けられることです。申込み可能な年齢の条件は、60歳以上としている金融機関が多いでしょう。

現役世代と比べると、返済能力が低いとみなされる可能性があるため、一般的な住宅ローンはハードルが高くなるかもしれません。しかし、リバースモーゲージなら高齢でも融資を受けやすいのがメリットといえるでしょう。

上限は、80歳までとしている場合が一般的ですが、取り扱い金融機関によって違いがあるので、確認してみるのがベターです。

リバースモーゲージのメリット2：自宅に居住しながら融資が受けられる

リバースモーゲージのメリット2つ目は、長年住み慣れた家を手放すことなく、そのまま住み続けられることです。

リバースモーゲージの大きなメリットは、今住んでいる自宅にそのまま住み続けられて、かつ融資が受けられることでしょう。

老後の資金を確保するために、自宅を手放す必要がありません。将来的な老後の生活を、少しでも安心・安全なものに構築できる可能性があるのではないでしょうか。

リバースモーゲージのメリット3：資金を幅広い用途に使える

リバースモーゲージのメリット3つ目は、幅広い用途に使えることです。

人生100年時代といわれるように、長い人生を「安心して過ごしたい」と思う人は多いのではないでしょうか。それを可能にする、リバースモーゲージ型の住宅ローンを上手に活用してみましょう。

また、金融機関によっては、資金の使いみちの自由度が高い機関もあるので、旅行費用や趣味などにも利用できる場合があります。他にも、住宅ローンの一括返済や自宅リフォームの費用、老人ホームなどへの入居一時金、子供への生前贈与などにも活用が可能です。

リバースモーゲージのメリット4：遺族にとって負担になりにくい

リバースモーゲージのメリット4つ目は、遺族に負担がかかりにくいことです。利用者が亡くなられたときには、担保を売却して一括返済することになります。

一般的な金融機関の、リバースモーゲージ型の住宅ローンには、「リコース型」と「ノンリコース型」の2種類があるでしょう。

売却時の金利上昇で残債が残るケースもあるので「ノンリコース型」を利用すれば、相続人に負担がかからない仕組みになっています。

リバースモーゲージのデメリット3つ

リバースモーゲージにはメリットもあれば、デメリットもあります。

どの金融機関のリバースモーゲージを利用するかによってもデメリット（注意点）は異なってくるでしょう。ここでは、金融機関を利用した時のデメリットをご紹介します。

①マンションは対象外となる場合もある。
②担保物件価値が下落する可能性がある。
③金利が上昇する可能性がある。

これら3つの注意点を、具体的に見ていきましょう。

リバースモーゲージのデメリット1：マンションは対象外となる場合も

リバースモーゲージのデメリット1つ目は、マンションは担保の対象外となるケースもあるということです。

リバースモーゲージの担保対象となる物件は、戸建住宅が多いでしょう。マンションが対象になりにくい理由としては、経年劣化で資産価値が低下してしまう可能性があることです。戸建住宅であれば、資産価値が低下しにくい土地も評価の対象となります。

また、金融機関によっては首都圏のみに限定しているなど、地域を制限している可能性もあるため、事前に確認しておきましょう。

リバースモーゲージのデメリット2：担保物件価値の下落

リバースモーゲージのデメリット2つ目は、担保物件の価値が下落するケースもあるということです。

担保にしている不動産の評価（価値）は、1～2年に一度見直しをする金融機関が多いでしょう。そのため、契約している間に不動産の価値が下がると、同時に融資の限度額や利用限度額も少なくなってしまうかもしれません。

リバースモーゲージのデメリット3：金利が上昇する可能性がある

リバースモーゲージのデメリット3つ目は、景気の状況で金利が上がるケースもあるということです。

リバースモーゲージを活用する場合は、基本的に持ち家を担保にして金融機関から融資を受け、毎月の利息を支払っていくという仕組みになっています。

したがってその時の景気の動向によって金利が上下し、金利が上昇すればそれに伴って利息分の支払いが多くなるリスクも、視野に入れる必要があるでしょう。

リバースモーゲージの対象になりやすいマンションの条件3つ

どのようなタイプのマンションであれば、リバースモーゲージの対象になりやすいのでしょうか。ここでは、具体的な条件を3点まとめてみましたので参考にして下さい。

不動産物件で重要視されやすいのは、立地がいいことです。その立地の良し悪しが不動産の評価額、つまり資産価値に影響を与えるのではないでしょうか。

⓵立地条件
②資産価値
③築年数

ここからは、さらに詳しくこの3点についてご紹介します。

マンションの条件1：立地条件

リバースモーゲージの対象になりやすい条件として、立地は不動産の価値に大きく影響するのではないでしょうか。

マンションの築年数や自宅から駅までの距離、交通の便や大型商業施設、学校、スーパー・コンビニエンスストア・ドラッグストアなどの施設は、利便性のプラス要素の1つとなり、資産価値は高くなる傾向にあるでしょう。

マンションの条件2：資産価値

リバースモーゲージの対象になりやすい条件の2つ目は、資産価値がどれくらいあるかではないでしょうか。

マンションの場合は、金融機関によっては首都圏のみしか取り扱わないところもあります。

使いみちも、住まいのリフォームや住みかえ老人ホームに入居するための一時金、自身が住むための住居用など、限定されている場合があるでしょう。

金融機関におけるマンションの評価（資産価値）は、正しく評価するために、定期的見直されるのが一般的です。

マンションの条件3：築年数

リバースモーゲージの対象になりやすいマンションの3つ目の条件は、築年数です。

建物は居住年数の長さに比例して劣化しやすいので、築年数が長ければ長いほど資産価値も下がっていく可能性が高いです。

また、土地に比べて建物は居住年数の長さとともに劣化が進みやすいので、新しいマンションの方が格段に有利といえるでしょう。

リバースモーゲージの利用が向いている人

リバースモーゲージの利用はどのような人に向いているのでしょうか。

リバースモーゲージに向いている人は、戸建住宅は所有しているけれど、生活資金が少ない高齢者や、売りたいけれど希望する金額で売れない、長年生活をした地域を離れたくないなどの事情を持つ人ではないでしょうか。

住み慣れた家を離れることなくローンを組むことができる、リバースモーゲージをぜひ活用してみてはいかがでしょうか。