家賃滞納への督促方法5つと家賃滞納を防ぐポイント3つ｜督促状の作成方法
2020 06.4この記事はPRを含みます
家賃滞納への督促とは
家賃滞納への督促とは、マンションやアパートの入居者が家賃を支払わず滞納しているときに、契約通り支払うように催促することです。
不動産投資としてアパートやマンション経営を選択した場合、家賃滞納をする入居者が一定数でる可能性があります。どんなに入居条件を厳しくしても、家賃滞納の発生率を0にすることはほぼ無理でしょう。
そのため、今回の記事では家賃滞納の督促方法や滞納を防ぐコツなどについて紹介します。
家賃滞納への督促方法5つ
入居者が家賃滞納した場合の督促方法、どんなタイミングで督促をすればよいのか、どういう風に督促すればよいのか見ていきましょう。
気をつけなければならないポイントは、家賃を滞納しているからといってオーナー側が何をしてもよい、という訳ではないことです。オーナー側もしっかりと法律を守っていなければ、不法行為とみなされて場合によっては損害賠償請求を起こされるといったことも起こる可能性があります。
督促方法1：督促のタイミング
まず、家賃滞納が起こって困るのは督促のタイミングでしょう。最初の督促を行うのは基本的に家賃滞納が起こってから1週間以内になります。
支払われるはずの家賃が支払われず、家賃滞納となったら1日2日様子を見て、それでも振り込みがなかったときが最初の督促のタイミングです。このときは入居者の意図しないミスで家賃滞納になっている可能性が高いため、支払いがないことを伝えて早めに支払いをして欲しいと伝えます。
督促方法2：遅延の理由を聞く
家賃滞納の督促をする際に、相手がなかなか支払うことができないと答えた場合は「どうして支払いをすることができないのか」遅延の理由を聞いてみましょう。
突然大金が必要になることがあったなどの、やむをえない理由があった場合にはしばらく家賃滞納は続いてもそのうち解消することが見込めます。しかし仕事を辞めた、リストラにあったなどの理由だった場合は家賃滞納が長引く可能性を考慮しなければなりません。
督促方法3：直接部屋を訪問してみる
家賃滞納の最初の時点では電話で督促をすることが多いのですが、電話が通じなかった場合は直接本人の部屋を訪問して交渉する必要がでてくるでしょう。
とくにありがちなのが、昨今は家電話を置いている家庭が少なくなったのでスマートフォンに登録されていない電話からの電話に出ない、というケースです。入居者は悪気なく、知らない電話からかかってきた電話に出ていない可能性があるので、直接部屋を訪問するのもよいでしょう。
督促方法4：留守番電話に家賃督促のメッセージ
何度電話をかけても本人につながらない場合、部屋を直接訪ねて交渉することが難しいような場合には留守番電話に滞納家賃の督促のための電話であることを伝えるメッセージを残しましょう。
単なる入居者側のミスで家賃滞納になってしまっているような場合は、督促に驚きすぐに連絡をとってくるでしょう。留守番電話にメッセージを入れても反応がなかったような場合は、さらに家賃滞納が続き、他の手段をとる必要がでてきます。
督促方法5：督促状の送付
家賃滞納が発生しその後連絡をとることができない、あるいは支払いの約束をしたのに相変わらず支払いがないようなときは滞納発生から2週間程度で「督促状」の送付を行います。
家賃滞納状態であることを知らせると共に、「連帯保証人に連絡をすること」や「遅延損害金が発生する」ことを知らせる督促状になります。督促状の内容については、家賃滞納からどの程度日数が経過するか支払いや連絡があるかで内容が変わっていきます。
督促状の作成方法
家賃滞納をしている入居者に対して送付することになる督促状は、送るタイミングによって記載する内容を変える必要がありますのでそれぞれの作成方法について見ていきましょう。
家賃滞納したら即、督促状となることはあまりありません。まずは電話連絡や訪問による交渉を行い、それが叶わなかった場合や交渉が決裂したりした場合に出します。きちんと督促状を出したという証拠を残すために、内容証明で送ることが基本になります。
滞納期間別の作成内容
ここからは、家賃滞納から1週間～2週間、3週間から4週間、1か月以上たったときに送付する督促状について見ていきます。
一般的な督促状ではまず右上に督促状作成日の日付と会社、担当者名を入れます。次に本文を記載し、最後に物件名や未納賃料がいくらかの記載、振込先を記載して支払い期日をしっかり明記します。とくに難しい文章ということはないので、簡単に作ることができます。
1～2週間
家賃滞納から1週間～2週間の督促状では、まず「家賃滞納について」や「賃料滞納の督促状」として、家賃が滞納状況になっていることに加えていつまでに入金してください、といった内容を記載した督促状を送ります。
まだこの段階では、入居者がわざとでなく家賃滞納になっている可能性があることと、滞納してからまだ日がそんなに経ってはいないので、家賃滞納の事実と新たな支払い期限を決めて記載する程度でよいでしょう。
3～4週間
滞納が発生してから2週間たっても連絡や振り込みがなかった場合、家賃滞納が発生してから3週間～4週間になってくると督促状に「連帯保証人へ連絡すること」や、「遅延損害金が発生すること」を内容に盛り込みます。
ここまでの段階では、家賃滞納をしている事実はオーナー側と当事者にしか分かっていませんが、この段階を超えると連帯保証人に連絡をして支払うよう依頼するなど他の人が絡む話となってきます。
1ヶ月以上
1か月以上たっても家賃の支払いがなく滞納が続いているときは、作成する督促状にいよいよ入居者との「賃貸契約を解除する」旨や「法的処置による解決をはかる」旨を内容に記載します。
入居者と結んだ賃貸契約は、一方的に解除することはできません。そのためまずは督促状にて知らせます。このまま家賃滞納をし続けた場合、賃貸契約が解除され裁判に進む可能性があることを知らせて、滞納している家賃を支払うよう促します。
家賃滞納を防ぐコツ3つ
家賃滞納を完全に防ぐことは非常に難しいのですが、なるべく発生しないように防ぐコツはあります。家賃滞納は、最悪な場合は1年近く家賃の支払いがない上に裁判までして物件の明け渡しをさせるなど時間も手間もかかることなので、避けられるなら避けた方がよいでしょう。
気をつけておきたいポイントは、入居者の審査を厳格にすることと、家賃滞納をした際の処置についてしっかり記載しておく、不動産会社と連携をとることです。
家賃滞納を防ぐコツ1：契約前の審査を厳格に
家賃滞納を防ぐためには、まず滞納しそうな人を入居させないことが大事になります。ただ、見分け方はそう簡単ではありません。問題なさそうな人でも、将来環境が変われば家賃を滞納することもあるからです。
審査の段階で見ておきたいのは、入居者が収入に見合った物件を選んでいるかどうかです。収入に対して家賃の割合が高すぎるような場合、家賃が負担となって家賃滞納につながりやすくなってしまいます。
家賃滞納を防ぐコツ2：処置を契約書に記載
家賃滞納をしたらどういう処置をとるか、ということをしっかり契約書に記載しておくことも重要でしょう。
契約書への記載は、入居者への注意喚起になるのと同時に実際に法的処置をとる必要がでてきた際にも役立ちます。最初はよくても、状況は刻刻と変化していくため万が一に備えてしっかりとした契約書を作っておくべきでしょう。
家賃滞納を防ぐコツ3：不動産会社との連携
家賃滞納を防ぐためには、入居者と接する不動産会社としっかり連携して良い入居者を見つけること、万が一のとき不動産会社が対応してくれるようきちんと契約を結んでおくことも大事でしょう。
良い入居者を見つけるためにも、不動産会社とのコミュニケーションはしっかりとりましょう。また不動産会社と集金代行契約や賃貸管理契約といった契約を結んでいないケースでは、不動産会社は家賃滞納の督促を行わないので要注意です。
督促をする際の注意点4つ
入居者が家賃滞納をしていても、督促のために何をしてもよいわけではないと解説してきました。ここからは、家賃を支払うよう督促する際に注意しておきたいポイントについて紹介いたしますので、チェックしておきましょう。
これらのポイントを守らずに督促をしていた場合は、下手をすると督促側が不法行為をしていたとみなされてしまうことがありますので注意してください。
督促をする際の注意点1：家賃滞納を公にしない
「家賃を支払ってください」と書いた紙を滞納者の部屋のドアに貼っておく、郵便受けに貼っておくなどの行動はNGです。
その人が家賃滞納しているという事実をいたずらに公にするような行動は、違法行為とみなされる可能性が高くなります。家賃を滞納されたことで怒ることは無理もありませんが、だからといって感情のままに行動するとかえって不利益になってしまいます。
督促をする際の注意点2：夜間21時以降の電話をしない
続いて注意したいポイントは、滞納した家賃の督促のためとはいえ夜間21時以降の電話はしないようにする、ということです。
帰宅が遅い入居者への督促として、ついつい遅い時間に連絡を入れてしまう人がいますが、これはあまり褒められる行動ではありません。また、同じ日に何度も督促の電話を入れたりすることもよくない行動です。朝も早い時間、具体的には8時くらいまでは電話をしないようにしましょう。
督促をする際の注意点3：第三者を使わない
正式な契約をしていない不動産会社などに依頼するなど、第三者に滞納した家賃の督促や回収を行わせることも、やってはいけません。ただし、前もって集金代行契約などを結び、正式な代理人である場合は別になります。
家賃滞納が起こったからといって、第三者を使っての督促・回収は問題になってしまう可能性が高いのでやめましょう。督促や回収は自分で、あるいは契約した不動産会社などに任せるべきです。
督促をする際の注意点4：遅延損害金の設定額
家賃滞納で損害が生じた場合に遅延損害金も請求できますが、設定額は契約書に記載していなければ5%、契約書に記載していたとしても年14.6%までの範囲で金額を設定する必要があるなど条件があります。
遅延損害金の設定にも法律による決まりがありますので、違法にならない適切な範囲の額を設定するように気をつけましょう。
機構は、共済契約者が掛金をその納付期限までに納付しなかつたときは、その者に対し、その延滞した額につき年 14.6 パーセントの割合で納付期限の翌日から納付の日の前日までの日数によつて計算した額の範囲内において、割増金を納付させることができる。
家賃滞納者に対して適切に督促しよう
マンション経営・アパート経営において家賃滞納は頭の痛い問題です。しかし、だからといってどんな督促をしてもよいという訳ではありません。
今回の記事で紹介した注意点に気をつけ、家賃滞納者に対しては適切で効果的な督促を行っていくようにしましょう。
