不動産投資ローンに通る人とは？不動産投資ローンの審査を通る条件4つ紹介

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、購入した不動産を人に貸し出し、家賃収入を得ることを目的としたものです。

不動産投資ローンは、自宅の購入のための住宅ローンと似ていますが、もっとも大きな違いは融資を受ける目的です。また、不動産投資ローンでは毎月の家賃を返済原資としており、融資金額は年収の10倍から20倍程度と住宅ローンよりも非常に上限が高いと言えます。

この記事では不動産投資ローンについて説明していきます。

不動産投資をする上では大切

不動産投資ローンは、不動産投資を行う際にセットで検討しなければいけないものです。

不動産投資を検討している場合、不動産投資ローンではいくらまで借りることができるのか、金利はどの程度なのかといった問題がついてまわります。

また、金融機関によって提示されている金利は異なるうえに、購入予定の物件によっては、安定的な家賃収入が期待できないと判断され、融資評価も厳しくなる場合があります。

不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

不動産投資ローンと住宅ローンには具体的にどのような違いがあるのでしょうか。

さきほど紹介したとおり、不動産投資ローンと住宅ローンを比較すると、目的や上限金額などの異なる特徴を持っています。ここでは不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて紹介します。

審査基準

審査基準は、不動産投資ローンでは物件の収益性と個人の返済能力、住宅ローンでは個人の返済能力のみとなります。

住宅ローンでは個人の返済能力のみが審査されますが、不動産投資ローンではそれに加えて不動産の収益性の割合も大きいです。

しかし、審査基準は金融機関ごとに異なり、古い木造物件では属性が良くても融資に通らない場合もありますが、属性が良くなくても、アクセスが良い都心の物件には融資がおりる場合もあります。

金利

金利は、不動産投資ローンでは年1.5%～4.5%程度、住宅ローンでは年0.5%～2.0%程度となります。

住宅ローンは給与を返済原資としているため、貸し倒れのリスクが少なく、金利は低く借り入れることが可能です。

一方、不動産投資ローンは上限金額が高いことに加え、家賃収入が予定どおりに入ってこなかった場合に貸し倒れてしまうリスクがあるため、金利も高い水準になります。

不動産投資ローンと住宅ローンの関係性

不動産投資ローンと住宅ローンは物件を購入するためのローンという意味では似ていますが、「融資の5原則」から見ると異なる点が多いです。

「融資の5原則」とは公共性、安全性、収益性、流動性、成長性の5つから成り立つものです。不動産投資ローンは、賃貸居住空間を社会に提供して収入を得るためのものであり、住宅ローンは、自らの住居として物件を購入するためのものなので、資金使途が大きく異なります。

不動産投資ローンの審査を通る条件4つ

不動産投資ローン審査に通るためにはどのような条件があるのでしょうか。

これから不動産投資を行う際、不動産を購入するための自己資金を用意できる場合を除き、ほとんどの方がローン審査をパスしなければいけません。しかし、不動産投資のローン審査は住宅ローン審査よりも難しいと言われています。

ここでは不動産投資ローン審査を通る条件4つを紹介します。

1：物件の資産価値

ローン審査に通るためには、資産価値が高い物件である必要があります。

不動産投資ローンは毎月の家賃収入を返済原資としているため、ローン審査の際には物件の資産価値や収益性を見られます。さらには、債務者からの返済が困難になった場合を想定すると、物件の持つ担保力も審査における判断対象の一つです。

また、資産価値は物件の築年数や立地、状態などによって変わるので、都会なら駅からのアクセスの良さ、地方であれば駐車場の有無なども重要視されます。

2：借入金の有無

ローン審査に通るためには、借入金がない方が有利です。

借入金はないことが理想ですが、返済実績があれば、ローン審査に大きく影響を及ぼすことはありません。ただし、借入金の額が大きすぎると融資が認められない可能性があります。

そのため、不動産投資ローン審査時にリボ払いやキャッシングの残債がある場合は、先に返済をしておきましょう。

3：自己資金

ローン審査に通るためには、自己資金や貯金を蓄えておく必要があります。

不動産投資ローンでは個人の属性は重要視されますが、中でも自己資金は非常に重要なポイントです。すでに、ある程度の自己資金や貯金が手元にある場合、金融機関は融資先としてリスクが少ないと判断できます。

たとえば、一定額以上の貯金がある場合は、融資を受ける際に頭金を出さなくても有利になるとも言われています。

4：属性

ローン審査に通るためには、借入主の個人属性が重要です。

個人属性とは、勤務先や年収、勤続年数などが該当します。一般的なローン審査と同じく、不動産投資ローン審査でもそれらの属性から、ローンを組んだ後に返済が滞ることがないかどうかを判断されます。

ここでは属性の年収、勤続年数、勤務先情報についてそれぞれ紹介していきます。

年収

ローン審査に通るためには、借入主の年収は重要です。

不動産投資ローンでは住宅ローンと異なり融資可能な上限金額が高く、年収の10倍から20倍の融資を受けることができます。たとえば上限が年収の10倍なら、年収500万円で5,000万円までの融資を受けられます。

そのため、不動産が4,000万円程度で投資できる場合、年収400万円からはじめられるということになり、ローン審査も通りやすいと言えます。

勤続年数

ローン審査に通るためには、借入主の勤続年数の長さは重要です。

金融機関は勤続年数が長ければ長いほど収入が安定していると判断するため、ローン審査が通りやすくなります。具体的には、同じ勤務先に3年以上務めていると融資を受けやすいです。

ただし、転職して勤続年数が短くても、同業種などでキャリアアップしていると判断できる場合には、勤続年数が短くてもローン審査に影響がでない場合もあります。

勤務先情報

ローン審査に通るためには、借入主の勤務先情報は重要です。

勤務先の信用力が低い場合、現在の年収が高くても、将来的に安定しない可能性を指摘されて、ローン審査に通らない場合があります。信用力が高い勤務先とは、学校法人や医療機関、公的な機関などの倒産リスクが低いところを指します。

また、一般の企業の場合は、上場企業なら信用力が高いと判断され、ローン審査に通りやすいでしょう。

金融機関ごとの不動産投資ローンの審査を通る条件

不動産投資ローンは金融機関ごとに審査基準は異なります。

ここまで紹介したとおり、不動産投資ローンの審査で見られる項目はほぼ決まっています。しかし、融資を依頼する金融機関によっては審査基準が異なり、非常に早い場合もあれば、厳しく時間がかかる場合もあります。

また、複数の不動産投資ローンを用意している金融機関もあります。ここでは金融機関ごとに、不動産投資ローンの審査を通る条件を紹介します。

1：都市銀行やメガバンク

都市銀行やメガバンクの場合、ローンの審査はもっとも厳しいと言われています。

都市銀行やメガバンクは、借入者の属性や購入対象の不動産に対する評価が非常にシビアで、審査を通るのがもっとも難しい金融機関です。また、審査に必要な期間も長く、終わるまで時間がかかります。

しかしその分、一度都市銀行やメガバンクでの審査に通れば、他の金融機関で高い属性情報として良い評価を受ける場合もあります。

2：地方銀行

地方銀行の場合、不動産投資ローンに積極的な場合とそうでない場合の差が激しいです。

地方銀行は種類が多いこともあり、不動産投資ローンに積極的ではない銀行は慎重な審査をするため、時間がかかる上に審査基準もシビアです。

しかし不動産投資ローンに熱心な銀行では、他で審査が通らないような属性や物件であっても審査に通し、問題になったところもあります。通りやすさだけで地方銀行を選ぶのはおすすめできません。

3：信用金庫・信用組合

信用金庫や信用組合の場合、不動産投資ローンに積極的な場合とそうでない場合の差が激しいです。

信用金庫や信用組合も地方銀行と同じく、不動産投資ローンに積極的ではない場合は、地元への密着度が高く、本店と同じ都道府県に居住している人のみを対象としたシビアな審査をする傾向が高いです。

逆に熱心な信用金庫や信用組合もあり、審査基準についてはどちらも地方銀行と同じ程度の水準だと考えてよいでしょう。

4：ノンバンク

ノンバンクの場合、ローンの審査が非常に早いです。

ノンバンクとは、法律で定められた銀行や信用金庫、信用組合、労働金庫などの金融機関以外で賃金業務を営む金融機関のことを指します。

ノンバンクは他の金融機関に比べて融資条件が緩く、審査も甘い傾向にあります。また、審査が非常に速いため、銀行などの不動産投資ローンの融資条件に合致しない場合は、ノンバンクの審査を受けてみると良いでしょう。

5：日本政策金融公庫

日本政策金融公庫の場合、属性情報よりも事業性を重視する傾向があります。

他の金融機関が、個人の属性も重視していることと比較すると、日本政策金融公庫は国が事業支援を行うという名目で融資するため、その事業に対する返済の可能性をもっとも重視しているという違いがあります。

審査のハードルは低いですが、支店ごとに判断基準が異なります。さらに本人が自分で支店に足を運んで、直接融資の相談や申し込みをする必要があります。

ローン審査に通りやすい人の特徴

ローン審査には、通りやすい人と通りにくい人がいます。

ここまで紹介したとおり、ローン審査では個人の属性や収入面だけでなく、購入予定の不動産の資産価値なども重要となってきます。

融資希望額に見合った内容であれば通りやすいですが、たとえ年収が良くても、不動産の価格が高く、収益性が評価されなければ、ローン審査に通らない場合も十分あり得ます。ここでは、ローン審査に通りやすい人の特徴について紹介します。

1：属性が安定している

ローン審査に通る人は、年収や勤務先などの属性が安定しているという特徴があります。

属性に関しては、警察官や自衛官、市役所や区役所などに勤める公務員はローン審査に通りやすいです。また、一般企業に勤める人よりも、医師や看護師、教員などが通りやすい職業だと言われています。

次に紹介する勤務先の信用度などとも関係しますが、一般的に安定していると言われる職業に就いていると、ローン審査に通りやすいと言えるでしょう。

2：勤務先の信用度が高い

ローン審査に通る人は、勤務先の信用度が高いという特徴があります。

勤務先の信用度が高ければ、将来的に倒産のリスクが少ないと判断され、ローン審査にも通りやすくなります。

信用度の高い勤務先とは、たとえば大手上場企業やそれに準ずる企業、また公務員や公的な機関などの一般的に安定しているとされるところです。信用度の高い勤務先に勤めていれば、ローン返済が見込めると判断されるでしょう。

3：勤続年数が長い

ローン審査に通る人は、勤続年数が長いという特徴があります。

勤続年数は、安定して働いているかどうかを見る基準となるため、3年以上勤続している場合はローン審査が通りやすくなります。そのため、脱サラして不動産投資をしようと考えている方は、仕事を辞める前に不動産投資を始めるようにしましょう。

また、ヘッドハンティングなどキャリアアップのための転職なら、勤続年数が短くても審査への影響は少ないでしょう。

ローン審査に通りにくい人の特徴

ローン審査に通りにくい人は信用力が低い人です。

ここまで紹介したとおり、審査に通りやすい人には属性全般に信用力があるということがわかりました。逆に言えば、ローン審査に通りにくい人は信用力が低い人であると言えます。

ローン審査に通りにくい人の特徴を持っていなければ、目標額までは届かなくても融資を受けられる可能性もあるでしょう。ここではローン審査に通りにくい人の特徴について紹介します。

1：過去のローンの支払いが遅れている

ローン審査に通りにくい人は、過去にローンの支払いで滞納があった人です。

ローンの支払いが遅れたことがあれば履歴に残ってしまっているため、ローン審査に通りにくくなります。また、消費者金融でお金を借りている場合も同じことが言えます。

2：給与体系が歩合

ローン審査に通りにくい人は、給与が歩合制である場合やインセンティブ比率が高い人です。

現在の年収が高いうえに、長く勤続しており、勤務先の信用度に問題がない場合であっても、給与体系が歩合であると、安定した収入を維持できない可能性があると判断されることがあります。

そのため、ローン審査に通らないという場合はなくても、希望している融資額には届かないということはあるでしょう。

不動産投資のローン審査の条件を把握して審査を突破しよう

不動産投資を始める場合には、ローン審査に通る金融機関を選びましょう。

不動産投資を行う際に、すべて自己資金で賄える場合を除いて、ローン審査に通る必要がありますが、依頼先の金融機関により条件や審査にかかる時間は異なります。

この記事で紹介したとおり、ローンの審査基準や条件などをしっかり確認して、まずはローン審査を通過するようにしましょう。