リフォームを成功させる流れ3つ｜成功させるためのポイントは？

2020 10.21この記事はPRを含みます

不動産投資においてリフォームは必要？

不動産投資で重要なのは、入居率の確保です。

数ある物件の中から入居希望者に選んでもらうことや、家賃の下落を防ぐには、退去した後にリフォームをすることがとても良い流れにつながります。

リフォームを成功させるにはどのようなポイントがあるのか、リフォームの流れを見ていきましょう。

リフォームするメリット4つ

リフォームをするには、工事費用が発生します。そのためリフォームの際は、目的やニーズをしっかりと考えて導き出し計画をたてることが、良い流れを作るために重要となります。

リフォームをするメリット4つについて、どのような流れになっているのでしょうか。

順を追って見ていきましょう。

リフォームするメリット1：空室対策になる

リフォームをする際は、築年数の経った古い設備から時代のニーズに合った新しい設備を導入する流れが、空室対策になります。

最近は、物件の検索にインターネットを使う人が増えています。

そこで、若い人に人気のある宅配ボックスや、入居者無料のインターネット接続サービスなどの新しい設備を導入してみましょう。

そうすることにより、設備のチェック対象となり検索に表示されるため、より多くの人の目にとまり入居率アップの流れにつながります。

リフォームするメリット2：利回りが良くなる

リフォームをすることで、家賃を現状維持もしくはアップさせる流れができるので、利回りが良くなります。

築年数が15年を過ぎると設備の劣化などを伴い、家賃を現状維持することが難しくなります。

そこで費用を抑えつつ、入居対象者のニーズにあったリフォームをすることで利回りを良くする流れにつながります。

リフォームするメリット3：物件価値の下落防止になる

築年数の進んだ物件は価値が下がるため、それを防止するために入居対象者のニーズにあったリフォームがとてもよい流れとなります。

原状復帰のみではなく、機能や設備を追加してより住み心地が良い物件にすることで、物件価値下落防止の流れにつながります。

リビングを広くするような間取りの変更や、キッチンを機能性の高いものにするなど、様々な方法があります。

入居対象者を絞り込むことで、ニーズに合ったリフォームの形が明確になり、リフォーム成功への流れを作ることができます。

リフォームするメリット4：PR効果になる

リフォームをすることで室内がきれいな物件をアピールでき、入居希望者へ効果的なPRをすることが可能になり、入居率がアップする流れができます。

入居率が高いほど物件の価値は下がらないものです。

多少の費用が掛かっても、しっかりとPRできるターゲットのニーズにあったリフォームをして、入居率を維持する流れを作ることがとても大切です。

リフォームを成功させる流れ3つ

リフォームすることを前提に不動産を購入することは、費用を抑えて収益物件を手にする流れが可能です。

しかし、きちんとした計画を立てないと費用がかさみ損をすることもあります。

リフォームを成功させるためには、どのような流れが必要なのかを3つ挙げてみましたので、順番に見ていきましょう。

成功させる流れ1：リフォームに適した物件を購入する

新築の物件を購入するには費用が掛かるので、リフォームを前提とした中古物件を購入することが予算を抑えることに繋がります。

中古物件は、入居者対象を意識した間取りを選ぶことが大切です。

後から間取り変更といった大掛かりな工事を避けることができるので、価格を抑えてリフォームすることが可能となります。

成功させる流れ2：適したリフォーム業者を選ぶ

同じリフォームの内容でも業者によって価格は様々なので、複数のリフォーム業者で見積もりをとりましょう。

ただし、安いからという理由で業者を選択すると、手抜き工事やイメージと合わないトラブルに見舞われることもありますので注意が必要です。

経験豊富で実績があり信頼のできる業者を選ぶことが、リフォームを成功させる流れとなるでしょう。

成功させる流れ3：投資利回りを想定する

リフォームを成功させるには、投資利回りを想定することが重要となります。

新築物件は購入後すぐにリフォームが必要ではありませんが、リフォームの必要な中古物件はリフォームの金額を含めて計算しなくてなりません。

中古物件購入の際は、表面利回りだけを見て想定すると実質利回りとの差が大きく出てしまうので、注意が必要です。

利回りを計算する方法

リフォームを成功させるための利回りを計算する方法は以下のようになります。まずはしっかりとフォームを含めた利回りの計算をして、計画をたてましょう。

実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件の購入価格＋購入時諸経費）×100

リフォームを成功させるためのポイント6つ

リフォームを成功させる流れは、リフォームしたい場所を明確にして、優先順位をつける等のしっかりとした計画をたてておくことがとても大切です。

せっかくリフォームをするのであれば、リフォームをしてよかったと思えることが重要です。

ニーズにあったリフォームには、どのようなポイントがあるのかを6つご紹介します。それでは、みていきましょう。

ポイント1：入居者像を想定する

リフォームを成功させるポイントは、立地や周辺環境に基づいて入居者像を想定し、入居希望者に物件がマッチする流れが大切です。

間取りと周辺環境によって入居者のニーズは大きく変わってきます。

単身者は通勤に便利な都心近くを好みますが、ファミリー層は交通の便よりも学校や商業施設の近くの郊外に需要があります。

ポイント2：新しさをPRする

中古物件のリフォームは、内装や設備の新しさを物件情報でPRすることができます。

築年数が経っている物件もリフォームをして新しい設備や機能を追加することで、インターネットでの検索対象になり、物件情報へのアピールポイントが増えます。

入居希望者の目に止まりやすくなり、入居率がアップし空室対策になるでしょう。

ポイント3：入居者に好まれる設備を設置する

リフォームをする物件はある程度の年数が経っているため設備が古くなりがちですが、今のニーズに合った設備を設置する流れは、より入居者に好まれる物件になります。

無料インターネットや宅配ボックスなどは単身者に好まれますが、モニター付きインターフォンはすべての利用者に好まれる傾向にあります。

間取りの変更が可能であれば、ユニットバスをバストイレ別にすることなども人気があります。

ポイント4：ローンを活用する

リフォームをする際にローンを活用する場合は、中古物件を購入する費用とリフォーム費用も住宅ローンで借りることが可能です。

中古物件の購入後、しばらくしてからリフォームの費用を別途ローンで借りる場合は、住宅購入のローンの返済も審査対象となるため、ローンの審査が下りない可能性もあります。

資金計画をしっかりとたてて、できれば中古物件購入と同時にリフォームを行うことをおすすめします。

ポイント5：リフォームにかける費用を決めておく

リフォームにかける費用は、必ず回収できることがとても重要なので、費用が回収できるための環境づくりが大切です。

リフォーム費用は、リフォームすることで家賃アップが見込める金額×10年が目安となります。

リフォーム費用を抑えて最小限のリフォームで済ますと、なかなか入居者が決まらず費用の回収が難しい場合があるので注意が必要です。

ポイント6：フォーカルポイントを作る

リフォームを成功させるためには、部屋に入ったときにまず目が行くフォーカルポイントを作ることです。

フォーカルポイントとは、空間に壁面のくぼみや飾り棚を付けて、目を引く場所を作ることです。

入居者が自由に演出できる場所を作ることで、居心地のよい部屋となり人気が高まります。

リフォームの流れを把握しよう

リフォームをする場合は、まずリフォームする価値がある物件なのかを見極めることが大切です。

リフォーム後の投資利回りのシミュレーションをしっかりとして、無理のない計画を立て、リフォーム業者の選定を行うよう心がけましょう。

入居者にアピールするリフォームをするためには、入居者像をイメージして必要な設備を入れ、しっかりとPRすることも大切です。