不動産の決済当日における8つの手順｜買主・売主が準備しておくことや気を付けるポイントを紹介
2023 10.28この記事はPRを含みます
不動産の決済とは？
不動産を売買する機会に必ず行われる「決済」という手続きですが、これは何を意味した言葉なのでしょうか。
不動産の決済とは、不動産の買主が売主に売買代金（手付金を除いた残代金）を支払うことを言います。多くの場合はこの手続きによって所有権が売主から買主に移転するようになるため、不動産の売却・購入手続きには欠かせない行程です。
ここでは、決済はどのようなやり方で行われるのか、また、決済の日までに何を準備しておくべきか、決済の後には何をしたら良いのか、順に説明していきます。
不動産の決済における立会人
不動産決済の主役はもちろん買主と売主ですが、非常に重要な手続きであるため、他にも立会人が必要です。
多くの場合は決済には、不動産仲介業者、司法書士が同席します。場合によっては、買主が融資を受ける場合の金融機関の担当者、売主が融資を受けていた場合の金融機関の担当者が同席することもあります。
不動産売買の専門である仲介業者は主に、全体の進行役を果たします。一方で司法書士は、所有権移転登記をはじめとする登記手続きを代行する役割を果たし、本人の意思確認・認証・書類の真正性の確認などを行います。
不動産の決済をする時期・時間
決済が行われる日のことを「決済日」と呼び、土日には金融機関が営業していないため、通常平日の午前中に行われます。
午前中に行われるのは、買主がローンを組んで不動産を購入するケースが多く、振込送金などに不備があった場合でも、当日中に対応することができるようにするためです。
加えて決済日当日に司法書士が登記を行うため、その準備や手続きのためにも早い時間が指定されることが多いです。
不動産の決済方法とは？
不動産の決済には大きく分けて「現金」と「振込」の二つ方法があります。これは、どのように売買代金が支払われるかという違いであり、売主と買主の間で相談して決められます。
前者であれば決済の場所で直接、買主から売主に現金で費用が手渡されます。一方で後者は、買主が売主の口座に費用を振り込むという方法で売買代金の支払いが行われます。この場合は振込手数料を別途どちらかが負担する必要があります。
不動産の決済をする場所
決済が行われる場所については決まりがあるわけではありませんが、多くの場合はその決済方法によって場所が決定されます。
買主が金融機関から借入れをした場合など、振込によって決済が行われる場合、借入先の金融機関のブースを借りることが多いです。
一方で現金による決済の場合、もしくはネット銀行など店舗を持たない金融機関で借入を行った場合は、不動産会社のオフィスや担当の司法書士事務所などで行われることもあります。
銀行のブースを借りることができない場合などには、銀行の筆記スペースなどで行われることもあります。
不動産の決済の際に買主が準備しておくこと3つ
新たに不動産の所有者になる買主は、決済日当日までに各種書類、手続き、費用など事前に準備しておくべきことが様々あります。
ここでは当日までに必ず行っておくべき手続きや、当日に必要な持ち物などを、大きく3つの項目に分けてご紹介します。
決済で買主が準備すること1：ローンの契約
不動産の売買契約が結ばれた後、最初に買主が行うのが「ローンの契約」です。事前審査の承認を得た金融機関に正式なローンの申し込みを行いますが、ここで必要な書類や情報が多くあります。
申込者の働き方や借入先の金融機関・ローンのタイプによって異なる場合もありますが、一般的には主に次の書類が必要とされています。
収入を確認する書類（減税徴収票や確定申告書、勤務先情報など）、契約書類（売買契約書、重要事項証明書など）、購入対象の物件の資料（登記事項証明書・公図・測量図など）、本人確認書類（免許証・パスポート・住民票など）の4つです。
購入対象の物件の資料については、不動産会社や売主が準備する場合が多いです。
これらの書類と申込書類（借入申込書・保証委託申込書など）を合わせて、金融機関に提出します。また、その際に借入に関する情報（借入金額・返済年数・金利タイプ・ローン実行日など）も用意しておく必要があります。
承認が降りた後、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結ぶことで、不動産購入の資金を金融機関から借りることができるようになります。
なお、ローンを利用せず現金で不動産を購入する場合は上記の手続きは不要になります。
決済で買主が準備すること2：費用
先に述べたように、決済日には買主は売買費用の残代金を売主に支払います。そのため、当然ながら買主はその費用を当日までに準備しておかなければなりません。しかし、決済当日に支払うべき費用は売買代金だけではありません。
不動産の買主は売買代金に加えて登記費用（登録免許税及び司法書士への報酬）、固定資産税・（マンションの場合の）管理費等の清算金、ローン諸費用、仲介手数料、各種保険料（火災・地震）などの費用も合わせて用意しておく必要があります。
住宅ローンで支払う場合、売買費用の残代金は現金で用意をする必要はありません。一方で固定資産税分担金や仲介手数料を住宅ローンで支払っていいかどうかは、金融機関によって扱いが異なります。
細かい費用や支払い方法については、事前にしっかりと確認しておく必要があります。
決済で買主が準備すること3：必要書類や持参物
買主は、各種費用の他にも、次の3つのものを決済日当日に持参する必要があります。
1つ目は住民票です。登記手続きのために司法書士に提出するために必要になります。市役所で取得可能なため、早目に用意しておきましょう。
2つ目は判子です。当日記入する書類に押印するために持参するものですが、実印・認印・銀行印それぞれ異なるものを使用している場合は、全て持参するようにしましょう。
3つ目は身分証明書です。ローン手続きや登記手続きに必要なものであり、運転免許証や健康保険証で問題ありません。
決済日当日に忘れることがないように、事前に確認の上、しっかりと準備をしておきましょう。
不動産の決済の際に売主が準備しておくこと5つ
不動産を売却する側の売主も、決済日当日までに準備しておくべきことがありますが、中には忘れてしまうと登記手続きができなくなってしまうような重要な持ち物や手続きもあります。5つに分けて、順番に説明をしていきます。
決済で売主が準備すること1：費用
不動産を売却する側の売主にも手続きの際に費用が生じますが、その種類を順番に説明します。
売却の際に必ず生じる仲介手数料、印紙税、（住所変更登記・抵当権抹消登記がある場合の）登録免許税及び司法書士への報酬と、売却条件によって生じる振込手数料、建物解体費用・土地の確定測量費用などです。
仲介手数料は、不動産仲介業者に支払うもので、売買契約時と決済時に半分ずつを払います。そのため、決済時には残代金の支払いの用意をしておく必要があります。
契約書に貼る印紙代は、契約金額に応じて費用が異なります。事前に支払うか、契約時に仲介業者が立て替えてくれた費用を後で支払います。
登録免許税は、売主の住所変更登記や後に触れる抵当権抹消登記を行う必要がある際に納める税金です。司法書士に登記を委任する場合は、司法書士への報酬も必要になります。
その他に、売買代金の振り込み手数料や建物解体費用、この後に触れる土地の確定測量費用は、通常は支払う必要がありませんが、契約条件によっては支払う必要が出てくるものです。
上記の費用のうち、決済日に支払う必要があるものを事前に確認し、準備しておきましょう。
決済で売主が準備すること2：確定測量
確定測量とは、隣地所有者との合意の上、自己の土地の境界を確定する手続きのことです。
土地を売却する際、隣地と売却対象の土地の境界が定まっていない場合、将来トラブルになる可能性があります。そのため土地の境界が不明確である場合、必ずこの手続きを行う必要があります。
土地の確定測量の手続きは、一般的に「土地家屋調査士への依頼→必要書類の提出→現況測量（土地家屋調査士）→境界確認（関係者及び土地家屋調査士）→確定測量図の完成と捺印」のような流れで行われます。
上記の行程が完了するまでには1〜3ヶ月の期間を要すると言われており、これを不動産の引き渡しまでに必ず行っておく必要があります。時間がかかる手続きであるため、早めに進めておきましょう。
なお、費用は土地の面積・境界や隣地所有者の数によって変わるため、正確な費用を知るためには仲介業者や担当する土地家屋調査士に確認することが必要です。合わせて事前の確認をしておきましょう。
決済で売主が準備すること3：抵当権抹消の書類
抵当権とは、不動産を購入する人が金融機関などにローンを組んでお金を借りる際に金融機関に与えられる権利で、債務者がローンを返せなかった場合、その不動産を競売にかけることができるというものです。
売却する土地に抵当権が付けられている場合、引き渡し時に抵当権の抹消登記を申請、もしくは事前に申請の手続きをとっておかなければなりません。
抵当権抹消登記のために、金融機関からは次の書類が交付されます。
登記済証または登記識別情報、登記原因証明情報（抵当権解除詔書、弁済証書、登記済証に記載された「解除」などの文字）、金融機関の会社法人等番号、委任状の4つです。
多くの場合は所有権移転登記を担当する司法書士が手続きを行うため、事前に上記のような必要書類を確認しておき、準備しておけば問題ありません。
ローンの完済が事前に済んでおり自分で登記をする場合は、別途登記申請書を作成し、登録免許税を準備して手続きをしておくこともできます。
決済で売主が準備すること4：所有権移転登記の書類
次に、所有権移転登記のために必要な書類について、説明をしていきます。
所有意見移転登記のために売主が準備しておく書類は、権利証、印鑑証明書、固定資産評価証明書の3つです。
権利証（登記識別情報）は、不動産を購入した時に交付されたものです。印鑑証明書と固定資産評価証明書は役所で取得可能なので、早めに用意しておきましょう。
登記申請の際には別途委任状や登記原因証明情報が必要になりますが、登記を担当する司法書士が用意をしてくれるため、事前準備は必要ありません。
また、登記簿上の住所と現在の住所が違う場合や、権利証を紛失してしまった場合は、別途登記申請が必要になります。合わせて確認しておきましょう。
決済で売主が準備すること5：必要書類や持参物
最後に、これまでに触れた物も含めて、決済日当日に売主が持参するべきものや必要書類は次のものです。
実印、印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）、登記済証または登記識別情報、固定資産税納税通知書及び固定資産税評価証明書、決済口座のわかるもの（銀行通帳など）、本人確認書類（取引完了確認用）、領収書（清算金・残代金）、鍵や不動産のパンフレットの8つです。
上記に加えて、場合によっては、（謄本上の住所と現在住所が異なる場合は）住民票、（ローン完済中であれば）ローン残高証明書またはローン返済予定表が必要になります。
また、既に挙げた通り、現金で残代金などを支払う場合は支払うべき現金、抹消登記手続きが必要である場合は抹消登記に必要な書類も準備し、持参しましょう。
不動産の決済当日における8つの手順
ここまで、事前に買主と売主が決済日当日までに準備しておくべき書類や手続きについて説明しました。ここでは不動産の決済当日の流れや手順について、順を追って説明していきます。
決済当日の手順1：司法書士による本人確認
はじめに、登記手続きを担当する司法書士が、売主・買主の身分証明書を確認し、本人確認及び意思確認を行います。また、同時に売買契約の意思確認も改めて行います。
決済は高額な金銭を動かし、所有権を実際に移転させる手続きであるため、ここでの本人確認は重要かつ必須の手順となります。
決済当日の手順2：書類に基づく登記の手続き
本人確認・意思確認が終わったら、司法書士は登記の必要な手続きを行います。
買主・売主が準備した各書類を司法書士がチェックした後、司法書士が準備した書類（登記原因証明情報、登記提出代理の委任状、権利証受取代理の委任状）に署名・捺印を行っていきます。
ここまでおよそ所要時間5分程で完了し、司法書士が登記関係の必要書類が全て揃ったことを確認したら、ローンの実行手続きへと入っていきます。
決済当日の手順3：ローンの実行
書類・本人確認を終えて問題ないことを確認した司法書士の指示で、ローンが実行されます。ローンではなく現金で残代金の支払いをする場合は振込の手続きがここで行われます。
所有権移転と同時に抵当権を設定する必要があるため、ローンの実行は必ず決済日当日に行われます。
ローンが実行されてからお金が買主の口座に入るまで通常は少し時間がかかるので、その間に金融機関の振込伝票や出金伝票を書いておきます。
決済当日の手順4：仲介手数料の支払い
ローンが実行され、融資金額が買主の口座に振り込まれると、最初に買主から売主へ残代金と固定資産税分担金が支払われます。
その後、買主・売主それぞれ、担当した仲介業者へ仲介手数料を支払います。仲介手数料は売買価格によって上限額が定められており、売買価格が大きいほどその全体に対する上限の割合が小さくなります。
400万円を超える場合は、取引物件価格×3%+6万円+消費税です。200~400万円以下の場合は、取引物件価格×4%+2万円+消費税となり、200万円以下の場合は、取引物件価格×5%+消費税となります。なお、取引物件価格は税抜きで計算します。
決済当日の手順5：登記費用の支払い
次に、買主・売主は登記を担当する司法書士に対して、登記費用を支払います。
通常、所有権移転登記費用は買主が支払います。売主は住所変更登記や抵当権抹消登記がある場合に、必要に応じて登記費用を支払います。なお、ローンの実行によって新たに設定される抵当権設定登記費用は、当然買主負担です。
決済当日の手順6：ローンの返済
売主は先に買主から不動産の残代金を受け取り、仲介業者へ手数料を支払いました。ここで売主は、ローンを組んで不動産を購入していた場合には、お金を借りていた金融機関へ残債を支払ってローンを完済します。
万が一ここでローンを完済できなかった場合、買主へ所有権移転をすることができません。そのため、売却代金で確実にローンを完済できるようあらかじめしっかりと計算をしておきましょう。
決済当日の手順7：抵当権の抹消手続き
無事ローンが完済されたら、これまで付されていた抵当権を抹消する手続きに入ります。繰り返しになりますが、この手続きを行わなければ買主に「抵当権」という負担付きの不動産を渡すことになってしまうため、必ず必要な手続きです。
売主の残債の支払いが完了し、金融機関が着金確認を終えたら、金融機関から書類が発行されるので、それを受け取って抵当権抹消登記手続きを行います。多くの場合は司法書士が手続きを行うので、担当する司法書士に書類を渡せば問題ないでしょう。
なお、書類の受け取りなどは通常決済が全て終了した後に行われます。忘れずに対応するようにしましょう。
決済当日の手順8：書類と鍵の受け渡し
ここまでの手続きを終えたら、最後に重要事項説明書などの書類と鍵の受け渡しが行われます。
マンションの場合は、物件の設備に関する説明書や管理組合関係の書類を引き渡しますが、不動産売却の際には必ず管理会社に連絡をすることを忘れないようにしましょう。戸建ての場合は書類・鍵の引き渡しのみで問題ないでしょう。
不動産決済後に売主がやること3つ
これまで、不動産決済に準備しておくことや、決済当日の手順を紹介してきました。つづいて、不動産決済後に売主がやることを3つに分けて紹介していきます。決済後も気を抜かないようにしましょう。
不動産決済後に売主がやること1：税金の確定申告
不動産を売却した時には、所得税・復興特別所得税及び住民税がかかってきます。このうち所得税について、売主は必ず確定申告をしなければなりません。なお、住民税は所得税の深刻に基づいて翌年度分に課税されます。
所得税の確定申告及び納付の期間は売却した翌年の2月16〜3月15日で、現在の所在地を管轄する税務署で手続きを行います。
申告書は、紙だけでなくインターネットでも入手することができます。確定申告には、譲渡所得の内訳署、譲渡時の書類、取得時の資料、売却した不動産の全部事項証明書、戸籍の附票の5つが必要になります。
譲渡所得の内訳署は、売却後に税務署から送られてきます。譲渡時の書類は、売買契約書のコピーなどで、取得時の資料は、売却した不動産を取得した時の売買契約署のコピーなどです。
売却した不動産の全部事項証明書は法務局で入手可能なので、忘れずに用意しましょう。戸籍の附票は、売却前と住所が異なり、「3000万円控除」など特例を利用する際に必要になります。
確定申告は時間に余裕をもってしっかり調べた上で行いましょう。
不動産決済後に売主がやること2：登記手続きの書類の対応
決済が終わって数日後、司法書士が当事者の代理で行った登記手続きが完了します。
決済時に司法書士に登記に必要な書類一式を渡しますが、手続きが完了した正式な書類が返却されるのは決済の後日となります。確実に受け取り、しっかり内容を確認をするようにしましょう。
不動産決済後に売主がやること3：契約書類の管理・整理
先に述べたように、確定申告時には契約関係書類が必ず必要になります。絶対に捨ててしまうことなく、1つにまとめて保管するようにしましょう。
また、将来何かがあった時に参照できるよう、確定申告が終わった後もファイルにまとめて残しておくようにしましょう。
不動産の決済で気を付けるポイント4つ
これまで不動産決済について、順を追って紹介してきました。最後に、不動産の決済で気を付けるポイントについて見ていきましょう。4つに分けてわかりやすく紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産決済で気を付けるポイント1：鍵の状態の確認
不動産決済時に買主に引き渡す鍵は、紛失してしまうと防犯上とても危険なものです。自身が購入した時と鍵の種類、本数が揃っているかをよく確認しておくようにしましょう。
マンションの場合は自宅だけではなく機械式駐車場などの設備の鍵が存在することが多いので、より注意が必要です。
不動産決済で気を付けるポイント2：振込手数料の確認
よくあるトラブルケースとして、振込手数料をどちらが支払うかでもめるということがありますが、これについては、一般的には振込を希望した側が負担するというのが筋だと言われています。
買主は代金を支払う義務はありますが、振込をする義務はありませんので、売主側に負担を求められるケースもあります。
売買代金に比べたら大きな額ではありませんが、トラブル回避のため、必ず事前に確認をしておくようにしましょう。
不動産決済で気を付けるポイント3：ローン契約の確認
決済の日までに1番重要と言っても過言ではない売買代金の準備ですが、ローンを組む場合は、その進捗状況をしっかりと確認しておかなければなりません。
買主は、金銭消費貸借契約を金融機関と結ばなければなりませんが、決済の1〜2週間前には契約を締結しておく必要があります。
金消契約を結ぶ前提としてローンの本審査の通過がありますが、申込から1週間程度で完了することが多いです。しかし遅延することもありえるため、予定の期日に結果が出ているか、手続きが遅延していないかを気にしておくようにしましょう。
なお、ネット銀行のローンは金利は安いですが、本審査の結果が出るまでに時間がかかったり、自分で手続きをしなければならないため、より注意が必要です。
不動産決済で気を付けるポイント4：必要書類の確認
繰り返しになりますが、不動産決済日までに買主も売主も多くの書類を準備しておく必要があり、それぞれ大変重要で替えが効かないものが多いです。
書類に不備があり決済が延期になることもあり得るため、仲介業者と緊密に連携をとって、確実に準備を進めていくようにしましょう。
しっかりと準備をした上で不動産の決済を行おう
大きな金額が動く上、重要な権利の移転も公的に行われる不動産の決済は、緊張感をもって、確実に行わなければなりません。
準備する手続きや書類も多く大変にも思えますが、当日も立ち会う仲介業者や司法書士など専門家の指示を聞いて、落ち着いて取り組むようにしましょう。
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