中古住宅ローンで住宅を買う際の注意点5つと主な費用・中古住宅ローン例

2020 06.4この記事はPRを含みます

中古住宅ローンとは

中古住宅ローンとは家を購入するときの、建築費、土地代などを金融機関から融資を受けることを意味します。また、増築やリフォームなどによる融資を受ける際も中古住宅ローンの1種になります。

一般的に住宅を購入するときは、キャッシュで支払う方は少なく、銀行などからお金を借り入れすることが多いです。中古住宅ローンには審査があり、人によって融資を受けられる金額にもばらつきがあります。

新築住宅と中古住宅の違い

新築と中古では、築年数が異なるため、中古住宅ローンを受けるときの審査や支払い期限などにも影響します。中古物件の方が購入金額が安価なケースが多いですが、築年数を考えると支払い期間が短い設定であることがほとんどです。

新築物件に関しては、中古住宅ローンの最長支払い期間は35年となっています。しかし、年収や購入するときに年齢などによっても最長でローンが組めるかは審査や金融機関によって異なります。

中古住宅ローンで住宅を買う際の注意点5つ

中古住宅ローンで物件を購入するときの注意点をご紹介します。新築と違い、中古物件の購入の際には、中古住宅ローンの仕組みが少し異なります。新築とのときと同じ様に考えていると中古住宅ローンの審査に通らない事も考えられます。

中古住宅の方が相対的に安価で購入することができますが、ローンが組めなければ、せっかく物件を探し求めても購入できないという事態に陥る可能性もありますので、事前に確認しておきましょう。

注意点1：フルローンを組めるか

フルローンとは、購入金額を全てローンで返済できるかということです。中古住宅ローンを組む際に、ローンを組む金額は頭金を差し引いた金額で計算することもあります。

しかし、頭金を十分に用意できないということも珍しくはありませんので、フルローンという方法もあります。ですが、中古住宅の場合、築年数や年収によっては、フルローンを受けられないこともあるため注意しましょう。

注意点2：リフォーム費用はどうする

中古住宅ローンで物件を購入するとき、リフォームをする場合、そのリフォーム費用の返済方法についても考えておく必要があります。リフォーム費用の金額によっては中古住宅ローンで賄えないケースも発生します。

築年数が古い物件の場合、リフォーム費用だけでも高額になるケースも考えられ、ローンを必要とする可能性は十分に考えられます。リフォーム費用を含めた金額で住宅ローンについて検討しましょう。

注意点3：二重ローンの場合

急な人事異移動などで現状の住宅ローンの支払いが終わっていないうちに、別の物件を購入することもあります。このように二重で中古住宅ローンを受けられるけられないこともしばしばあります

また、その他にも親戚や家族のために別宅で住宅ローンを組んでおり、新たに中古住宅を購入するときなども二重ローンになることが考えられます。この場合も、審査が通らない可能性があります。

注意点4：借入限度額

住宅ローンを考えるときに、借入限度額を考えて物件を探す必要があります。借入限度額は個人や世帯の年収によって異なりますが、注意すべきことは、新築と中古でも限度額に差がでることです。

中古の場合は老朽などによって、この先住居できる年数が新築に比べると少ないことが理由の1つです。新築で住宅ローンの査定や相談をしたときに比べると限度額が減ることがあります。

注意点5：ローンの返済期間

住宅ローンを考えるときに気をつけてなければならないポイントは、返済期間です。返済期間は、年齢と購入時期、年収などによって金融機関に定められた期間内で返済が完了する必要があります。

中古物件であっても自宅の購入はとても高額なため、最長の35年中古住宅ローンを希望する方も少なくはありません。しかし、購入するタイミングの年齢によっては、短期返済を余儀なくされるケースがあります。

中古住宅ローンで住宅を買う際の主な費用

中古住宅ローンで自宅を購入した際には、物件の価格以外に費用がかかります。それらの費用も含めて中古住宅ローンの返済の計画を立てる必要があります。車でも同じで本体価格以外に、重量税や保険料、車検料などが発生することと同じです。

住宅に関する維持費なども含め、ご紹介しますので、住宅購入を検討されている方や、将来マイホームの購入の計画を立てようとお考えの方などのご参考になりましたら幸いです。

融資に関する費用

住宅ローンを金融機関に申請するときには、融資に関して物件以外の費用が発生することがあります。最近では、保証会社への保証料などが含まれるケースが増えています。

登記費用などは昭和の時代でも発生しておりましたが、時代にあわせて、保証会社への保証料など別途費用が増え、中古住宅ローンの審査にマストな費用となってきていますので、事前に確認しておきましょう。

保証会社保証料

中古住宅ローンで金融機関より融資を受ける際に、ほとんどのケースで保証会社への保証料が発生します。一部のネット銀行などでは、保証料が無料という掲載をしていることもありますが、発生すると考えておいた方がよいです。

では、保証会社への保証料とは何かというと、「連帯保証人」に似ています。高額の中古住宅ローンを組む際にほとんど方は連帯保証人を用意することができないため、かわって保証会社ができました。

登記費用

住宅ローンを組んで物件を購入するときに登記費用の相場としては、10万円前後です。住宅を引き継ぐなど所有権がかわる場合の、所有権移転登記費用としては、約3-7万円となっています。

登記費用を支払い、登記簿を所有することにより、オフィシャルに物件を所有したことになります。登記とは、いわば、住宅の登録料と考えておけばよいでしょう。登記簿がなければ住居していても所有権はないということになります。

保険料

住宅を購入する際に、考えおかなければならない費用として、保険料があります。住宅の保険料はどの保険に加入するかによって金額が異なります。最近では、日本でおける大規模災害により自宅が崩壊するケースも多く、住宅保険への加入が見直されています。

従来であれば、火災保険が人気でありましたが、今後は台風や地震、洪水といった災害に対する保険の加入を検討する方も増えています。

火災保険料

住宅を購入する際には、火災保険に加入されることが一般的です。火災保険料に関しては、築年数や木造か鉄筋かなどによっても価格は異なります。また、ロケーションによっても保険料は変動します。

一般的な火災保険料の相場でみますと、木造の場合、約10万円前後となっています。しかし、保険会社によって保険料やカバーされる内容によっても異なりますので、何社かで相見積もりを取るケースが多いです。

住宅取得に関する費用

住宅を取得するにあたって、税金などの費用が発生します。固定資産税などとは異なり、取得する際にかかる費用があるので、事前に知っておく必要があります。

不動産ともなると金額が大きいので、手数料や税金も高額になるケースがあります。こういった費用も含め住宅ローンの返済を考えておかなければ、生活費を削らないといけない事態になってしまう可能性があるので気を付けましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、漢字の通り、住宅など不動産を取得した際に発生する税金を意味します。基本的には物件の4%を納税しなければなりませんが、中古物件の場合は新築した時期によっては減税される可能性もあります。

減税対象でなければ、3000万円の物件の場合、4%だと120万円となるため不動産取得税だけでも高額になります。また、不動産取得税は土地付、建物のみでもかわってきます。

登録免許税

登録免許税は不動産を法務局に登録する際の、登記簿に対する税金です。従って、不動産を購入した際には必ず支払わなければならない費用となります。

登録免許税は新築、中古であっても物件の評価額の2%となります。抵当権設定登記（住宅ローン借り入れ）の場合は0.2%と条件によっても税率は異なります。また、定められた条件を満たせば減額されることもあります。

仲介手数料

仲介手数料は中古物件を購入する際の、不動産業者に発生する金額です。そのため、仲介手数料に関しての金額は業者によって異なります。この手数料は売買するときに発生するため、売る際にもかかります。

仲介手数料の相場としては、販売価格の約5%です。さらに、請求される際には、消費税がプラスされるこになります。しかし、金額は交渉することもできるので、ご利用の不動産会社に相談してみることも得策です。

金融機関の扱う中古住宅ローン例

日本には中古住宅ローンを提供する金融機関がいくつも存在します。その中から5つの金融機関の中古住宅ローンにおけるプランの例をご紹介します。中住宅ローンを組む時は、同じ金融機関であっても中古住宅ローンの種類が異なるケースがあります。

返済期間によっても、金利がかわってきたり条件が異なるため、住宅ローンといっても個人の条件や物件の購入金額や年収によって、中古住宅ローンの種類が異なることがわかります。

1：三菱UFJ銀行ネット専用住宅ローン

三菱UFJ銀行が提供する中古住宅ローンでは、金利率によってプランが異なります。プランは「固定3年」「固定10年」「変動金利率」の3つがあり、大きくわけて金利を固定にするかどうかを選ぶことができます。

中古住宅ローンの借入は金額が大きいため、金利だけでも高額になります。支払い料金を固定にしたいと望む方は固定を好まれます。固定にすることで将来設計を立てやすくなるというメリットがあります。

2：住信SBIネット銀行フラット35S

住信SBIネット銀行では、「フラット35」という中古住宅ローンが人気です。フラット35でも「保証型」と「買取型」で分かれており、保証型は金利が買取型よりもパーセンテージが低く設定されています。

フラット35の買取型は、資金が少なくても35年と長期のローンの組むことができます。頭金が少ない方でも住宅を購入できるように、初期費用が少ない方でも借入ができますが、金利率が高くなっています。

3：じぶん銀行住宅ローン当初値下げプラン

じぶん銀行の住宅ローンは、中古のマンション、一戸建てどちらでも中古住宅ローンに対応しています。じぶん銀行の住宅ローンでは、保険や電気代などを一緒にすることで、金利をさらに引き下げることができます。

1つの例として、3000万円を35年間で返済するとき、変動金利で融資を受けると、月々約61000円の返済金額となります。ボーナス月は約93000円の返済となります。

4：りそな銀行住宅ローン

りそな銀行住宅ローンでは、金利をあげるかわりに、もし重大疾病になったときには支払い額が減額、免除になるというプランがあります。例えば、片足を失い現状の生活ができなくなり返済が難しい状況に適応されます。

3000万円でシミュレーションした場合、変動金利で月々の支払いは、約78000円、総支払額としては約3255万円です。3000万円を借り入れる際、実際には物件の価格は3000万円には満たしません。

5：ジャパネット銀行住宅ローン

ジャパネット銀行の中古住宅ローンは、変動金利が最大0.399と低金利で借り入れができます。条件や購入金額にもよりますが、ボーナス返済なしなど、返済のことを考え無理をしないで融資を受けられます。

35年間の固定金利の場合は、1.450%となっており、返済期間が短ければ短い程、低金利で借り入れすることが可能です。中古住宅ローンの借り入れは500万から最大2億円まで融資を受けられます。

中古住宅ローンの借入れは計画的に行うことが必要

中古住宅ローンの借り入れに関するご紹介はいかがでしたか。中古で物件を購入する方も増えており、中には不動産投資で購入する方もいます。高額な不動産を購入するときには、計画的に行うことがとても重要です。

返済が始まることで生活が苦しくなるような場合、金融機関での審査が通らないことが多いですが、無理をして返済できないということにならないように事前にしっかりと計画を立てましょう。